房产测量规范

范文一:房产测量规范(2000.1.1)

房产测量规范

简介:范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。 其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000 第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含

2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。 f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21) 式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。 4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。 B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文二:房产测量规范GBT17986.1-2000

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊

范文三:房产测量规范

房产测量规范

泗县国土资源局政府信息网·(2007-8-21 19:57:36)·泗县国土资源勘

测规划室

中华人民共和国国家标准

GB/T 17986.1—2000 房产测量规范

(国家质量技术监督局2000年2月22日发布,2000年8月1日实施)

前言

本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上,结合近期科技发展和生产的需求并参照国内外标准和规定制定的。

GB/T 17986在《房产测量规范》的总标题下,包括以下两个单元:《第一单元:房产测量规定》;《第二单元:房产图式》。 本标准的附录A是标准的附录;标准B是提示的附录。 本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京房屋产权管理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所,西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。

本标准主要起草人:吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

1 范围

本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2 引用标准

下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T 2260--1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962--1986 1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范

GB/T 17986.2--2000 房产测量规范 第二单元:房产图图式 CH 1003--1995 测绘产品质量评定标准

3 总则

3.1 房产测量的目的和内容

3.1.1 房产测量的目的

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及城镇规划建设提供数据的资料。

3.1.2 房产测量的基本内容

房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量,房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算,变更测量,成果资料的检查与验收等。

3.1.3 房产测量的成果

房产测量成果包括:房产簿册,房产数据和房产图集。

3.2 房产测量的基本精度要求

3.2.1 房产测量的精度指标与限差

本标准以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。

3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过± 0.025m。

3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度

3.2.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上± 0.5mm。

3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上 ± 0.6mm。

3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过± 0.05m。

3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上± 0.1mm。

3.2.4 房产界址点的精度要求

房产界址点(以下简称界址点)的精度分三级,各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定;间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式(1)计算结果。

表 1

界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差

限差 中误差

一 ±0.04 ±0.02

二 ±0.10 ±0.05

三 ±0.20 ±0.10

ΔD=(±m j+0.02m jD)..................................(1) 式中:m j——相应等级界址点的点位中误差,m;

D-----相邻界址点间的距离,m;

ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。

3.2.5 房脚点的精度要求

需要测定房脚点的坐标时,房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准;不要求测定房脚点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。

3.2.6 房产面积的精度要求

房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。

表2 房产面积的精度要求

房产面积的精度等级 限差 中误差

一 0.02√s+0.0006s 0.01√s+0.0003s

二 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三 0.08+√s0.06s 0.04√s+0.003s

注:S为房产面积单位,(平方米)√s为开根号

3.3 测量基准

3.3.1 房产测量的坐标系统

房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系,采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。

3.3.2 房产测量平面投影

房产测量统一采用高斯投影。

3.3.3 高程测量基准

房产测量一般不测高程,需要进行高程测量时,由设计书另行规定,高程测量采用1985国家高程基准。

5 房产调查

5.1 一般规定

5. 1. 1 房产调查的内容

房产调查,分房屋用地调查和房屋调查,包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行政境界的调查。

5. 1. 2 房产调查表

房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片,以及有关产籍等资料,按附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表“以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

5.2 房产单元的分类

5.2.1 房屋用地的调查与测绘单元

房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

5.2.2 房屋的调查与测绘单元

房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。

5.3 丘与丘号

5.3.1丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

5.3. 2丘的划分

有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。

5.3.3 丘的编号

5.3.3.1 丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。

5.3.3.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区,或房地产管理划分的区域为基础划定,根据实际情况和需要,可以将房产区再划分为若干个房产分区。

5.3.3.3 丘以房产分区为单元划分。

5.3.3.4 编号方法:市、市辖区(县)的代码采用GB/T2260规定的代码。

房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列;当未划分房产分区时,相应的房产分区编号用“01”表示。

丘的编号以房产分区为编号区,采用4位自然数字从0001至9999编列;以后新增丘接原编号顺序连续编立。

丘的编号格式如下:

