买房交首付注意事项

范文一:二手房交付时买房人应注意的事项

二手房交付时买房人应注意的事项

相对于新建商品房的交付而言,二手房的交付要简单一些,但也不能忽视,如果不认真对待,也很容易引发纠纷。

二手房交付时买房人应注意的事项

相对于新建商品房的交付而言,二手房的交付要简单一些,但也不能忽视,如果不认真对待,也很容易引发纠纷。本文从买房人的角度出发,结合自己的律师实务,将实践中二手房交付时应注意的主要事项总结如下:

一、设施设备清点

由于二手房一般都被原房东装修和使用过,在出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的,因此,买房人在签订房屋买卖合同时,就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明,交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有:空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。

二、水、电、煤气、天然气的清点及过户

双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续,并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费,买房人则有权要求原房东补交费用。然后,双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额,根据单价进行结算。作为买房人,要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况,这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算,累积起来就相当高了)

三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户

双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续,同时,买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。

四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清

双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续,同时办理物业费用缴纳的交接,要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。

五、户口迁移

双方应一同来到房屋所在地的派出所,询问房屋内的户口情况,原房东应将户口全部迁出,如仍有户口,买房人可要求原房东迁出,若其拒绝办理,可追究其违约责任。

六、清点钥匙

原房东交给下家的钥匙包括:房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。

七、结清尾款

以上六项均过户及结算完毕后,将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后,余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。

八、签署《房屋交接书》

《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份。

签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人,交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签,双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议,进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署,则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此,签署《房屋交接书》是交房手续的最后一道程序,不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定,应将问题写在房屋交接书上面,予以注明、说明,为将来追究原房东的责任做好证据上的准备。一、对交付使用的一般理解

对于商品房的交付—般会有几种不同的理解。一种认为,商品房的交付就应该是实物的交付,只要买受人占有了房屋,能够实际使用,就应该认为开放商已经履行了交付义务,—般的表现为交钥匙;另—种观点认为,商品房的交付应该为房屋所有权的转移,就应该办理产权证书。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,只要开发商将房屋转移给购买者占有使用,也就是—般生活中说的“交钥匙”,就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定,应该优先适用。

1.交付的方式,根捉一般的民法原理和有关规定,包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付,是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用,由买受人实际控制房屋,实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见,但是由出卖人继续占有房屋,但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人,买受人为间接占有房屋,譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前,买受人已经占有了商品房,那么在买卖双方达成买卖的合意时,就发生交付的法律效力,譬如发生在先租后买的情况。房屋的指示交付,是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有,出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人,以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。

2.当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移,但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。譬如在合同明确写明,房屋的交付使用是指转移房屋的所有权,也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人;也可以在合同中写明,房屋的交付使用是指,转移房屋的占有同时转移房屋所有权,这时就应该不仅仅是交钥匙,还应该将产权证书交付给买受人。

二、交付使用应该满足的条件

交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的,而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。《民法通则》

第72条规定,按照合同或其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》133条中也规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。135条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提

取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。所以,应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。

按照有关法律规定,动产以交付为转移所有权的时间,而和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件,才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中,房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔,在没有办理登记取得房屋产之间,房屋买受人对房屋只是事实上的占有,而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。《城市商品房销售管理办法》第30条规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。所以一般认为,开发商交付房屋,并不是一般的直接的交付,而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的—种限制,更是对买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就是,交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定,虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人,但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。《城市房地产管理法》38条规定,以出让方式取得土地担保使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。《城市房地产转让管理规定》第10条中有同样的规定,《城市房地产权属登记管理办法》第16条规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第27条规定,登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登计应当在受理登记后的30日内核准登计,并颁发房屋权属证书房地产开发公司向购房者交付房屋的行为是一种处分行为,而处分行为的前提就是必须是有权处分,应该是合法权利人的处分行为。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后,才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为,否则就有可能是无权处分行为,而无权处分行为的效力是不确定的。实践中经常发生开发商虽然按时交付了房屋但是由于没有办理初始登记而最后导致买受人无法顺利取得房屋所有权的情况,所以,只有严格要求开发商的交付使用必须是满足一定条件的交付,才能保护买受人的合法利益。

范文二:购买精装房注意事项交付后验房八步骤

购买精装房注意事项 交付后验房八步骤

装修细则,这一点是很重要的。这在我们签署购房合同时一定要尽可能的将该精装房的装修标准、所有材料等级和品牌、环保级别、保修期、赔偿责任认定以及换房、退房等约定逐条、详细地写入购房合同中。为日后产生分歧时提供索赔依据。

验房是我们在入住前进行最后的检查了!有必要的话,还可以请专业人员参与验房,并对室内的空气质量进行检测!

