房地产现状

贵州房地产现状

2010年7月贵阳房地产市场月报

一、经济动态

1)、宏观经济动态

1. 央行:2010下半年继续实施适度宽松的货币政策

消息内容: 中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出,下

半年,继续实施适度宽松的货币政策,密切关注经济金融形势的发展,灵活运用多种货币政策工具,保持货币信贷适度增长。

2)、地方经济动态

1. 西南交通枢纽贵阳创新体制搭建铁路投融资平台

消息内容:地处我国西南交通枢纽的贵阳市,在大规模推进区域铁路建设项

目的同时,创新体制搭建新型铁路投融资平台,成立组建首个市域铁路公司。

2、上半年贵阳CPI同比上涨1.8%

消息内容:从国家统计局贵阳调查队获悉,1-6月份,贵阳市居民消费价格总水平在食品类价格上涨的推动下逐步走高。居民消费价格1-6月累计同比上涨了1.8%,6月份同比上涨了3.0%。

二、政策法规

1. 贵州:大城市商品住房项目单宗土地出让禁超20公顷

消息内容:为进一步促进房地产市场平稳健康发展,贵州省人民政府最近下发通知,要求贵州各级国土部门要从严控制商品住房项目单宗土地出让规模,出让面

积小城市不得超过7公顷,中等城市不得超过14公顷,大城市不得超过20公顷。

2. 国土部:禁止强征 征地补偿标准每两三年需调整提高

消息内容: 国土资源部日前就此发出《关于进一步做好征地管理工作的通

知》,《通知》要求根据经济发展水平,每2年至3年对征地补偿

标准进行调整,逐步提高征地补偿水平;应支付给被征地农民的

补偿安置费,直接支付给农民个人,防止和及时纠正截留、挪用

问题。

3. 银监会:加大房贷检查力度 确保调控严格执行

消息内容:随着各家银行对房地产相关的三类贷款摸底告一段落,下半年开

始,银监会将对房地产贷款组织例行的现场检查。一家商业银行

信贷部人士透露,下半年,银监会的检查将主要针对流程是否合

规、风险管理是否有效,尤其是是否严格执行了上半年出台的相

关政策。“如果有松动,按照通常惯例,银监会将进行一些处理。

这意味着上半年出台的政策目前没有松动,下半年仍然需要继续

严格执行。”

4.贵阳市将明确300户以上新建小区必须配套幼儿园

消息内容:从贵阳市教育局了解到,目前,《贵阳市学前教育条例》正在

拟定中,其将发展学前教育作为一个重要内容。当前正在拟定的

《贵阳市学前教育条例》中特别规定,300户以上新建住宅小区

必须配套幼儿园,并交由地方政府办学。

5. 国土资源部:征地补偿将提高二三层

消息内容:国土资源部耕地保护司司长朱留华就《关于进一步做好征地管理工作的通知》

答记者问时表示,按照新标准,征地补偿标准将普遍提高,提高幅度平均为

20%-30%。

三、市政建设

1. 贵阳市域快速铁路网六个项目年内陆续开工

消息内容:28日上午,贵阳市域铁路有限公司正式挂牌成立,标志着贵阳

市域铁路的建设与运营管理机构正式运转。记者了解到,目前贵

阳市域快速铁路网六个项目已列入2010年贵州省重点工程,今

年内将全部陆续开工。

2. 贵阳:将在金阳新区修建贵阳市城乡规划展览馆

消息内容:从贵阳市规划局获悉,贵阳市将在金阳新区修建贵阳市城乡规划

展览馆。据介绍,目前贵阳市城乡规划展览馆设计方案已基本完

成。拟建设的贵阳市城乡规划展览馆位于金阳新区文化山地块

中,南临观山西路,东面靠近诚信路,是一个集规划展示、文化、

教育等多功能于一体的综合性展览建筑,全馆包含规划展示功

能、博物馆功能、科技展示与教育功能、图书资料阅览功能、城

市观光与休闲娱乐功能、会议与办公功能等。

3. 贵阳市中心城区7座天桥本月竣工

消息内容:为了妥善解决人车抢道问题,贵阳市今年耗资4000万元在中心

城区修建7座人行天桥。目前,7座天桥正在后期的紧张收尾工

作中。届时,在不足40平方公里的中心城区里,将拥有人行过

街天桥35座,地下通道48个,人行过街斑马线360多处,平

均1平方公里有人行过街设施10余个。

4. 贵州省最大棚户区改造项目启动 南明区彭家湾片区危旧房被改

消息内容:南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目正式启动。这标志着

这一全省最大的棚户区将成为历史,取而代之是占地1400余亩、

规划合理、配套设施完备、可容纳40000多户居民的大型生态居

住小区。

5. 贵阳快速铁路确定开工时间表 2010下半年开工

消息内容:贵阳快速铁路建设工作领导小组召开第三次全体会议。省委常委、

贵阳市委书记、贵阳快速铁路建设工作领导小组组长李军主持会

议并讲话,强调要齐心协力、分秒必争、加速推进。

6.花溪十里河滩开发 周边及沿线整体规划出炉

消息内容:为配合花溪十里河滩的开发建设,以及甲秀南路建成通车后,进

一步整治花溪大道的脏乱差现象,提高道路两侧土地利用率,贵

阳市编制完成了《十里河滩周边及花溪大道沿线景观与用地综合

规划》。

7.贵阳获发改委批准投资34亿扩建龙洞堡国际机场

消息内容:7月28日,《贵阳龙洞堡国际机场扩建工程可行性研究报告》获

得国家发改委批复。这也意味着贵阳机场扩建工程正式获得“绿

卡”,扩建工程由前期工作转入实施阶段。据了解,本次扩建工

程项目总投资为34.5504亿元人民币,包括民航专项建设基金5.5

亿元、贵州省财政资金4亿元、中央预算内投资5亿元等。

8.花溪将建贵州最大汽贸城 贵阳环高南环线受益

消息内容:从贵阳市花溪区获悉,现花溪大道沿线的汽车贸易市场将整体

搬迁到贵阳环城高速公路南环线内的孟关乡,规划建设成全省

规模最大、功能最全的汽车商贸城。该项目已被省委、省政府

列入2010年省重点项目。

四、行业资讯

1. 贵阳商品房销量下滑 单周销售679套

消息内容: 2010年6月21日到6月27日期间,贵阳市新建房批准上市

项目2个([中天花园三期C区]预售许可证号:2010066,[绿

韵丽都]预售许可证号:2010008),上市住房共计132套,面

积1.83万平方米;其中云岩、南明区1个,132套,1.83万平

方米;其余各区上市项目1个。

2. 贵阳2010上半年招拍挂土地成交面积同比增5倍

消息内容:贵阳市今年1至6月招拍挂土地成交面积为362.31万平方米,较去年同期的59.76万平方米增长5.06倍,其中6月份成交面积为74.23万平方米,较5月份环比增加197%。