市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号 (2位) (2位) (2位) (2位) (4位) 丘的编号从北至南,从西至东以反S形顺序编列。

5.4 幢与幢号

5.4.1 幢的定义

幢是指一座独立的,包括不同结构和层数的房屋。

5.4.2 幢号的编立

幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2„„顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。

5.4.3 房产权号

在他人用地范围内所建的房屋,应在幢号后面加编房产权号,房产权号用标识符A表示。

5.4.4 房屋共有权号

多户共有的房屋,在幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符B表示。

5.6 房屋调查

5.6.1房屋调查的内容

房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。

5.6.2 房屋的座落

房屋的座落按5.5.2要求调查。

5.6.3 房屋产权人

5.6.3.1 私人所有的房屋,一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是共有的,应注明全体共有人的姓名。

5.6.3.2 单位所有的房屋,应注明单位的全称。两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称。

5.6.3.3 房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

5.6.4 房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记,具体分类标准按附录A中的A4执行。

5.6.5 房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、分析、买卖、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。 产权来源有两种以上的,应全部注明。

5.6.6 房屋总层数与所在层次

5.6.6.1 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

5.6.6.2所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

5.6.7 房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别,具体分类标准按附录A中的A5执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构,应分别注明。

5.6.8 房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

5.6.9 房屋用途

房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录A中的A6执行。 一幢房屋有两种以上用途,应分别调查注明。

5.6.10 房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

5.6.11 房屋产权的的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应作出记录。

5.6.12 房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线,包括共有共用房屋的权界线,以产权人的指界与邻户认证来确定,对有争议的权界线,应作相应记录。

8.2.1 计算全部建筑面积的范围

永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。

穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算 。 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2米以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。

有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

8.2.2 计算一半建筑面积的范围

与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

8.2.3 不计算建筑面积的范围

层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

房屋之间无上盖的架空通廊。

房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

活动房屋、临时房屋、简易房屋。

独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

附 录 B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1.成套房屋的建筑面积的测算

B1.1 成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1.2 套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1.3 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1.4 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按“房产面积测算2”的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2.共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1 共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 B2.2 共有共用面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。 b)无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算: δSi=K.Si

K= ∑δSi/∑Si

式中:K---为面积的分摊系数

Si---为各单元参加分摊的建筑面积,m2;

δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;

∑δSi---为需要分摊的分摊面积总和,m2;

∑Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。

B3.共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3.2 共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3.3 共有建筑的分摊方法

a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊到的全幢共有建筑面积,然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文四:18-房产测量规范

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算: a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

范文五:房产测量规范若干规定

关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定

为贯彻执行《房产测量规范》(国标 GB/T17986-2000,以下简称《规范》),加强房产测绘管理,规范房产测绘行为,进一步推进我省房产测绘工作规范化、标准化,依据建设部《关于认真贯彻,加强房产测绘管理的通知》 (建住房[2000]166号)的规定,结合我省实际,制定本规定。

一、凡是在2000年8月1日后竣工的新建房屋的建筑面积测量按《规范》执行;在2000年 8月1日以前竣工的,并已领取《商品房预(销)售许可证》又进行了预测的新建房屋,可执行原测绘时的测量标准。

二、对《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积,无论是办理产权初始登记(或总登记),还是因房屋析产、买卖、交换、继承、划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更,以及对房屋产权面积有异议要求复核的,按原测绘标准执行。

三、房屋产别、建筑结构、建成年份八位数房产要素代码注记,在2000年8月1日后进行产权初始登记和尚未进行总登记的(包括房改房),以及已取得房产权证后以发生权属转移、变更等按《规范》执行,但房产权证进行验换证的,按原规定执行。

四、共有共用面积的内容、计算方法、分摊方法,原则上都要按《规范》第1单元附录B中B2、B3条款执行,并要结合《规范》发布前国家有关部、委颁发的房产建筑面积计算规定(但原计算规定与《规定》相抵触的,以《规范》为准),根据分摊部位的实际使用功能和服务对象,做到公正、合理。但有以下情况的,按本规定办理:

l、为多幢房屋、小区服务的设备用房不作为共有建筑面积;