不过大家不要担心,对于最后的验房,给大家找来了史上最全的验房八步:

第一步检查厨房、卫生间的上下水管道,看看排水管道排水是否顺畅,上水管是否存在渗漏现象。

小诀窍:可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水,然后排出去,检查一下排水速度;对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验;

第二步 检查配电线路和插座。

小诀窍:最简单的方法就是打开所有的灯具开关,看看灯具是否全都亮。带上一个万用表检查每个插座是否有电;

第三步 检查厨房卫生间以及其他部位墙砖和地砖的空鼓问题。

小诀窍:用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖、地砖,听声音就可以了。如果空鼓率超过3%,说明存在质量问题;

第四步 检查木制品以及油漆制品。

小诀窍:仔细观察木制品是否变形、接缝处开裂现象是否严重、五金件安装是否端正牢固、油漆是否存在流淌现象、墙壁涂料是否出现大范围开裂现象;

第五步 对一些边角和较隐蔽的地方做仔细检查。

小诀窍:注意卫生间门口是否有挡水条、窗户是否有雨水流入、开关插座面板是否存在划痕、浴室五金安装位置是否合理等。

第六步 要认定好品牌,防止“假品牌”。验房要关注一下所用材料是否与合同上承诺的相一致,是否是知名品牌,型号款式是否对应等等,有差错应及时交涉。 第七步 一定要向开发商索要装修说明书,以便了解暗埋工程以及使用方法。 第八步 验收结构。发现全装修房结构与合同不符,一定要在入住前向房地产商提出,遇到阻力也可以向政府有关部门反映,如果只是发现非结构性问题,房子交接时可如实做好书面记录,要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。第一步要对装修完的房子的整体进行检查,核对面积、核对位置朝向、测量公用面积,检验一些户外设施是否完好。

范文三:2012买房交房注意事项

买房后交房注意事项

携带:榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳

一、查看资料

1、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)

2、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)

3、《竣工验收备案表》(盖章原件)

4、面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)

5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)

6、《建筑工程质量认定书》

7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

8、签字时注明“楼房状况未明”

二、楼房结构

1、检查房屋有无裂缝。

(1)查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

(2)露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。

(3)承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,存在危险隐患。

(4)墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕

2、检查空鼓。

(1)检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面,特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。

(2)检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方,用木棍敲一下有无空声。

3、检查倾斜与水平。

(1)在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。

(2)目测大致地平。

(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪

4、测量房间的层高。

建筑层高为2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。

三、渗漏、排水与防水

1、检查房屋有无渗漏。

(1)察看房屋的地面和顶层渗水情况。

(2)检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象

(3)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍

(4)察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

2、排水

(1)验收下水情况,看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。

(2)厕、浴用具有无裂痕,冲厕水箱有无漏水,浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当,水池龙头是否妥当

3、防水

(1)在厕、卫放水(约高2cm),24小时以后查看下家厕卫的天花。

三、室内细部

1、管道

(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。

(2)看水管有无冻裂。

(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。

(4)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

2、门(大门,房门)

(1)门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠,且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆

(2)目测门四边是否平行且紧贴门框,间隙是否太大(特别是门锁的一边)。

(3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

(4)试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。

(5)关门听隔音效果并了解密封程度。

(6)卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看,卫生间的门还要刷下边。

3、窗

(1)看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰,色泽是否一致。

(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。

(3)看窗户玻璃是否完好。

(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。

(5)看关窗后窗体是否变形,密封胶条是否完好。

(6)试锁销是否运作自如,是否插入太少或太长或太紧。

(7)看窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。

(8)留意窗台云石是否崩裂,窗边混凝土接口有无缝隙,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。

(9)窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。

四、生活设施

1、供电

(1)拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。

(2)保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

(3)卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。

(4)检查开关、插座的牢固程度

(5)检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。

(6)用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

2、燃气

(1)厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。

(2)燃气是否畅通

3、电讯与线路

(1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。

(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、

(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统

五、其它

1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符

2、抄电表、水表、燃气表数值。

3、有无专用垃圾道,其有无堵塞。

4、有无专用邮政报箱。

5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞

6、查问南阳台封闭计划

2011年

范文四:首次买房注意事项

首次购买房子要知道的那些事儿

2014年03月15日 09:07

来源:齐鲁晚报 作者:郭庆文 张超

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对于多数的年轻人,买房是一辈子的事,购房不应盲目跟风而应谨慎。一手房购房手续流程与二手房的购房手续流程具体细节不同,但大致上的流程步骤是大同小异的,所需要的相关材料也是差不多的,本报记者在此为您整理了购房前需要的材料以及购房手续流程步骤。 购房前要准备的材料