3. 贵阳6月楼市量滑价升 销售均价上涨377元/平米

消息内容:相比其他一线城市在4月新政出台后就遭遇的冷清局面,贵阳楼

市开始在6月显现出“颓势”。来自贵阳住宅与房地产信息网统

计数据显示,从5月31日到6月27日,该市范围实际登记销售

新建住宅3093套,实际登记销售均价为3990元/平方米,实

际登记销售面积34.63万平方米。另外,该市范围内新建房批准

住宅上市项目5个,共1550套住宅。

4. 7月第一周土地市场成交放量 成交均价降幅较大

消息内容:中国指数研究院昨天发布的最新数据显示,7月第一周,全国20个

主要城市土地推出量和成交量环比均大幅增加,但成交均价降幅

较大。与此同时,上周被监测的35个城市中,多数城市楼市成交面

积环比回落,其中三亚跌幅最大,环比下跌48.35%。

5. 六月贵阳经适房销售乌当居首

消息内容:乌当区的经济适用房销售在4月份创下479套的纪录之后,6月

份,城市魔方、幸福里、悦景新城三个楼盘又共同将该区的经济

适用房销售推向全市之首。

6. 贵阳三套房贷悄然放松 市场反应并不十分积极

消息内容:前段时间一直暂停的二套房贷近日有“松绑”迹象。随着贵阳多家

银行对于三套房的放松,房地产调控政策所带来的僵持氛围是否会

有所减少?记者调查了一些在售楼盘后发现,目前来看二套房贷"松

绑"对提振贵阳楼市成交量的作用并不大。

7. 中国100城市房价调查:住宅均价8491元/平米

消息内容:中国房地产指数院对国内100个城市房价的最新调查显示,6月

份,全国100个城市住宅平均价格为8491元/平方米,环比上涨

0.35%,其中80个城市价格环比上涨,20个城市价格环比下跌。

十大城市平均价格同比上涨61.72%,环比上涨0.69%。

8. 8月1日起 贵阳各银行将全面执行异地购房新政

消息内容:筑城银行全面执行房贷新政8月1日起,工、农、中、建四大

银行将于8月1日全面执行异地购房新政。要求对不能提供1

年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,购房就

视为第二套房。

9. 贵阳房价上半年涨9.6% 90平及以下户型涨11.9%

消息内容:从国家统计局贵阳调查队获悉,调查资料显示,上半年贵阳市

房屋销售价格上涨9.6%,其中二季度涨幅比一季度略低。新建

住宅销售价格同比上涨9.9%。按房屋类型分,经济适用房上涨

8.0%;商品住宅上涨10.3%。在商品住宅中,普通住宅上涨

11.0%;高档住宅上涨4.6%。按套型分,90平方米及以下户

型销售价格同比上涨11.9%。非住宅销售价格同比上涨5.8%,

其中,办公楼价格上涨8.1%,商业营业用房销售价格同比上涨

5.7%;其他用房价格上涨1.0%。

2011年5月贵阳房地产市场月报

1.1 银监会官员:银行可自主提高首套房首付比例

在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上,中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍,目前银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于三成,在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。

此前,广州、南京、合肥等城市已经有银行将首套房首付提至四成。虽然,北京地区目前依然是执行贷款购买首套房首付款比例不低于三成,贷款购买二套房首付款比例不低于六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求,但此前首套房的利率优惠已经取消,最低的利率为基准利率。

一些股份制银行房贷中心人士向本报记者表示,近期把首套房首付调高至四成都可能性。更有媒体披露,工行丰台某支行表示,近期或将把首套房首付提高至五成。

1.2 房产调控再度升级 商业地产不再是调控避风港

5月下旬,北京市住建委等5个部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》,斩断了商住两用项目的“财路”,《通知》规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为。今后,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间,以防止有人擅自改作住宅;若开发商将商用单位分成多个房屋当住宅出售,将不能办理房产证。

严禁“商改住”,使得在商业用地上立项的住宅项目无法生存,已达到清理商业地产的门户的作用。事实上,北京的这种清理商住LOFT、酒店公寓的动作早在5年前就有了,只是在利益的驱使下,商住项目屡禁不止。

1.3 贵阳市物价局告诫房开商 6月15日前不严格实行者从严处罚

5月25日,贵阳市物价局、住建局召集市内30家商品房销售经营企业开会告诫,要求房地产企业必须在6月15日之前明码标价,严格实行一房一价,否则将查处。据了解,根据国家发改委对商品房销售明码标价的规定,贵州省也相继出台了《商品房销售明码标价规定实施细则》,明确规定商品房销售必须实行明码标价,并实行一房一价。根据要求,商品房销售经营企业,必须于6月15日前,按规进行明码标价公示。未按规定时限及公示要求执行的,物价部门将按照《价格法》等法律法规从严处罚。 贵阳市物价局、住建局将从6月15日起开始,对商品房明码标价情况进行检查。

1.1 银监会官员:银行可自主提高首套房首付比例

在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上,中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍,目前银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于三成,在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。

此前,广州、南京、合肥等城市已经有银行将首套房首付提至四成。虽然,北京地区目前依然是执行贷款购买首套房首付款比例不低于三成,贷款购买二套房首付款比例不低于六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求,但此前首套房的利率优惠已经取消,最低的利率为基准利率。

一些股份制银行房贷中心人士向本报记者表示,近期把首套房首付调高至四成都可能性。更有媒体披露,工行丰台某支行表示,近期或将把首套房首付提高至五成。

1.2 房产调控再度升级 商业地产不再是调控避风港

5月下旬,北京市住建委等5个部门联合出台《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》,斩断了商住两用项目的“财路”,《通知》规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为。今后,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间,以防止有人擅自改作住宅;若开发商将商用单位分成多个房屋当住宅出售,将不能办理房产证。

严禁“商改住”,使得在商业用地上立项的住宅项目无法生存,已达到清理商业地产的门户的作用。事实上,北京的这种清理商住LOFT、酒店公寓的动作早在5年前就有了,只是在利益的驱使下,商住项目屡禁不止。

1.3 贵阳市物价局告诫房开商 6月15日前不严格实行者从严处罚

5月25日,贵阳市物价局、住建局召集市内30家商品房销售经营企业开会告诫,要求房地产企业必须在6月15日之前明码标价,严格实行一房一价,否则将查处。据了解,根据国家发改委对商品房销售明码标价的规定,贵州省也相继出台了《商品房销售明码标价规定实施细则》,明确规定商品房销售必须实行明码标价,并实行一房一价。根据要求,商品房销售经营企业,必须于6月15日前,按规进行明码标价公示。未按规定时限及公示要求执行的,物价部门将按照《价格法》等法律法规从严处罚。 贵阳市物价局、住建局将从6月15日起开始,对商品房明码标价情况进行检查。

1.4 贵阳市住建局:公布房屋租赁市场租金参考价格

5月下旬,市住建局公布了今年上半年房屋租赁市场租金参考价。贵阳市(不含三县一市)住宅类房屋租赁综合平均价格为10元/平方米,最高为南明、云岩的中心片区,租金价格为13.50元/平方米。

根据公告,南明、云岩分为四个区域,区域一主要包括大十字、小十字、遵义路、黔灵西路、黔灵东路、陕西路、市西路、新华路等片区的主要街道,租金为13.50元/平方米;区域二主要包括次南门、文昌路、兴关路、延安路等片区的主要街道,租金为12.50元/平方米;区域三主要包括火车站、北京路、解放路、宅吉路等片区的次要街道,租金为11.50元/平方米,区域四为东山、沙冲路、鹿冲关路、凤凰路、玉厂路等片区的主要街道,租金为8.9元/平方米。

此外,金阳新区租金为9元/平方米;小河区9元/平方米;花溪区9.5元/平方米;白云区9元/平方米;乌当区9元/平方米。

房地产经济现状

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 房地产业的具体内容包括: (1)国有土地使用权的出让; (2)房地产的开发与再开发:征用土地,拆迁安置,委托规划设计,对旧城区的开发与再开发; (3)房地产经营:土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动; (4)房地产中介服务:房地产咨询中介,房地产评估中介,房地产代理中介; (5)物业管理:房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境; (6)房地产的调控与管理:建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格体系,建立健全房地产法规,实现国家对房地产市场的宏观调控。 房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施,例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

房地产市场的是一个国家经济发展状况的缩影;房地产市场的“健康繁荣”,反映了这个国家也正处于一个健康发展的阶段;

房地产市场的“健康繁荣”包括三个方面:土地供应总量的增加(对于土地利用率已经较高的国家,不一定要满足此条件);各种用途土地(包括商用、工业用、农业用,消费用和其他用土地)价格的均匀增长;各种用途土地所能提供之地租的均匀增长;

为什么要“均匀增长”呢?