2、功能区复杂的共有建筑面积分摊采用B3.2、3.3规定分摊;

3、连接商场各层的自动扶梯,作为一个整体,分摊到商场各层;

4、原设计为整体商场,在销售时分割成通道和若干铺位(间数),通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊;

5、在商住楼中,下部若干层为非住宅,上部为住宅的商住楼,设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积,由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。

6、技术层原设计未经规划部门批准,或批准后又擅自改变层高设计的,一律不计算建筑面积; 已经规划部门批准同意且层高在2.20米以上(含2.20米)的技术层,计算建筑面积;

五、房产权面积的确认

1、因施工变更而增加建筑面积的部位,未经原设计部门同意和规划部门批准,仍按原设计面积计算和确认房产权。

2、在旧城改建中作为拆迁户拆迁安置补偿的面积、房改房销售面积及计算租金的建筑面积,未经规定的单位测定的,均不能作为确认产权面积的依据。

3、建筑工程预算定额的工程量,不能作为确认产权面积的依据。

六、房产建筑面积的测量精度要求:《规范》对房产面积的精度分为三级,根据本省实际情况,决定分

为二个等级中误差执行。

l、对新建商品房(含此前未测的)精度采用第二等级中误差, 计算公式为0.02√s+0.00lS。

2、对其它房产精度采用第三等级中误差,计算公式为0.04√S十0.003S。

七、房屋面积测算要求

l、房屋建筑面积测绘采用实地量距法测算,量距应使用经检定的、能够达到相应精度等级的仪器和工具进行。距离以米为单位,量距结果进位按四舍五入(下同),取到0.01米。

2、各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内。面积以平方米为单位,计算过程保留三位小数,最终结果保留两位小数;共用建筑面积分摊系数保留六位小数。

八、关于自然层和房屋层数计算

l、房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪+0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米(含2.20米)以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

2、技术层指用作水、电、暧、卫生等设备安装的局部层次,建在自然层内的技术层,不计层数;建在自然层之间的技术层,不计层数;建在自然层之间的技术层,已经规划部门批准,且可利用空间高度大于或等于2.20米,可计层数。

3、假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

九、建筑面积计算中几个问题

1、无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、挑廊,不计算建筑面积。

2、阳台、挑廊顶盖投影面积与阳台、挑廊围护结构外围水平投影不一致的,按少的投影面积一半计算建筑面积。

3、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的,按上口外围水平投影面积一半计算建筑面积。

4、上有阳台、具有围护结构的底层平台,视作底层有阳台,按上阳台水平投影面积一半计算建筑面积。

5、与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积一半的,按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。

6、底层无柱廊的上盖设在三层以上,二层阳台顶盖设在四层以上,类似情况,均视为无上盖。

7、利用自动扶梯、室内楼梯和室外楼梯下部的空间建造的房屋,不论层高多少,均不计算建筑面积。

8、层内的夹层,当夹层层高和下部剩余层高均在2.20米以上(含2.20米),夹层按其水平投影计算建筑面积;当上下其中一部分层高不足2.20米,则夹层不计算建筑面积。

9、利用屋面空间,四周设置围护结构的晒台、露台等,不计算建筑面积。

范文六:房产测量规范(部分)

标题:房产测量规范(部分)

最后修改时间:2004-3-22 0:00:00

房产测量规范(部分)

2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。 d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算 d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文七:浙江省房产测量规范

浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定

【实施时间】2001/07/25【发布单位】浙建房[2001]130 号

为贯彻执行《房产测量规范》(国标 GB/T17986-2000,以下简称《规范》),加强房产测绘管理,规范房产测绘行为,进一步推进 我省房产测绘工作规范化、标准化,根据建设部《关于认真贯彻执行,加强房产测绘管理的通知》(建住房[2000]166 号)的规定,结合我省实际,制定本规定。 一、凡是在 2000 年 8 月 1 日后竣工的新建房屋的建筑面积测量按《规范》执行;在 2000 年 8 月 1 日以前竣工的,并已领取《商 品房预(销)售许可证》又进行了预测的新建房屋,可执行原测绘时的测量标准。 二、对《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积,无论是办理产权初始登记(或总登记),还是因房屋析产、买卖、交换、继承、 划拨、合并、裁决等导致其权属发生转移、变更,以及对房屋产权面积有异议要求复核的,按原则绘标准执行。 三、房屋产别、建筑结构、建成年份八位数房产要素代码注记,在 2000 年 8 月 1 日后进行产权初始登记和尚未进行总登记的(包 括房改房),以及已取得房产权证后又发生权属转移、变更等按《规范》执行,但房产权证进行验换证的,按原规定执行。 四、共有共用面积的内容、计算方法、分摊方法,原则上都要按《规范》第 1 单元附录 B 中 B2、B3 条款执行,并要结合《规范》 发布前国家有关部、委颁发的房产建筑面积计算规定(但原计算规定与《规范》相抵触的,以《规范》为准),根据分摊部位的实际使 用功能和服务对象,做到公正、合理。但有以下情况的,按本规定办理: 1、为多幢房屋、小区服务的设备用房不作为共有建筑面积; 2、功能区复杂的共有建筑面积分摊采用 B3.2、3.3 规定分摊; 3、连接商场各层的自动扶梯,作为一个整体,分摊到商场各层; 4、原设计为整体商场,在销售时分割成通道和若干铺位(间数),通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊; 5、在商住楼中,下部若干层为非住宅,上部为住宅的商住楼,设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积, 由下部非住宅和上部住宅按层数比例共同分摊。 6、 技术层原设计未经规划部门批准, 或批准后又擅自改变层高设计的, 一律不计算建筑面积; 已经规划部门批准同意且层高在 2.20 米以上(含 2.20 米)的技术层,计算建筑面积; 五、房产权面积的确认: 1、因施工变更而增加建筑面积的部位,未经原设计部门同意和规划部门批准,仍按原设计面积计算和确认房产权; 对于规划设计规定阳台必须封闭外,每户

必须拥有一个开敞式的阳台,其余阳台封闭如经原设计部门同意和规划部门批准,可计算建 筑面积。 2、在旧城改建中作为拆迁户拆迁安置补偿的面积、房改房销售面积及计算租金的建筑面积,未经规定的单位测定的,均不能作为

(www.wenku1.com)确认产权面积的依据。 3、建筑工程预算定额的工程量,不能作为确认产权面积的依据。 六、房产建筑面积的测量精度要求:《规范》对房产面积的精度分为三级,根据本省实际情况,决定分为二个等级中误差执行。 1、对新建商品房(含此前未测的)精度采用第二等级中误差,计算公式为 0.02√S+0.001S。 2、对其它房产精度第三等级中误差,计算公式为 0.04√S+0.003S。 七、房屋面积测算要求 1、房屋建筑面积测绘采用实地量距法测算,量距应使用经检定的、能够达到相应精度等级的仪器和工具进行。距离以米为单位。 量距结果进位按四舍五入(下同),取到 0.01 米。 2、各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内。面积以平方米为单位,计算过程保留三位小数,最终结果保 留两位小数;共用建筑面积分摊系数保留六位小数。 八、关于自然层和房屋层数计算 1、房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪+0 以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在 2.20 米(含 2.20 米)以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 2、技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。建在自然层内的技术层,不计层数;建在自然层之间的技术层,已 经规划部门批准,且可利用空间高度大于或等于 2.20 米,可计层数; 3、假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 九、建筑面积计算中几个问题 1、无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、挑廊、不计算建筑面积。 2、阳台、挑廊顶盖投影面积与阳台、挑廊围护结构外围水平投影不一致的,按少的投影面积一半计算建筑面积。 3、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的,按上口外围水平投影面积一半计算建筑面积。 4、上有阳台、具有围护结构的底层平台,视作底层有阳台,按上阳台水平投影面积一半计算建筑面积。 5、与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积一半的,按其顶盖投影面 积一半计算建筑面积。 6、底层无柱廊的上盖设在三层以上,二层阳台顶盖设在四层以上,类似情况,均视为无上盖。 7、利用自动扶梯、室内楼梯和室外楼梯下部的空间建造的房