准备好身份证;户口本;有效的收入证明;婚姻证明;首期房款证明;银行流水存折;没有信用不良的记录能为您节省许多不必要的麻烦。

购房的手续流程

第1步看房验明产权是关键

买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。

如果是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格,也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。

第2步签定合同要清楚

确认买卖双方合法身份,签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。

第3步办理手续必谨慎

必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

第4步交房验收需仔细

按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。

范文五:新房交付需要注意事项~

简述最佳收房流程及注意事项

核验业主材料 ↓ 业主领取《竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证 、 、 书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明 ↓ 交纳剩余房款 ↓ 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 ↓ 业主做综合验收 ↓ 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 ↓ 开发商与业主协商并达成书面协议 ↓ 根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在 15 日内解决的,双方应当就 解决方案及期限达成书面协议 ↓ 业主签署《入住交接单》 【提示】 :开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》《住宅质 、 量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 收房注意事项 原则一:如期收房 如果业主无正当理由拒绝收房,是要承担违约责任的。 特别提示:如果购房人因特殊情况不能如期办理收房手续,可以书面形 式委托亲友或律师进行收房,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间。 原则二:看不到“两书一表”可拒收房 目前,开发商交付房屋应提供两书、一表,即《住宅使用说明书》《住 、 宅质量保证书》《竣工验收备案表》 、 。 特别提示:若开发商不能提供上述文件的,购房人有权拒绝收房。由此 造成逾期交房的,由开发商承担违约责任。 原则三: “质量问题单”业主要备份 若收房过程中发现有质量问题,应与开发商交涉,限期维修。由此导致 业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

(www.wenku1.com)特别提示:对所出现的质量问题,双方要以书面形式确认。 “问题单”业 主手中要有一份,上面同时要有开发商承诺的维修期限及开发商的签字。 原则四:开发商代收费用明确约定 要点:代收费用要出具正式收据 特别提示:法律政策均规定,如果合同中没有明确约定,开发商不能将 代收公共维修基金与契税作为交房的条件。 即这两项费用业主完全可以选择 自己交纳至相关部门。 原则五:正式用电改建费用由开发商承担 若开发商以将临时用电改为正式用电为由收取改建费,业主可拒绝。 特别提示:根据相关规定,商品房销售价格已包括临时用电设施的建设 费用及居民用电设施工程的建设费用。 原则六:产权代办费不能强收 如果没有约定,开发商无权强行要求代办产权证或收代办费。 特别提示:产权证可以由业主自行办理,具体程序可到相关的产权登记机关 查询。 -------------------------------------------------------------------------新房查验三十六招 买房子, 最重要的是所购房屋质量要有保证, 否则价格再便宜、 朝向再理想, 都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼,

房屋内在质量如何检查,这里综合 有关专 家经验,附上36条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生 的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门 1.门的开启关闭是否顺畅? 2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特别是门锁的一边) 3.门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音? 4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧? 关于窗 5. 窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处, 框墙接缝处一定要密实, 不能有缝隙。 6.开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? 7.窗户玻璃是否完好? 8.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。

(www.wenku1.com)关于地板 9.地板有无松动、爆裂、撞凹?行走时是否吱吱作响? 10.地板间隙是否太大? 11.柚木地板有无大片黑色水渍? 12.地脚线接口是否妥当,有无松动? 13.地面是否有裂缝,是否有起砂现象? 关于顶棚 14.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般 来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本 不妨碍使 用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那 么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。 15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点” ,是石灰水没有经 过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影 响。 16.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层 房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 18.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声? 19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方? 20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕?21.内墙墙面上有否石灰爆点? 关于厨厕 22.厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。 裂痕有时细如毛发,要仔细观察。 23.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声? 24.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当? 25.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖 砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。 26.砖缝有无渗水现象? 27.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗? 28.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅? 29.卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然 水要流进居室内。 30.出水是否通畅,会不