因为对于社会的整体经济来说,不同用途的土地所能产生价值形式和数量也不同:工业用地和商业用地的价值生产率较高;农业用地和其他类型用地加之生产率相对较低;而消费用地则完全不产生价值;但是另一方面,不同用途的土地的面积分布完全受自然因素制约,工商业用地通常不会很大,消费用地也很有限,农用地和其他用地的面积则最大;结合价值生产效率因素,不同用途的土地在价值构成上,形成“天然的平衡”;

但是需要重点考虑的是“消费用”土地,它相对于其他形式用地是最特殊的,它完全不生产任何价值,也就是说:它把土地完全作为“消费对象”,而不是“生产资料”;

对于一个土地利用率已经充分高的国家来说,每增加一寸“消费用地”,相应地就要以减少一寸“生产用地”作为代价(引用经济学上的一个概念就是“机会成本”);“消费用地”的增加,必然要带来“生产用地”的减少,而为了保持社会的持续发展,原有的“生产用地”必须能够提高它的“价值生产能力”,才足以弥补由于“消费用地”的增加而带来的损失;

如何才能提高“生产用地”的“价值生产能力”呢?

农用地所能提供的价值无论在古代还是在现代都十分有限,而具备提高“价值生产”潜力的,只有商业用地和工业用地;因此,一个国家通过技术革新和商业发展,在不断提高商业用地

和工业用地的价值的同时,消费用土地的价格也自然会随之被提高;我们可以从世界上大多数的发达国家身上看到此类现象;

因此我们可以得出一个结论:消费用土地的价格,必须是伴随着商业用地和工业用地价格的增高而增高——才具备真正的意义,才能体现出一个国家经济的健康发展;

我们可以用上面的观点来看一下中国的房地产市场状况,根据近几年国家的房地产市场形势报告和观察市场真实状况,我们能够看到:中国的房地产市场,消费用地(居民住房为主要类型)的市场最为红火,价格涨幅最大,增长也最快,而商业用地和工业用地的状况相比之下却极为逊色;

与此同时,在中国的很多城市以及县镇里,政府为了吸引所谓的“高科技企业”,常常以极为低廉的价格出售土地(使用权);而在上海等地,最为火爆的“商业金融区”附近竟然出现豪华住宅和别墅;

因此在中国,一个长期而普遍的现象是:

本来能够提供较高的“价值生产率”的商业用地和工业用地,却往往不能带来较高的土地价格和较为丰厚的地租回报(这或许是出于一些非经济方面的因素);相反,消费用的土地无论在价格还是地租回报上,却往往能与商业用地和工业用地相“媲美”,甚至能超越后者;

我们可以推测得出的结论是:中国的房地产市场远非“健康发展”,生产用地的价值回报远不能弥补由于消费用地的增加而带来的成本,社会的土地资源在高速被消费的同时,不能及时通过提高生产用地的生产效率来为社会弥补损失,增加财富;

因此说,中国的房地产市场是极为“不平衡的”发展模式,代表“真正繁荣”的工业和商业用地不能充分发挥其作用,而由消费增加而带来的虚假的“繁荣”是不具有长久的发展潜力的;

房地产信贷业务要保持健康发展,各商业银行要在三个方面有所突破。第一,提高房地产信贷的专业管理水平,包括充分掌握市场动态、不同项目的信贷需求规模评估等等,按照市场价格设计多种风险和收益匹配的按揭品种,并从总体上保证银行信贷规模和分布上具有较为合理的结构;第二,加强与房地产企业的纽带环节建设,通过监控和警示形式确保开发各个环节上的资金使用符合央行的要求,例如发展商在滚动开发不同项目中普遍存在的资金混用问题;第三,加强对个人购房者的信用管理。当然,这个难题需要众多商业银行之间加强合作,共同控制支付风险,银行首先应该建立自己的客户中心管理系统。

房贷新政照顾三类购房人:第一类是城市中广大的中低收入家庭;第二类是刚参加工作不久,收入比较稳定,但是储蓄、积蓄比较少的年轻人;第三类就是随着城市化进程的推进,有相当一批农民进城务工。对这三部分主要需要小户型的特定人群,逦过实施担保,首付款比例适当下调,必被吸引到购房市场,并逐渐成为购房市场的生力军。

从房地产市场的需求看,小户型房屋回归究其原因主要是:消费主体的变化,需要小户型。过去5年,全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。高端商品房空置造成的压力使房地产界不得不从感性走向理性,开始分析自己的消费对象,走向“营销”的时代。小户型解决了大多数人想买房,却又没钱买房的问题。“买得起房”是房贷新政策照顾的三类人购房的最低要求。

家庭结构的变化,需要小户型。改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式,个性化生活成为时尚。三口之家、“丁克”家庭、“飘”一族越来越多。“飘”一族主要成员是外地进城的打工人员,其次,是大学毕业刚参加工作或想留在城市工作的年轻学生。对他们而言,除了租房之外,小户型无疑是最佳选择。

消费观念的变化,需要小户型。如今“一步到位”的置业观念已经发生了变化,二次、三次置业者屡见不鲜。居民的购房观念正在逐步转变,梯度消费的理念正在为越来越多的人所接受。对于正值创业阶段的青年人来说,买套交通方便的小房子只图实惠;等有了经济基础,买套大房子再图舒适。

房产功能的变化,需要小户型。除了居住、保值外,近年来房产的投资功能开始被消费者关注。既是投资就必须伴随风险,购买小户型总价低,易于出租,无疑是降低风险的有效办法之一。

在经济发达国家中,房地产业不是支柱产业也是比较发达的产业,其经济发展与房地产业对经济拉动作用巨大,就中国目前的情况来看,房地产已连续几年成为拉动经济

增长的“支柱产业”。

一、房地产拉动经济增长的原由

(一)房地产业发展的特点

房地产业的发展不是单一产业发展,它的拉动和“波及效应”特强,对多个行业产业产生影响。主要由于以下原因。

1.房地产业发展有较强的依赖性。

房地产业发展有较强的依赖性,它需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料,与之配合协调持续发展。

我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而波及、拉动其发展。

2.房地产业发展有较强的辐射作用。

房地产业发展有较强的辐射作用,它的发展结果--房地产产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

开发营建出的房屋,能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。

3.房地产品消费的“波及效应”。

房地产品消费特别是住房消费是综合性消费,波及和带动了生活消费的方方面面。 房地产的消费,特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分,高级住宅不仅是生存资料,还是享受发展资料。

因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。具体来说,我国有些人想买车,就愁无停车之所。若住房水平提高,家有车库,想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费,不少家庭苦于住房窄小,想健身消费也不敢购置健身器械。总之,住房水平提高和居住环境改善,可促进生活消费的多方面,拉动多方面产品销售和劳务交换。

正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”,有多方面拉动国民经济发展的作用,所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录:工业发达国家房地产值增加1个单位,带动相关产业产值增加l.5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出的研究表明,我国住宅业每投入增加1亿元,其他23个相关产业增加1.479亿元的投资(见下图),其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此,邓小平同志早在改革初期就指出,要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定“九五”与“2010年远景目标纲要”中,也提出“住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业”的思路。

(二)房地产业与拉动国民经济增长的主要因素密切相关

从拉动国民经济增长的三大因素(投资、消费和出口)来看,房地产业与其中两个因素密切相关:商品房既是老百姓的一种重要需求,也是固定资产投资的重要组成部分。2004年全国商品房销售量继续大幅增长,达到38231.648万平方米,比2003年增加4514万平方米,比1997至2003年平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。随着销售量的增长,房