屋不论层高多少,均不计算建筑面积。 8、层内的夹层,当夹层层高和下部剩余层高均在 2.20 米以上(含 2.20 米),夹层按其水平投影计算建筑面积;当上下其中一部 分层高不足 2.20 米,则夹层不计算建筑面积。 9、利用屋面空间,四周设置围护结构的晒台、露台等,不计算建筑面积。

范文八:国标《房产测量规范》

GB/T17986-2000 房产测量规范

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。 3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算 b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。 c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台

建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算: δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文九:房产测量规范解读

计算全部建筑面积的范围

a)永外性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

说明:房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2m的房屋不能计算建筑面积。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间,还包括突出房屋屋面,有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间,或供停放检修,升降电梯用的房间。

夹层、插层、技术层也称附层,是指建筑在房屋内部空间的局部层次,是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来,这些增加的房屋层,有的是结构层,即属于整个房屋整体结构的一部分,有的是技术层,是加插进去的。不论是结构层还是技术层,只要其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积,凡层高低于2.2m的部位,均不应计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。

这里所讲的穿过房屋的通道,系指房屋内部的通道。

门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要,其层高较高,国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高,均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于2.2m多少,均按一层计算建筑面积,而层高低于2.2m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。

门厅、大厅有的因层高很高,一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊,我们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的,按其水平投影面积计算建筑面积,回廊下边的厅,如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道;

电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道;

提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井;

垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道;

管道井是指房屋各层的各种管道(如:上下水管、暖气管、电缆、通讯线等)上下集中通过的井道。

由于这些井道,有的并不构成明显的层,但又都占用了房屋的建筑面积,因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积,作为房屋自然层面积的一部分,一起计算房屋的建

筑面积。

e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

天面是指房屋顶面上,四周有围护结构的,可供人民正常活动的平台,也叫天台。

房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶,有顶盖,有围护结构,供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。

房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶,有围护结构的蓄水装置的建筑物。

电梯机房是突出房屋屋顶,供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。

斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋,对这类斜面房顶的房屋,按其层高达到2.2m的部位计算房屋建筑面积。

上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定,也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算,即所有斜面屋顶的房屋,都按层高达到2.2m的部位计算房屋的建筑面积,以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋,层高不低于2.2m,按楼房处理。

阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施,是户内与户外的过渡空间。

封闭阳台按其外围水平投影计算面积。

不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。

封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。

g)属于永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物,属房屋的附属设施。

当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖,且可以完全遮盖的,可视为该层室外楼梯有顶盖。

室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

此处所指和房屋相连,是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连,即两者的梁、柱、墙相连,走廊的柱为承重的结构柱。

此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中,出入或经常通行用的走廊。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。

封闭的架空通廊,系指架空通廊采用实体栏板作围护,栏板以上采用玻璃等物全部围闭的,有的架空通廊和房屋一样,是由墙体全部围闭,并有门和窗,这都是封闭的架空通廊。

j)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2m以上的,按

其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。

防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。

保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体,地下建筑物为抵抗周边的压力,外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙,它起着防潮和抗压的双重作用。

上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积,故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口,即以地上部分的墙体为准计算。

k)有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

门廊和门斗是指房屋门前有顶盖,有支柱或围护结构的进出通道,支撑顶盖的是柱称门廊,支撑顶盖的是承重墙体时称门斗;

门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施,它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积,可包含在底层房屋建筑面积之中。

门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是独立的顶盖,也可能是房间或挑廊的地板,或挑楼或阳台的地板,也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不低于2.2m。

门斗的维护结构应为结构墙体,可能是房屋承重墙体的一部分,也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。