会出水口内留有较多的建筑垃圾? 31.您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。 其他

(www.wenku1.com)31.厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合? 32.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电 话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这 与电气线路 的设置有相当的关系。 为了用电的安全和方便, 国家出台了 《住 宅设计规范》 ,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线 的使用寿命,减少短 路火灾事故的发生。 33.供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管,目前大 部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净 化管内水 质,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益健康。 34.试煤气热水器开关是否妥当? 35.居室、客厅有否各种管线外露?是否有暖气回水或其他管线穿过,因 为有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整 体感。 36.自来水水质怎么样? 隐蔽工程验收不可马虎

家庭装修中的隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程. 值 得注意的是,目前隐蔽工程的质量问题普遍存在,而且由于维修不便,留下 很多隐患.由此,有必要了解它的结构和材料. 家庭装修中隐蔽工程主要包括: 吊顶验收、电器管理验收、给排水验收、木门窗验收、墙面验收 其他注意事项还有: 墙与墙的交角防止虚漏;导线线路要走好;排放线路必须严格;吊顶基础; 线管的走势要合理; 冷热水管距离要分开; 线盒的安装要仔细、 安全是第一、 顶部布线要规范、暗盒位置要一致。

(www.wenku1.com)1-1.吊顶验收: 吊顶的设计标高,允许在水平面上偏差±5㎜。 吊筋所用的镀锌铁丝不的小于8号,且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨,其材料必须是无开裂、无扭曲的红、白松木,主龙骨的规格 不能小于 50 ㎜×70 ㎜。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形的石膏板、矿棉板、胶合板等,应选用 金属和板或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点,必须连接紧密、无松动、安全可靠。

1-2.电器管线验收: 暗线应铺设在护套管中,最好采用 PVC 阻燃管或金属管,导线的接头应设在 接线盒内(万万不可简单地用包布一包,就直接埋在墙里)。 电源线、电话线和有线电视线不能穿在同一个护套管内。 应采用安全型暗装插座、暗装开关,最好在加装个漏电保护器。 各类接线盒内的线头要预留 15 厘米以上,在封墙前应仔细电检查,电话线、 有

线电视线可用万用表检查。

1-3.给排水验收: 管道的安装要做到横平竖直,管道内畅通无阻,各类阀门的安装位置合理、 便于日后维护及更换。 如做暗管的话,完工后先通水、加压,检查所有接头、阀门和各连接点是否 渗水、漏水现象,检查无误后才能缝掉。

(www.wenku1.com)安装镜箱、纸缸、皂缸、口杯架、毛巾杆、浴帘杆、浴缸拉手等必须安装牢 固(最好及膨胀螺栓)、无松动现象,位置及高度适宜,镀膜光洁无损、无 污染,另外,水龙头的遮罩要紧贴墙面,不能留有有任何缝隙。

1-4.木门窗验收: 门窗套的步框等处两端高低相差不能大于 2 ㎜, 垂直度的偏差也需在 2 ㎜以 内,具体检验时可用线锤检查,简言之:横平竖直是准则。 护墙板的表面要平整、光滑,如做图案的话,细木的宽窄要一致,紧贴护墙 板,另外,要无锤印、无污染,不留钉帽,棱角要顺直。 油漆后应无漏刷、砂粒、刷痕、污斑及流坠(滴泪)等现象,表面光洁、平 整。 建议在油漆前应先检查一遍为合格的地方应及整改, 细木制品有体现出精工 细做,否则上漆后就难以查出某些砒疵了。

1-5.墙面验收: 吊顶的设计标高,允许在水平面上偏差±5 ㎜。 吊筋所用的镀锌铁丝不得小于 8 号,且必须要膨胀螺栓作吊点。 如采用木龙骨,其材料必须是无开裂、无扭曲的红、白松木、主龙骨的规格 不能小于 50 ㎜×70 ㎜。 卫生间的罩面板不能采用受潮易变形的石棉板、胶合板等,应选用金属扣板 或塑料板。 罩面板与龙骨及龙骨架的各接点,必须连接紧密、无松动、安全可靠。

(www.wenku1.com)2-1.墙与墙的交角防止虚漏: 下水口和地面的交界处要做清根处理。 由于大多数防水层漏水的原因都是出在边边角角, 所以只要把边边角角的地 方处理好,出现渗漏的可能性就很小了。