地产年销售额也在大幅上涨;1998年为2513.3亿元,2004年上升为10375.71亿元,上升近4倍。在销售总额中,个人购房所占比重持继增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%。其后逐年上升,2004年达到93.3%。从各类商品房销售的构成看,1998年以后,在销售总量中住宅比例一赶在90%左右,商业用房销售面积也相对有所增长。居民已经成为住房投资和消费的主体,并成为拉动消费的主力之一。

居民住房消费带动了商业银行住房贷款和公积金贷款数量的巨大增长。1997年,商业银行个人住房贷款余额190亿元,占全部贷款余额的0.39%;到2002年11月底,个人住房信贷余额达到7339亿元,占全部贷款余额的比例提高到7.6%,在有的城市达到20%以上。到2004年底,来自建设部的数据显示,全国住房公积金缴存总额为7400亿元,实际缴存职工人数为6183.5万人,以国家统计局2003年统计年鉴在岗职工人数计算,覆盖率为58.4%。 以住宅建设为主的房地产投资有力地拉动了国民经济增长。1998年以来,近5年累计竣工面积约34亿平方米,年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米,是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。

由于房地产投资、住宅消费可以带动几十个相关产业的产出增加,房地产业发展对经济增长的贡献不可忽视。1998年以来,全国城镇住宅与房地产投资占GDP的比重由1997年的不到6%,增加到7%-7.8%之间。据中国人民银行近期货币执行情况报告显示,我国住宅投资的诱发系数为1.5-1.7,即每投入100元住宅投资,可产生出150-170元的相关产业需求。 2003年我国房地产开发完成投资首次突破1万亿元,同比增长29.7%; 2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元,同比上升28.1%,占全国社会固定资产总投资的18.78%,可带动相关消费超过万亿元。房地产及建筑业增加值占GDP的比重接近10%,房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。同时,1998年以来,契税、房产税、营业税、土地增值税等都有较大幅度的增长。2003年和2004年,全国地方财政收入中,契税收入由1999年的96亿元,分别提高到167亿元和近200亿元,入库契税收入超过200亿元。

二、一些社会因素制约房地产业发展

综上种种数据和论述表明,房地产业正在发展成为我国国民经济的支柱产业。为大力发展房地产业拉动国民经济增长,我国政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施,对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用,但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

(一).生产与消费不协调,消费率低

发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题

也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。

但投资开发房地产品有需求效应,对拉动经济增长的乘数作用大,必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长,虽居民最终消费绝对额也不断增长,但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年比,按1978年不变价格计算下降10.6个百分点。原因在于1986年到1998年城乡居民人均收入的年均增长率比国内生产总值(GDP)年均增长率少4个百分点,比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。于是导致这个时期居民收入占GDP的比重比“六五”时期的平均水平下降12个百分点;1998年这一比重为41.4%,比“六五”期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60%左右。 著名发展经济学家H·钱纳里等人进行一次实证研究表明,在人均(GDP)1000美元左右时消费率一般为61%,1997年我国人均GDP为860美元,但我国的消费率仅为47.5%,比国际平均水平低14个百分点。我国消费率如此之低。是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压,影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲,改革初城镇人均住房3个多平方米,现在不少城镇人均已超过l0平方米,并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长2.11倍,而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调,消费率过低,是房地产难以启动的症结所在。

(二).住房融资体制的转换不对称

改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿,实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时"一大二公"的左的思想、体制相适应。产品价值(c+v+m)中的v人为缩小,m人为扩大,职工住房基金等由扩大了的m收归财政,国家公共融资建房,住房国家所有,职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制,以适应市场经济体制要求。

住房基金进入职工工资,由职工个人融资到市场购房消费,政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改,一方面给职工住房补贴,一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调,职工货币购房是马上要将钱拿出来,而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外,全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右,前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款,一个月支付本息几百元,不少职工也望而生畏,银行也不敢贷放。本来消费率过低,加之住房融资体

制转换不对称,使房地市场的启动更加困难。

(三).“二律背反”和人们心理预期失衡

“二律背反”是康德在《纯粹理 性批判》一书中提出的命题。简言之,他把人的认识能力分为感性、 知性、理性,其中感性和知性是人的认识能力所能认识的“现象世界” 。理性是人的认识能力所不能认识的“彼岸世界”。但是 人的理性驱使人偏偏要去认识那个永远也无法认识的“彼岸世界”, 所以只能带着知性阶段有限的,相对的概念、范畴去认识无限的、绝对的彼岸世界, 这就必然导致了同一个事物,同时存在着两个相互对立的答案。康德 把这类矛盾称之为“二律背反”。

居民在房地产方面的投资购房心理就是这样。当今要让人们乐于投资购房和启动房地产,关键在于居民心理预期信心十足,消除购房的心理障碍,对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心,应有适当的消费政策、制度。

消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是近期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。

但现在的政策是:一方面鼓励人们投资股票,解决国有企业的筹资问题,变间接投资为直接投资,另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品,鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱,现在就花钱,购买市场当期消费相对过剩商品,另一方面又推出房改、医改、教育改,特别是购房,为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难,收入预期不容乐观,另一方面支出预期增多,居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题,都压在银行储蓄存款6万亿上。

这里不谈收入分配差距大的因素,也不谈80%居民只占储蓄存款20%,仅就我国12.5亿人口,人均存款才5000元左右,家平均(3.8人)才1.7万元,一般居民家庭户平均存款就更少了。在收入预算减少,支出预期增加,就是实行抵押贷款购房,人们对购房也拘谨起来,即使家庭有少量存款,居民为了生活安全,储蓄谨慎功能就起主导作用,不敢贸然取出购房。

(四).收入分配差距扩大,边际消费倾向下降

在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8%,居民消费水平47.5%的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。

有人估计现在我国百万富翁超过百万户,并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上,20世纪80年代为28.8,90年代为38.8,贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中,占人口总数20%的富人,拥有6万亿存款的80%,

而占人口总数80%的居民,仅只有6万亿存款的20%。

生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向,低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析,也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为0.25%,最高收入户消费支出增长率为12.78%,从纵向可以看出在人们收入提高过程中,消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数,即消费支出增长率与全部收入增长率之比,最低收入户为2.5,最高收入户为1.13。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入,有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大,近几年减收面扩大,且减收面主要集中在低收入群体中,增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由0.84下降到0.64。

就对房地产的购置和房地产的启动而言,住房条件差,急于购房的低收入群体,虽收入需求弹性系数大,边际消费倾向高,但无能力购房,而收入分配中增收主要集中的高收入群体,有购房能力,但他们的需求弹性系数小,边际消费倾向低,住房条件也相对好,不急于购房。于是开发出的房屋难以实现,房地产难以启动。

(五).房地产业存在广阔的发展空间

2002年全国城镇已竣工的商品房数量与销售的总面积数量相比,销售率在96%以上。按商品房竣工面积中有相当约10%以上的面积不能被列入可销售面积的规定看,实际销售的面积大于已竣工商品房面积中的实际可销售面积。而且,商品房消费市场的反映是房价基本正常,算不上“虚高”。

从未来商品房市场的发展前景来看,需求量远未完全释放出来。以北京市为例,近几年,全市每年竣工和销售的商品房约15万套,真正购买商品房的仅占城市家庭(约270万户)的2%。而任何城市中如果能有5%的家庭的实际购买力进入商品房市场,就足以使现有的房地产市场不但能保持高速增长,并且不会出现消费断层。即使我国已保持了五年的房地产高速增长,但房改的政策并没有使城市中的实际购买力全部释放出来,并且还有不断增加新的实际购买力进入购房的行列。房地产业还有广阔的发展空间。