门廊和门斗都是进出大门的主要通道。

独立柱和单排柱的门廊,应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。

无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。

L)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影计算。

这里所指的玻璃幕墙,是指这一部分的房屋没有砖石等结构的外墙体,而是以玻璃幕墙直接作为房屋的外墙体。

m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。

这里所指的柱是指承重的结构柱。装饰性的柱、非承重柱,以及柱的装饰性部分应除外,不能据以计算房屋的建筑面积。

这些车棚、货棚的层高不应低于2.2m,低于2.2m的部位,不应计算建筑面积。

独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚架作空层,有围护结构的,按其高度在2.2m部位的外围水平面积计算。

这里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方,利用吊脚做架空层的房屋。

吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构,这一部分建筑物如果加上围护物,而且围护物有一定的高度,并且是永久

性的牢固的建筑物,架空层内再整修有底板,就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用,也就可以对层高不低于2.2m的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有地板,也未利用,仅作为堆积余土,或作为架空防潮之用时,则可以不计算建筑面积。

o)有伸缩缝的房屋,若其与室内相同的,伸缩缝计算建筑面积。

伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝,未使相邻两建筑物分离而形成的空隙,以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩,避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。

上述规定也适用于沉降缝,伸缩缝与沉降缝通称变形缝。

沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝,沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位,以及新旧建筑物之间,以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。

国家标准《房产测量规定》规定,不论伸缩缝的宽度,只考虑是否与室内相同,能否利用,作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。

因此,伸缩缝、沉降缝等变形缝,不论其宽度,只要其与两边房屋中任一边相通,具有房屋的一般条件,又能正常利用的,则可以计算房屋的建筑面积。

计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连,有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

走廊是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。

与房屋相连的上盖,可以是挑楼或挑廊的底板,也可以是自备的专制顶盖。

*顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊,称檐廊;

*顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成的,底层无柱走廊,也是檐廊。

*有和房屋相连的顶盖,有永久性的牢固的围护结构的檐廊,按围护结构外围的水平投影面积的一半计算建筑面积。

檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的,视为有围护结构的檐廊。

有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道,或作为生产或生活的场所,层高不低于2.2m,才计算建筑面积。

没有顶盖或没有围护结构,或生产和生活都无法使用的,或层高低于2.2m的,均不宜计算建筑面积。

b)未封闭阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结构,且层高不低于2.2m。

围护结构还应有一定的高度。阳台与挑廊都必须具有顶盖,并且与室内相通。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊,或上层挑楼,或房屋的底板,也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。

c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

单排柱是指排列成一行的柱。

d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。

该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。有关解释见8.2.1的g)有顶盖的室外楼梯

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算

不封闭的架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.2m的,并有结构牢固的围护物。

不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。

为统一标准,所有层高低于2.2m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。这也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

构件是组成房屋结构的各单元,如房屋的梁、柱等,这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。

配件是组成房屋的零件或部件,这里指的是突出房屋墙面的部件,例如砖和瓦等部件。

装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱,承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。承重柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱,以及承重柱的装饰性部分的认定,以设计图纸为准。

装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。

垛是指房屋墙上,向上或向外突出的部分,如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。

勒脚是位于房屋外墙面下部,突出房屋外墙面的,为保护墙基和墙体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层,它由砖或混凝土或三合土等材料构成。不是所有房屋都有勒脚。

台阶在这里是指室外台阶,室外台阶是房屋的辅助设施,不单独计算建筑面积。

室外台阶是房屋室内外地面联系的过渡构件,是根据室内外地面之间的高差而设置的。

无柱雨蓬这里指的是无柱的、位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶盖一般由混凝土构件(板)构成,与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接,顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑,顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道,没有围护结构或围护物。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。

这里还应包括无上盖的挑廊。

d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

房屋的天面是指房屋屋顶面上,四周有围护结构的,可供人民正常活动的平台,也称天台。

挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面,有围护结构无顶盖的平台。

这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖

的花园和游泳池。

e)建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。

这些平台是指安置于建筑物内部的,供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖,也没有围护物。

f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

这里指的是骑楼或过街楼的底层,又是社会性公用通道的道路或街巷的那一部分

g)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋,而房屋的顶盖是利用引桥桥面,或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。