2-2.导线线路要走好: 电视天线同轴电线及电话线要单独穿着,而且相邻线管之间保持不少于 30 厘米的距离。 线管管径要保证穿线以后拉动自如。

2-3.排放线路必须严格: 施工中线头交接处必须安放在电气盒中, 接送必须拧紧采用后线头用压线帽 拧紧。 排放线路必须严格分色(红、蓝、黄及花线等)。

2-4.吊顶基础: 吊顶采用龙牌轻钢龙骨,这样即保证吊顶平整牢固,又能避免今后使用中变 形开裂。

2-5.线管的走势要合理: 线管的走势一定要横平竖直地排放在墙壁中。 这样能有效地避免日后维修的

(www.wenku1.com)麻烦。

2-6.冷热水管距离要分开: 冷热水管要选择优质、耐用的水管两者之间要隔开一定的距离。水管要检查 是否牢固,所有水路要不滴水不渗透。

2-7.线盒的安装要仔细、安全是第一、顶部布线要规范、暗盒位置要

一致。

关于物业管理 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约。商品房验收交付时,业主大会与 业主委员会尚未成立,但是物业管理工作已经开始展开,因此前期的物业管 理工作只能由开发商依据一定标准选聘,属于短期性的委托管理。待全体业 主入住以后,成立业主大会和业主委员会,行使业主享有的权利时,业主大 会可以自行选聘物业管理公司,决定物管资金的使用和管理监督。但在入住 初期, 业主只能接受开发商和物业管理单位拟定的临时物业管理公约, 当然, 业主如果对该物业管理公约存在意见或建议, 可以在以后的业主大会召开时 提交业主大会讨论。毕竟,临时物业管理公约还是相对规范和有章可循的。 建设部和各地方已经陆续出台了一些行政指导性和强行性的规定, 加大了对 前期物业管理工作的监督和管理,在一定程度上也加大了对业主的保护。因 此,签署临时物业管理公约,并不会导致业主权利义务的重大变更。 完成了房屋的验收检查工作,若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解 决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。如果没问题

(www.wenku1.com)的话,准备签字收房,交纳一定的物业费用。在缴钱之前,会被要求先签很 多“不平等”条约,请切勿偷懒,定要逐字逐句看清。 包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。业主需要交纳物 业管理费(通常为半年,在公共环境条件未达标之前应减半收取)、房屋装 修押金和建筑垃圾清运费(通常按 2.5 元/m2 标准收取),而其他费用,通 常是不需要业主交纳的。业主交纳的房款中已经包含了水、电、气、智能化 设施的费用。 只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外的其他费用, 业主 就有权拒绝交纳。 而物业管理单位收取相关费用, 应出示物价局的批复文件, 物业管理费详细价格,并应当使用正规收费发票。 如为避免日后起纠纷,在今后签订《物业管理公约》时,要清楚以后所要交 纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定, 同时考察一下物管的资质,是否具备管理标准。明确地下室如何分配,公共 水电费如何收取,请大家关注公共水、电表的基数是多少,管理费用如何收 取。 水电周转金是开展正常物业管理的必要条件, 因此物业企业预收一定的周转 金,也是合理的。但是,物业收费应当规范、透明,且应得到物价部门批复, 否则,在行政许可之外的收费,尽管其存在合理内核,但仍属于违规收费。 入住的费用一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时,不可

避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常情况下,如果物业管理公司能够 出示经物价部门审核的收费依据,业主仍应当交纳相应费用。但是物价部门 审核的收费标准只是一个收费的上限,而且视物业服务内容和到位的情形,

(www.wenku1.com)在物管初期的实际收费应当是低于这个标准的。值得注意的是:购房时签署 的物业临时公约有没有物业收费标准的约定。

补充说明: 1、 《竣工验收备案表》 、测绘成果一般开发商在交房现场留的是复印件,你 可以坚持要看原件,最好有原件备查,但一般复印件即可,开发商现在应该 没有胆子造假。如果一定要看原件,可能会影响你收房。 2、开发商一般会要你先交钱,签字之后再验房。但个人建议一定要坚持先 验房,验完之后再交钱拿钥匙。 3、整改单建议要随同人员签字;但一般达成书面协议很少,开发商不大可 能承诺你几天之内完成,要努力争取一下。 4、请注意:交房的标志即是拿钥匙,所以拿钥匙要谨慎。

范文六:房屋交付验收注意事项

房屋交付验收注意事项

2011-8-3

领取入住通知——拿钥匙——验房——尽快维修——再次验收——签收,

一、收房应该查看和要求提供的文件

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》 “一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,

“一表”是指《竣工验收备案表》。

根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件

1、开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》查看

2、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》带走

3、《竣工实测表》开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。

二、房屋建筑面积测算表,建筑面积,公摊面积以及记录包括哪些部位套内建筑面积,套内使用面积:

4、住户验房交接表

5、楼宇验收记录表、新建住宅交付使用许可证,由住宅发展局统一印制

6、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)可带走

三、签订《物业管理公约》,做事先约定,物业管理费用构成?公用面积分摊的问题,开发商需给出一个明细表。

绿化完成日期、天然气、煤气何时开通、楼宇对讲、有线电视、电话、宽带的开通时间、初装费用和条件。

物业收费的各个细项依据

物业费里包含了消防的费用有没有具体消防措施(消防喷淋系统和手机增益系统)《竣工验收表》中所有验收项目内容由一人书写(这一点由其笔迹就可以辨认),只是签名和盖章不同;“公共基础设施”一项没有进行验收,而按规定所有项目必须进行验收,请开发商对这两个问题予以解释

7、核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差

异。

四、收房流程严重不合理:

开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用,然后方可以办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋,如果房屋有问题交物业慢慢维修。该收房流程存在以下问题:

(1)房屋的对价是全部房款,在业主支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。

(2)无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定,交纳共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

(3)在房屋交付以前。业主有权先验收房屋,发现有质量问题,开发商应限期维修,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

(5)对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明处签字或盖章。《住宅使用说明书》:

(1)开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称;

(2)建筑结构类型、承重墙平面布置说明;

(3)自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管道走向的说明;

(4)有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

(5)门窗类型、使用注意事项;

(6)配电负荷说明;

(7)装饰、装修注意事项;

(8)住宅公用面积使用规定说明;

(9)住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明;

(10)小区公用设施使用、维护说明;

(11)其他需说明的问题。《住宅质量保证书》:

基本内容:

(1)符合现行的住宅建筑设计标准。

(2)已通过市、区县质量监督部门的验收,并有书面的合格证明。

(3)所属的楼栋具有《新建住宅交付使用许可证》。

(4)住宅自签约后交付之日起,凡两年内在正常使用情况下,有工程质量问题的,由公司单位免费承担维修责任。

a、墙面、楼面、管道发生渗漏;

b、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢;

c、门、窗安装不密闭,出现翘裂;

d、墙面、顶棚抹灰层脱落;

e、照明线路发生故障;屋面防水保修3年,其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。

(5)住户入住后,有关住宅质量的投诉来信来访,公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。

(6)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定,属危险房屋的将予以退还和调换,并由公司单位承担有关的鉴定费用。

(7)如对公司单位的答复或处理有争议,凡有关住宅工程质量的,可根据《建筑市场管理条例》,向地域内建设工程质量主管部门申请协调;住户亦可直接向人民法院提起诉讼。

(8)公司单位愿承诺的其他内容。

一、工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;

二、勘察、设计、施工、监理单位意见;

三、竣工验收备案文件清单,主要包括:

1、工程竣工验收报告,分5项,其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件;

2、规划许可证和规划验收认可文件;

3、工程质量监督注册登记表;

4、工程施工许可证或开工报告;

5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书;

6、建设工程档案预验收意见;

7、工程质量保修书;

8、住宅质量保证书;

9、住宅使用说明书;

10、法规、规章规定必须提供得其他文件。

四、备注

【提示】:《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的。验房事宜

二、收房验收要注意的其他方面

1、验土建2、验水电

3、验防水4、验管道

5、验地平

6、验层高7、验门窗

范文七:房屋交付注意事项

房屋交付注意事项

商品房交付,是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一,也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一,现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。

现行《商品房买卖合同》推荐范本涉及商品房交付问题共有三个条款,分别是第8条“交付期限”、第9条“出卖人逾期交房的违约责任”和第11条“交接”。综合上述三个条款得出以下结论:从合同条款角度出发,所谓合格的交付必须是交付时间、交付条件、通知方式以及附随资料四个方面同时满足合同约定,即开发商必须在合同约定的时间内将符合交付条件的房屋以书面形式通知买卖人前来接受交付,同时还须附随交付相关资料。如有任一方面不符合合同约定,房地产开发公司便有可能承担法律责任。

一、关于交付时间

《商品房买卖合同》第8条规定:“出卖人应当在 年 月 日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列

种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款,我们都明白,论单纯的交付时间不可能引起什么争议,因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日,真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出,交付时间不是孤立去理解的,它与交付条件密不可分。

二、关于交付条件

《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件,分别为:商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下:

1、商品房经验收合格

(1)法律依据

“商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条:“房地产开发项目竣工后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后,方可交付使用;未经验收合格的,不得交付使用”。