三、对中国房地产业发展策略的想法

综上,我们得出结论:房地产业还有广阔的发展空间。而从房地产业发展现状看,寻求一条可持续发展的路子,深挖房地产新的更广阔的市场空间,使其迅速步入继前些年房地产“爆炸式”发展阶段的下一个阶段,这应该是需要房地产业界人士及政府部门悉心研究、考

虑和决策的重大课题。

(一).继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施

启动房地产,笔者认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施,应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法;例如降低银行利息率、降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施,对阻止物价继续下跌和低迷,防止国民经济不振和衰退,调节国民经济增长态势和稳定发展,从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在"寒暑表"的关系。今后,无论是为国民经济走出低谷,还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题,而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的,所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施,不会理想,不会较快见效。例如:由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率,造成的居民购房货币支付能力不足,不可能在一两年通过提高工资,增加收入,补足占GDP近14个百分点,达到居民消费率60%的合理比例。因为这需要一个较长时期,要有一个复杂过程。除了逐年提高在职职工工资,还要减少失业和增加就业,还要发展小城镇;要增加就业又有赖于经济结构调整到合理,而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和过程。

要较快启动房地产,除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外,还必须从实际出发,有针对性实施一些特别方略。

(二).有针对性的启动房地产的近期方略

1、抓住收入水平较高群体,以税收配合启动房地产。

目前我国银行6万亿储蓄存款,如果做具体分析,就不能简单说居民无购房能力,或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。

据《经济日报》1999年5月20日头版的文章“怎样看待投资与消费的协调增长”所述:“目前我国科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层,他们拥有的银行存款在居民储蓄总额中估计占20%左右。”知识分子的住房条件要改善,政府极为重视,他们自己也企盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长,对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地,开发营建一些高档公寓、连体别墅,并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合,他们应会乐意投资购房。这不仅能启动房地产拉动经济增长的乘数大,还能改善知识分子生活工作条件,

还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。

企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地,开发营建出高水平的别墅,并冠以"企业家花园"、"明星别墅苑",并完善配套"交流中心"、"谈判中心"、"社交场所"、娱乐宫、购物大厦,这里既居住环境优雅,又显示他们名誉和地位,还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合,他们便会乐意投资购置。

2、抓住高校服务体系社会化,开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。

教育部计划今后五年连续扩招,到2005年达到在校学生1000万,赶上高校学习青年世界平均15%的水平。教育制度改革要求高校服务体系社会化,并到2005年达到师生比例为1:

14。这一改革给房地产开发带来了机遇,大有可为。一个大学生每年正常消费(包括学费)1万元,千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲,每个学生5平方米(包含厕所、洗漱间),就得兴建、改建5000万平方米;另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发,是只愁开发营建而不愁销售租赁,不存在房屋价值实现难的问题。

目前国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明,居民储蓄存款的10%准备用于教育支出。武汉市更有高达40%的储户是为了教育而存款。1998年12月武汉某高校房地产专业对该校200名学生进行一次问卷调查,愿选择一室一厅兼卫生间居住的有90人,占47%;愿选择两室一厅兼卫生间居住的有60人,占32%;愿选择单间兼卫生间居住的有30人,占15%;愿选择单间与公用卫生间的有11人,占6%。但该校学生现在普通是6-8人一室,内廊式的布局学生宿舍,长期生活在阴暗潮湿环境之中,急待居住学生公寓。1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名,而报名要求入住的学生多达1400人,公寓成为抢手货。凡此说明无论是新开发、改造,还是现在空置房的销售,抓住高校后勤服务社会化,对启动房地产拉动经济增长,都大有可为。

3、用房地产业的广义概念发展房地产业,启动房地产。

现在不少人在启动房地产和发展房地产业问题上,思考仅局限于造房与卖房,苦于房屋难实现。若从房地产业的广义概念出发,便思路洞开,别有天地。房地产业性质是商业服务业,本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主,兼房地再生产过程的投资开发、消费使用两头,并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业,不仅有利于房地市场的健全完善,有利房地产开发和出售,而且也有助房地产启动发

展,拉动经济增长。

就以房屋在使用消费中的装饰行业讲,无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小视。现在城市搬迁新住房进行装修投资,少则几万,多则十万、十几万元,甚至有个别的装修投资大于购房投资。不少不服新房的家庭,为改善居室环境,也在投资万元、几万元装修。 在武汉“99国际室内装饰博览会”上,湖北省经贸委主任谷玉川算了一笔账说,全省城市有700万个家庭,按每年1/20家庭进行装修,每户平均投资2万元,每年工程总量达60个亿。有关部门负责人说,目前湖北省家庭装饰行业以每年15%一20%速度递增,预计到2010年将达400亿元产值。还应看到由于当前装修市场散兵游勇多、技术水平低、欺诈现象常有,不少家庭想装饰怕花钱买气受,正等待观望。若装饰市场规范,形成大规模高技术有信誉的公司为市场主体,人们出了钱能真正买到装饰享受,装修市场潜力更大。再譬如,现在不少城市居住区,配套设施不全,居住服务缺乏,生活不方便。这些配套房屋开发和居住服务的完善,也是房地产业发展。

凡此等等房地产业活动领域,都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入,对启动房地产业有利,也有助拉动国民经济增长,还可解决就业和增加居民收入。

4、对货币购房全面理解来启动房地产业,拉动经济增长。

货币购房,就是废止单位实物福利分房,职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费,以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的,这是另外一回事。他可以以自己的货币到市场购现房或期房,可以以自己的其他财产换取住房,可以买建材和劳力建房,可以合作建房,也可租房,可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式,都是对福利分房消费的革命。现在有些单位土地宽阔,职工愿集资建房,只要国家财政不支出,单位不补贴,应可继续集资建房。

事实上现在有些省份地区(如辽宁、吉林)规定继续单位职工集资建房,有效解决住房和拉动经济增长。不能将集资建房与货币购房改革对立起来,将货币购房改革的实现形式绝对化,将形式与内容混为一谈。问题的关键是个人花钱住房。现在集资建房,其房价也大体相当或接近市场价格,如果职工乐意何乐而不为之。集资建房的潜力很大,武汉某大单位前两次集资建房资金近一个亿的投资。而且是一个星期集资款交齐。

就当前国民经济状况来讲,启动房地产拉动经济增长,不失为一种有效措施。如果硬规定该单位职工拿出一个亿的钱到市场购房,谈何容易。集资建房为何有这大的动员力?主要是居住不失去熟悉的环境和人际关系,不怕购房的欺诈,不为购房劳神费力,工作生活方便。这一形式的有效和成功,在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场经济实用房价,

集资要公正、公平。否则有人利用职权谋私,或价款过高过低,不仅违背房改,甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物,货币购房改革的实现形式应多样化,它们同祥能启动房地产,同样波及国民经济许多部门和行业,拉动国民经济增长。

(二).有针对性的启动房地产的近期方略

根据国家发改委、国家统计局最新调查显示:今年1至8月份,全国完成房地产开发投资8920亿元,同比增长22.3%。但从全国房价涨幅看,涨幅普遍放缓,部分地区还出现了零增长和负增长的状况。从某种意义上说,房地产界和各级地方政府进入了对房地产发展“闭门思考”的状态。

连续几年来,在中国的许多城市里,高房价已成了人们绕不过去的话题。但事实上,房价在最近的几个月里开始放慢脚步。出于各种考虑,政府和房产商都在思考如何降低购房门槛,以实现平民大众“居者有其屋”的梦想。