但有些地方,在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋,没有利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖,而自备顶盖的房屋,不在此条规定之列。

h)活动房屋,临时房屋,简易房屋。不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

共有建筑面积

1)可以分摊的共有建筑面积。

a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井;

b)共有的楼梯间、电梯间;

c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;

d)为本幢服务的公共用房、管理用房;

e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;

f)共有的室外楼梯;

g) 共有的地下室、半地下室;

h)公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

2)不应分摊的建筑面积

a)作为人防工程的建筑面积;

b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;

c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;

d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;

e)用作公共事业的市政建设的建筑物。

3)共有面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;

b)无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

4)共有面积的所有权与使用权

房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。

5)共有建筑面积的分类与确认

根据共有建筑面积的使用功能,共有建筑面积主要的可分成三类:

a)全幢共有共用的建筑面积:指为整栋服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由整栋进行分摊。

b)功能区共有共用的建筑面积:指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某栋楼内,专为某一商业区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区内分摊。

c)层共有共用建筑面

积:由于功能设计不同,共有建筑面积有时也不相同,各层的共有建筑不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可分层各自分别进行分摊。

如果一幢楼各层的套型一致,共有建筑面积也相同,例如普通的住宅楼,则没有必对共有建筑进行分类,而可以以幢为单位,按幢进行一次共有建筑面积的分摊,直接求得各套的分摊面积。

对于多功能的综合楼或商住楼,共有建筑面积的分摊比较复杂,一般要进行二级或三级,甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前,应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定,决定其分摊层次和归属。

范文十:房产测量规范的差异点

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关于《房产测量规范》与《建设工程建筑面积计算规范》之间的区别

发表日期:2012年3月16日 出处:房管处 【编辑录入:base】

在工作中我们时常会遇到从事建筑施工的从业人员,他们拿着我单位出具的房产测量报告来咨询房屋建筑面积。同一幢房屋,房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。这是因为《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)与《建设工程建筑面积计算规范》(GB/T 50535-2005)中有些部分的计算规则不同造成的。

《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的,适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为村镇规划建设提供数据及资料。

《建设工程建筑面积计算规范》(GB/T 50535-2005)是由国家建设部自2005年7月起实施,适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算,包括工业厂房、仓库,公共建筑、居住建筑,农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用,是建筑房屋计算工程量的主要指标,是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。

上述两个规范的目的不同,适用范围不同。同样的一幢房屋,《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的具体不同之处究竟在哪里呢?

第一:低于2.20米得房屋计算规则不同

《房产测量规范》中明确指出:“8.1.2条:房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米(含2.20m)的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于

2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”

《建设工程建筑面积计算规范》中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算,并应符合下列规定:

l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2 面积。

2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积:净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积;净高不足l .20m的部位不应计算面积。”

“3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应汁算全面积;层高不足2 .20m者应计算1.2面积。

3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下,当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积;当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

3.0.5 地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平

3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层,设计加以利用并有围护结构的,层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的l/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在

2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。

3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在

2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水

二:阳台计算规则不同

《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊,按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”

《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”

三:房屋外墙的保温隔热层计算规则不同

《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的保温隔热层是否计算,但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》(DGJ32/TJ131-2011)中4.1.3不计算建筑面积应符合以下规定:9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其他装饰性材料的贴面。” 《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”

四:墙体粉刷层计算规则不同

《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的墙体抹灰是否计算,但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》(DGJ32/TJ131-2011)中“3.1.4在应用图纸进行计算式,当设计无标注粉刷层厚度的,粉刷层厚度统一为0.02m”

《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24下列项目不应计算面积 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。” 五:自动扶梯等自动工具计算规则不同

《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。

《建设工程建筑面积计算规范》中

“3.0.24 下列项目不应计算面积 8自动扶梯、自动人行道。”

《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8款“自动扶梯(斜步道滚梯),除两端固定在楼层板或梁之外,扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备,不应单独计算建筑面积。”

上述各条,因两个规范的规定不同,所以造成了相同的房屋,参照不同的规范计算出来的面积不一致。

房管处测绘公司

王金鹏

2012-3-16

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