(2)验收主体

按照上述规定,商品房验收的主体是房地产开发主管部门,验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度,根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条:“工程竣工验收工作,由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”,《中华人民共和国合同法》第二百七十九条也有类似规定:“建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位,房地产开发主管部门转换为监督主体。

(3)验收合格的时间

开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处就是竣工验收完成的时间,即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格?根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》,竣工验收程序为:1、该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条件规定的条件:工程完工,施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告;有完整的技术档案和施工管理资料;工程款支付完毕;专项验收(规划、消防、环保)完成等等。2、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案,并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。3、建设单位组织竣工验收。4、工程竣工验收合格后,由建设单位提出《工程竣工验收报告》。5、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内,向建设行政主管部门备案。

从上述程序来看,竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志,这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间,因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。

从法律层面上分析,竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志,但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件,为避免争议,我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》,后者为政府建设部门出具,公信力更强,所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》,而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另,值得注意的是,一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件,例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定:“房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见,以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求,也是一种趋势所在,所以我们在此建议广大开发商:如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件,那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。

2、商品房经综合验收合格

(1)综合验收制度简介

A、法律依据

根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收”。

B、验收内容

根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定,住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是:

a)工程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容;

b)城市规划设计条件的落实情况;

c)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

d)单项工程的工程质量验收情况;

e)拆迁方案的落实情况;

f)物业管理落实情况。

C、验收要求

根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定:住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件:

a)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;

b)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;

c)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求; d)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平; e)拆迁居民已合理安置。

(2)、综合验收行政项目取消后实践操作问题

2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理?我们认为,《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目,即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批,但是政府不实行审批不等于取消了综合验收这一制度,因为有关综合验收的法律法规并没有废止。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是“商品房经综合验收合格”,那么开发商还应完成竣工综合验收,只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。

三、关于通知方式

《商品房买卖合同》第十一条规定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”,可见,开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中,一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》,我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜,这样便于今后查询。需注意的是,一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知,而不再向购房业主发放《入住通知书》,这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知,并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。

四、关于附随交付资料

根据《商品房买卖合同》第11条,开发商在房屋交付时应向买受人提供的附随资料有:达到合同约定验收合格的文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如未向买受人提供这三份资料,买受人有权拒绝接受房屋,由此产生的延期交房责任由开发商承担。除此之外,开发商还应向买受人出示商品房的实测面积依据。因为对于期房买卖来讲,《商品房买卖合同》约定的商品房面积是开发商依据图纸暂测出来的,商品房建成后的测绘结果与合同约定的面积数据往往会有差异,商品房交付时开发商与买受人应对面积差异根据合同约定进行结算,并且商品房实测面积也是计算物业管理费的依据,因此开发商在商品房交付时还有必要向买受人出示商品房的实测面积依据。

范文八:房屋买卖交接注意事项

房屋买卖交接注意事项

2012-10-12

1. 结清水表账单

本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定,双方须要进行抄表读数,并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费,交房当日要求上家携带好近期的水费账单,并可以拨打962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。

2.告知电表状况

按电力公司规定,凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为,违者按违章用电处理。因此,在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中,现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外,还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续,并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 上电热线查询。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定,上下家必须凭《》其中须写明本房价

已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字,以及上下家的身份证,上家近期的煤气费账单,双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的,燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。

4.协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制,如遇上家拖欠费用的情况,时间一长,有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。

5.结清电话,宽带费用 如果下家无需延用上家的电话号码,则上家可以去电信公司注销或迁移该号码,然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码,则上下家一起到电信部门办理过户手续,并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000 号查询。

6.结算维修资金

按照房地产管理部门的规定,住宅转让时,维修资金账户中余款是不予退还的,因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》

绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。

7.物业更名及结算费用

建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。

8.迁移户口

在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之

一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出,则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

范文九:买房注意事项

买二手房的准备工作

一、买房目标的确定

理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。

主要看自己最初确定用过少首付而不会降低自己的生活质量,在现有首付的基础上反过来推算自己将来买的房子总价为会是多少,我们暂且设定贮备首付款为n、房款为N那么我们可以N=n÷0.37;如果您属于二次购房的话那么N=n÷0.64,这样您就可以确定自己购房的总房款是多少了,再结合选定区域房子单价情况,确定自己能买一套多大的房子。