回顾近几年来的房价上涨,诸多业内人士越来越感觉到,过去房地产业的注意力,过多地倾注在“先富起来的一部分人”和“投机者的贪婪”上。事实上,房地产作为一个产业需要遵循的依旧是一般的经济规律,放弃或者忽视那低于20%富裕人群以外的最大的市场蛋糕,则难于持久获得推动力。重视“平民”的真实需求和实在的消费能力才是房地产理想回归的表现。一个最新的信号就来自浙江,今年,这个省旨在帮助中低收入家庭的经济适用房累计达150万平方米,比去年同期增长了近60%。在这个过程中,政府需要付出重大利益。但这也是抑制房价、提供房产市场有效供给的重要措施。

众所周知,房产商在开发商品房时,需要向当地政府缴纳一笔不菲不土地使用费,而这笔费用目前已成为一些地方财政的重要来源。可是,与商品房的土地使用方式不同,建经济适用房的土地由政府无偿划拨,政府不但无法从土地的出让中获益,加之基础设施建设等投入,还要贴上一大笔钱。在经济适用房被越来越多提及的同时,中小户型的大众平民化商品房也开始以前所未有的“阵势”大量涌现。在刚刚举行的杭州房交会上,面积不大的普通商品房超过了一半,并被广大民众所认可。

虽然说80%财富掌握在20%的人手中,但这20%的人群的房产需求量早已饱和。房产商再想从他们的口袋里掏出钱来,可能性不大。房地产界必须扣响“平民时代”之门,这是房地产业发展的必然要求,也是房地产业发展的出路。如前文所说,从某种程度上考虑,迅速步入“平民时代”,是继前些年房地产“爆炸式”发展阶段之后,房地产业发展的又一个新阶段。

楼市软着陆是关键

房地产市场能否软着陆,是2010年经济稳定增长的关键因素。去年的非常态的货币供应量增长,推动房价产生了非常态的上涨。2009年月供平均上升到近80%的水平,超过国内安全线60%。这是最明显的泡沫现象。房价从长期来说一定会随着经济增长和收入水平的上涨而不断上涨,但是房价短期超过收入水平的大幅上涨,泡沫化风险会大幅上升。

不断吹大的房地产泡沫会导致危机。房地产泡沫,让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率,一天有58家银行破产,引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们,不论大国小国,发达国家、发展中国家,富国穷国,东方的国家,西方的国家,不同体制,不同发展阶段,都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸的心理,忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是,上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势,两年到三年,中国经济将面临巨大风险。

不论从土地资源的稀缺性还是从房屋的功能属性来看,房地产应该是以居者有其居为主要发展目标。中国房地产市场越来越变成一个投资性的市场。房地产市场变成投资性市场最大的问题是,改变了房屋的居住的属性,扭曲了房地产市场的价格秩序。一旦房地产市场成为以投资为主体的市场,价格就不可能在合理水平上形成,泡沫就不可避免。

特别是在投资的资金主要来自银行而不是自有资金的情况下,房地产的价格就会通过银行资金被不断推高,使投资需求的赚钱效应被不断放大,就会产生价格不断上涨的循环。当然,如果还有地方政府的高价卖地行为,就更有推波助澜的功效了。

为什么过去的一些政策调整把房地产价格越调越高?有两个原因。第一,政策的针对性不强。用解决居住性需求的思路,去调整投机性需求推动的价格,实际上是在助推价格。第二,执行不力。

现在,房地产调控政策不断出台。这次政策的针对性加强,特别是通过加强保障性住房建设,把房地产的居住与投资功能进行某种程度的分离。能否加大执行力度,是这次房地产调控政策是否有效的关键。我们认为,如果及时得到调整,房地产市场不会形成巨大泡沫,是完全可以软着陆的。

楼市软着陆是关键

房地产市场能否软着陆,是2010年经济稳定增长的关键因素。去年的非常态的货币供应量增长,推动房价产生了非常态的上涨。2009年月供平均上升到近80%的水平,超过国内安全线60%。这是最明显的泡沫现象。房价从长期来说一定会随着经济增长和收入水平的上涨而不断上涨,但是房价短期超过收入水平的大幅上涨,泡沫化风险会大幅上升。

不断吹大的房地产泡沫会导致危机。房地产泡沫,让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率,一天有58家银行破产,引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们,不论大国小国,发达国家、发展中国家,富国穷国,东方的国家,西方的国家,不同体制,不同发展阶段,都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸的心理,忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是,上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势,两年到三年,中国经济将面临巨大风险。

不论从土地资源的稀缺性还是从房屋的功能属性来看,房地产应该是以居者有其居为主要发展目标。中国房地产市场越来越变成一个投资性的市场。房地产市场变成投资性市场最大的问题是,改变了房屋的居住的属性,扭曲了房地产市场的价格秩序。一旦房地产市场成为以投资为主体的市场,价格就不可能在合理水平上形成,泡沫就不可避免。

特别是在投资的资金主要来自银行而不是自有资金的情况下,房地产的价格就会通过银行资金被不断推高,使投资需求的赚钱效应被不断放大,就会产生价格不断上涨的循环。当然,如果还有地方政府的高价卖地行为,就更有推波助澜的功效了。

为什么过去的一些政策调整把房地产价格越调越高?有两个原因。第一,政策的针对性不强。用解决居住性需求的思路,去调整投机性需求推动的价格,实际上是在助推价格。第二,执行不力。

现在,房地产调控政策不断出台。这次政策的针对性加强,特别是通过加强保障性住房建设,把房地产的居住与投资功能进行某种程度的分离。能否加大执行力度,是这次房地产调控政策是否有效的关键。我们认为,如果及时得到调整,房地产市场不会形成巨大泡沫,是完全可以软着陆的。

任何事物都有其发展规律,房地产行业也不例外。由于美国次债危机越演越烈,美国房地产泡沫破裂的巨大杀伤力,让国人必须正视房地产泡沫对于经济的巨大影响。“房地产泡沫”也成为近一段时间内许多专家和学者提到频率最高的词汇之一。事实上,处于不同发展周期的房地产泡沫对经济的发展影响也是不同的,需要加以甄别对待。 根据房地产市场发展的四个阶段,我们可以将房地产泡沫分成两种类型,即上行周期的房地产泡沫和下行

周期的房地产泡沫。房地产市场繁荣前期和繁荣后期也就是复苏和扩张期称为房地产的上行周期阶段,房地产危机爆发和萧条阶段称为房地产下行周期阶段。对这两个周期阶段的房地产泡沫效应分别进行考察。 一、上行周期房地产泡沫的影响 一是房地产泡沫对居民而言的财富效应。房地产泡沫的财富效应很明显,在泡沫上升阶段,房地产价格持续上升,消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的,但在一个较长的时间内,房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念,即认为自己的财富确实增加了,其边际消费倾向也随之提高,消费上升产生的乘数效应又会刺激生产,导致生产增加。由于房价要长期上涨的预期存在,导致了大量居民超前消费,提前支取自己的消费能力来强化住房消费,也会导致消费提前释放,导致房地产市场畸形繁荣。同时,由于房地产价格上涨很快,远远的超出同期生产资料的上涨速度,带来了其他商品相对于其价格下降的效应,导致消费支出增大。但是这种效应由于比价复归规律的存在,其他商品价格也将出现持续上涨,可能会导致由于房地产价格的持续上涨引发的全面通货膨胀。 二是房地产泡沫对企业而言的投资引导效应。由于房地产泡沫的财富效应,影响了居民对住房的消费预期和倾向,也就影响了厂商的生产,从而影响了某些产业的产出总量,在一定程度上导致产业结构的变动。在房地产泡沫形成时期,房地产价格呈上升趋势,通过财富效应的影响,增加了对某些产品的消费,影响了相关企业的产出,按照消费者的偏好调整产业结构。因此,与房地产密切相关的钢材、水泥、建材、家装市场持续繁荣。同时,房地产泡沫会通过企业的资产负债表来影响企业的投资能力。对于将房地产作为抵押品或直接进行房地产投资、投机的企业来说,在房地产价格上升时,这种资产价格的变化影响到了企业的清偿能力以及企业的净财富,改善了企业的资产负债表,使企业的贷款能力、清偿能力上升。一方面,通过企业间资产债务链条关系,支持了债务的支付。另一方面,企业信用不断上升,使其融资费用下降,导致资本成本降低,刺激了企业的投资。 三是房地产泡沫对宏观经济而言的强周期效应。房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度,是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着房地产价格的上升,开发商所开发的物业抵押价值明显上升,他预期未来房价会更高,同时银行也会有相同的预期,把房地产贷款当作优质贷款,使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款,又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。房地产市场中项目、土地和资金是有限的,这种开发动机最终会进一步推动房地产价格上升,这就从供给方面推动房地产泡沫程度不断加深。同时,消费者预期房价会不断上升,购置房地产可以获得较高的资本收益,导致房地产市场上存在大量的投机行为,由于房地产供给短期无弹性,在市场中存在大量需求的情况下房地产价格也在上升,这就从需求方