二、准备n

买房首付款的积累——购房的关键。多数人确定了自己购买的房子的时候,觉得自己差不多在储备些许时间就可以完成n的储备,忽略了北京市房价的增长速度,以及给你购房道路上带来的阻力,最后终于因为疏忽,半途而废,所以建议可先向父母借首付款,虽然我们不喜欢这么做,但是这是目前最保险的做法了,我们可以把筹集首付的计划改一下名字,叫做还首付计划,这样不但缩短积累时间还降低潜在的涨价成本,板上钉地,可做到志在必得了。

三、有了n,我们还需要些专业知识

学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人还是比较少,水平参差不齐。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。 1,首先政策解读

外地人在北京买房条件 北京出台的“京十五条”中,明确规定对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭),持有北京市有效暂住证、在北京市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。简单地说,如果你没有北京户口,也没有5年及以上的纳税或社保证明,就算有再多的钱,你都没办法在北京买房!

后来又有了国五条,进一步限购,国五条,是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。

北京自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售五年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例。并随即调整地区过户指导价。

2.费用预算

契税:普通商品住房90平以下1%、120平方米以下1.5%、120平方米以上3%;当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上,契税按3%收取。

登记费:也叫工本费每套80元

印花税:5元 营业税:5.6% 个 税:1%或20% 土地出让金:1560*建筑面积*1%

备注:以上只是通常所需交纳的购房费用,而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

四、买房范围的筛选

选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上,那么1月=60小时=2.5天,1年=730小时=30天,50年=36500小时=1520天=4年。

开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。

确定5公里生活圈

提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。

注意:假如在购买时,卖方申明所卖房屋的标价为净价,则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。

范文十:买房注意事项

买房注意事项

众所周知,买房前充分做好准备工作,全面了解购房流程和房产知识,是十分必要的。因此小编为大家逐条梳理了新房购房流程及买房过程中可能遇到的陷阱,希望能帮助大家在漫漫购房路上行走的稳健、顺畅。

一、明确目标

买房做什么用途?这是买房时首先要明确的问题。如果用来自住,要多关注周边配套和出行成本等因素,优先选择靠近市区的住宅;如果用来投资,则应重点关注房屋的升值潜力。

二、新房pk二手房

买新房还是买二手房?小编认为,这是对两种不同生活方式的选择。对生活便利度要求高的人,适合购买市区二手房;对生活品质要求高的人,不妨选择郊区新房。此外,通常情况下新房首付比二手房低,首付压力大的购房者,可以优先考虑新房。

三、准备资金

买房的时候,最少不了的就是钱。首付和月供的金额,将直接关系到未来数十年的生活品质。因此建议大家买房时量力而为,根据家庭的收入情况来确定房价总额和还款年限。

四、选择楼盘

通常情况下,有实力、口碑好的大开发商开发的楼盘,品质相对更有保障。在同一区域连续成功开发的楼盘,也可以优先考虑,因为此类楼盘通常资源整合度高,配套较完善。

五、考察配套

配套的完善与否直接影响着小区居民的生活品质。一个配套完善的小区,在3公里内应该有满足业主衣、食、住、行等日常生活所需的基础设施。如果有自建的幼儿园、会所等,生活将更为便捷。

六、划定面积

确定楼盘后,可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定,不宜过大,但也不能过小,适中为好。

温馨提示:在划定房屋面积时,税费也是一项重要的参考标准。按国家规定,首次购房面积90平米内,需缴纳总房款的1%;首次购房面积90-144平米,需缴纳总房款的1.5%;非首次购房或首次购房144平方以上,按总房款3%缴纳。

七、选对楼层

高楼层就是好楼层?no!楼层的挑选要结合家庭成员情况来定。一般情况下,家中有老人的,宜选低层;家中有小孩的,宜选中低层;年轻人居住的话,可根据个人喜好而定。

八、抉择户型

格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型,是通常意义上的好户型。户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂的户型,则是通常意义上的差户型。

九、查验五证

五证是办理房产证的前提和基础,五证不全的房子,购买起来风险很大。稍有不慎,就可能钱房两空。特别提醒大家:查验五证时最好查原件,因为复印件比较容易被做手脚;如果开发商不同意查验五证,购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。

温馨提示:“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件,它们分别是:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,如果开发商五证不全,购房者即使交了钱,也无法明确房屋的产权所属。

十、签订合同

由于买卖双方在购房知识方面的不对等,使得购房者在签订购房合同时,常常处于被动地位。签订合同时,应仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议,必要时可向律师和主管部门求助。 温馨提示:签合同时除了"五证",还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住

宅使用说明书》,其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡,与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后,开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等的保修服务。