面推动了房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看,房地产市场存在泡沫时会导致房地产供给增加,由于房地产业具有极高的产业关联度,房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张。这一系列经济活动促进了并强化了宏观经济的快速发展,但也可能由此导致经济过热。 四是房地产泡沫对资源而言的配置效应。房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款甚至企业资金被吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象。社会经济也会呈现出两个特征:一方面是名义财富的急剧增长,另一方面是实际生产部门产值的缓慢增长。即资产市场和实际生产市场出现“一热一冷”现象,过热的持续过热,过冷的持续偏冷。20世纪80年代末期,日本房地产泡沫时期大量的银行贷款转向了房地产业,导致房地产市场出现过度投机现象,房地产价格暴涨。日本在这一时期对房地产业的贷款每年以两位数的速度递增,而对制造业的贷款却增长缓慢,甚至出现负增长。造成这种现象的原因是房地产业过多地吸纳了银行贷款,使得制造业投资增长速度下降,房地产泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。 二、下行周期房地产泡沫的影响 一是对与居民而言的财富负效应。财富效应就是指消费者的资产净值变化对于消费者需求的影响。财富效应包括两方面的影响:当消费者的资产价值增加,其消费能力增加,消费偏好也会增加。反之,资产价值贬值,消费者消费偏好下降,人们花钱谨慎。前者为正财富效应,后者为负财富效应。在整体经济中,正反馈机理往往扩大了财富效应。负的财富效应出现时,消费需求萎缩,供给大于需求,投资增长受到影响,导致经济增长乏力,其结果是经济增长速度进一步下降。房地产具有实物资产与虚拟资产的双重属性,对于多数居民而言,房地产不仅是一种重要的消费品,也是一种重要的资产。房地产泡沫破灭会造成居民资产价值的大幅缩水,直接减少居民的财富,住房贷款没有还完的家庭还有可能出现负资产。 二是对于金融系统而言的风险效应。资本—抵押机制是信贷市场正常运转的最重要的微观机制。当贷款已有抵押品做抵押而且企业有贷款限制时,借款数量是由其抵押品的价值决定的。生产性资产的价格下降将对企业的投资产生负面的影响。由于资本—抵押机制的存在,在泡沫形成初期,房地产价格的上涨会促使信贷市场进一步扩张并形成一个累积的、自我增强的过程。随着信贷规模的膨胀,银行体系和经济系统变得脆弱,当出现一个反向的外部冲击时(如房地产价格没有达到预期的水平),就会形成反向的累积过程,资产价格急剧下降,银行资产负债表恶化,信用流量减少,信贷规模迅速萎缩。资产价格下降和总需求下降之间出现恶性循环,即所谓的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影响,一个小的外部冲击有可能造成实际产出大幅波动,而房地产市场在其中起到了关键作用。由于资本—抵押机制的存在,房地产泡沫通过作用于企业和银行的

资产负债表而对信贷供给和投资需求产生影响,从而对金融系统产生影响,同时在泡沫经济崩溃时产生的影响具有很强的非对称性。现在正在美国上演的由次贷危机引发的金融危机给了我们一个很好的佐证。 三是房地产泡沫对资源的错配导致严重后果。房地产价格上升时包括公众、开发商和金融机构在内的各方的一致预期其上涨,公众必然把房地产价格升值空间与储存股票或基金等金融资产进行比较。金融机构在发放房地产开发贷款和住房按揭贷款时也必然考虑所抵押房地产的未来价值。因此,在整个过程中,各方预期价格都存在一个不断提升的空间。如当房地产的升值与均衡价格不一致时,就会产生价格泡沫。在泡沫的形成过程中,随着实体经济的衰竭,房地产会变成纯粹的投机工具,人们会利用资金杠杆加大投机规模,在从众心理和价值增值的动机驱使下,人们本已扭曲的预期长期得不到纠正,更加强了已有的信息扭曲,导致资源配置错误。房地产价格高涨期内很高的投资回报率吸收了剩余资本、实体经济内的资本和其他要素流入,从而使越来越多的社会资源被配置到与增加人类财富无关的纯粹投机活动中去。这种扭曲的资源配置导致市场失衡,会损害社会经济的持续协调发展,减少整个社会对经济的要素投入,导致整个经济缺乏增长的基本动力而处于停滞不前的状态。 总之,房地产泡沫对经济发展的负面影响十分巨大。香港、日本、美国已经给我们展现了残酷的教训。中国自1998年结束了福利分房制,开始实行货币化分房,这成为房地产业走向市场化的分水岭。自1998年开始我国房地产行业经过了十年的高速发展,有人将之称为“黄金十年”。针对我国的具体情况,笔者认为2007年以后我国房地产已经步入下行期,房地产行业已经蕴藏了巨大的泡沫:房价居高不下,偏离实际价值,远远超过居民购买力,住房结构不合理,商品房空置率过高„„正如中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭所指,中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及,需要采取适度紧缩的货币政策,否则泡沫破灭将造成较大负面影响。美国的次级债危机还在扩散,房地产泡沫破裂的后遗症还在蔓延,希望我国相关决策层能客观分析我国房地产行业的当前现状,理性认识房地产泡沫存在的危害,进一步加强房地产宏观调控,使房地产尽快步入健康的发展周期。

一 中国房地产业的发展水平

房地产业作为国民经济新的增长点,为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计,2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.6~1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中,供销两旺,供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003

年1~9月份房地产开发完成投资6495亿元,同比增长32.8%,高于固定资产投资增幅(31.4%)

1.4个百分点,占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8%,其中,新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082万平方米,同比增长44.7%,增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米,同比增长38.9%,与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9%,销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较,房地产市场呈现2升6降的格局。其中,竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势;房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说,中国房地产市场总体上是健康的。但是,需要注意的是,在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素,表现在以下几个方面。

二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题

①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展,导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992~1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个,规划占地1.5万平方公里,相当于全国当时的城市建成区总面积,而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。

②商品房空置量增加,而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米,此后这一指标持续上升,2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米,同比增长6.5%,其中,空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右,而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房,许多地区空置房也有些下降,但总的情况来看,中国的空置商品房仍然继续上升,现已接近20%。

③房地产开发中的短期行为,对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益,致使建筑密度过高、容积率过高,缺少绿色空间,一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

④房地产业发展与金融业关系尚未理顺,房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备,国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右,而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。

三 中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此,房地产业的可持续发展,就是既要满足当代人对房地产的各种需求,又要合理利用土地资源,保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体,重视对自然资源的使用和保护,争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括:房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调,也要与地方区域经济的发展相协调;房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调;房地产业的发展既要满足当代社会的需求,还要考虑后人开发的余地,决不能进行掠夺性开发;房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。

①合理利用土地资源,避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的,不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础,也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提,对于有限的土地资源,要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中,房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发,因此要注意保护好这一地区的农用地,防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定,有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地,要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定,即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地,严禁转让;在一定时间内不进行投资的,政府应无偿收回,从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划,对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置,以实现土地资源高效配置。

②重视环境保护,维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异,将会极大地影响房地产的价值,房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此,要在开发的同时做好生态环境的保护和建设,使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设,塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上,专家学者们一直认为,21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争,在知识经济条件下,文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久,更广泛,更深远。

③完善房地产金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素,房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展,必须完善房地产金融体系,着手研究建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计,世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%,但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状,房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移,实现房地产业的生产——消费的良性循环。

④加快制度创新和科技创新。第一,长期以来,中国过分注重对增量房地产征税,而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策,压制了资源再生产活动的积极性,刺激了人们对土地的消费需要,乃至浪费。因此,实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响,住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识,导致中国房地产市场潜在需求大,有效需求相对不足。因此,更新消费观念促进潜在需求的转化,是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容,住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代,而作为创新主体的企业要生存并壮大,惟一的出路是创新。

⑤加强对房地产市场的监督,健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中,政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为,根除腐败,杜绝暗箱操作,严格执法,取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前,虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》,实践证明

这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是,我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段,已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回,而不顾市场需求强制性进行开发投资,把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发,这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外,还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合,要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

四 中国房地产业可持续发展评价指标体系

房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容,很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋(2000)提出的评价指标,人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用,包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响,有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益,包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。

一、房地产拉动经济增长的原因󰀀1 .房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料,与之配合发展。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而拉动其发展。2 .房地产业提供的产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。󰀀3 .住房消费是综合性消费,带动生活消费的方方面面。房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。󰀀二、我国房地产市场面临的问题󰀀1 .生产与消费不协调,消费率低发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只起饮鸽止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。但投资开发房地产品有需求效应,

对拉动经济增长的乘数作用大,必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。󰀀2 .住房融资体制的转换不对称改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿,实物报酬管住房、医疗、学习等。住房基金进入职工工资,由职工个人融资到市场购房消费,政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改,一方面给职工住房补贴,一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调,职工货币购房是马上要将钱拿出来,而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。3 .仁律背反”和人们心理预期失衡消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。󰀀三、发展我国房地产业的构想󰀀1 .继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施发展房地产,我们认为应区别般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施,应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法,也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在寒暑表”的关系。今后,无论是为国民经济走出低谷,还是为发展房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。󰀀2 .有针对性的发展房地产的近期方略的抓住收入水平较高群体,以税收配合发展房地产。知识分子的住房条件要改善,政府极为重视,他们自己也企盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长,对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地,开发营建一些高档公寓、连体别墅,并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合,他们应会乐意投资购房。这不仅能发展房地产拉动经济增长的乘数大.还能改善知识分子生活工作条件.还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。󰀀企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地,开发营建出高水平的别墅,并冠以企业家花园”、„明星别墅苑”,并完善配套咬流中心”、铁判中心”、牡交场所”、娱乐宫、购物大厦,这里既居住环境优雅,又显示他们名誉和地位,还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合,他们便会乐意投资购置。󰀀翎抓住高校服务体系社会化,开发学生公寓及其生活配套设施发展房地产。一个大学生每年正常消费泡括学费)1 万元,千万大学生计1000 亿元。仅就学生公寓讲,每个学生5 平方米泡含厕所、洗漱间), 就得兴建、改建5000 万平方米;另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发,是只愁开发营建而不愁销售租赁,不存在房屋价值实现难的问题。󰀀③ 用房地产业的广义

概念发展房地产业,发展房地产。现在不少人在发展房地产和发展房地产业问题上,思考仅局限于造房与卖房,苦于房屋难实现。若从房地产业的广义概念出发,便思路洞开,别有天地房地产业性质是商业服务业,本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主,兼房地再生产过程的投资开发、消费使用两头,并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业,不仅有利于房地市场的健全完善,有利房地产开发和出售,而且也有助房地产发展发展,拉动经济增长。( 4 )对货币购房全面理解来发展房地产业,拉动经济增长。货币购房,就是废止单位实物福利分房,职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费,以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的,这是另外一回事。他可以以自己的货币到市场购现房或期房,可以以自己的其他财产换取住房,可以买建材和劳力建房,可以合作建房,也可租房,可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式,都是对福利分房消费的革命。现在有些单位土地宽阔,职工愿集资建房,只要国家财政不支出,单位不补贴,应可继续集资建房。󰀀事实上现在有些省规定继续单位职工集资建房,有效解决住房和拉动经济增长。不能将集资建房与货币购房改革对立起来,将货币购房改革的实现形式绝对化,将形式与内容混为一谈。问题的关键是个人花钱住房。现在集资建房,其房价也大体相当或接近市场价格,如果职工乐意何乐而不为之,而且集资建房的潜力巨大。就当前国民经济的整个情况来看,为发展房地产拉动经济增长,不失为一种有效措施。如果硬规定该单位职工拿出一个亿的钱到市场购房,谈何容易。集资建房为何有这大的动员力?主要是居住不失去熟悉的环境和人际关系,不怕购房的欺诈,不为购房劳神费力,工作生活方便。这一形式的有效和成功,在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场经济实用房价,集资要公正、公平。否则有人利用职权谋私,或价款过高过低,不仅违背房改,甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物,货币购房改革的实现形式应多样化,它们同祥能发展房地产,同样波及国民经济许多部门和行业,拉动国民经济增长。

中国房地产现状

中国房地产市场的现状

1.1.现状叙述

房地产市场本身具有多重功能和性质,居住的使用性质功能和投资功能,使得房地产市场的市场经济地位变得更为重要而复杂。从目前状况来讲,中国房地产的现状可以总结为以下几个方面的特点。

1.1.1房地产市场存在严重的供需矛盾

从中国目前的房地产市场的供给与需求状况来讲,存在着严重的供需不平衡问题。这种供需不平衡并不是表现为普通的、简单的供需缺口的存在,而是表现为结构性的供需不平衡。近年来,我国的房地产市场一直处于繁荣发展阶段。对于房地产市场的供给而言,所提供的房地产开发项目一直处于增长状态。但是,对于房地产市场需求的满足来讲,却并没有达到应有的效果。形成这种现状的主要原因是消费者的需求结构和需求能力存在问题。从房地产需求的性质角度讲,房地产市场提供的商业性住房在很大程度上比较容易满足投资类的需求,而对于居住需要并不能够得到实质性的满足。住房属于价值较高的商品。从我国目前的住房收入价值比角度讲,一般收入阶层或者是低收入者对于住房需要的满足还是存在着比较大的障碍的。仅就2012年1月的中国城市的房价水平而言,各大中型城市的房价水平和收入水平如下表所示:

表1-1 2012年1月中国城市房价水平和年收入水平比较

通过上述数据可以得知,尽管不同城市的房价收入比并不相同,但是大致的比例都在1:2—1:4左右。也就是说,一个家庭成员的一年的总收入基本上只够买2-4平米的住房。按照最低的住房标准19平米/人来计算,需要将9-10年的全部收入用来购置住房。如果按照实际的生活状态来分析,在家庭成员的收入构成中,不仅要支付自身的生存耗费,而且要担负相应的家庭责任。不算廉价的家庭日常消费和昂贵的子女抚养费用必然会给收入者带来比较大的经济负担。这样来看,如果没有外来的经济援助的话,收入者的房屋购置负担还是非常重的。也可以看出,按照目前的房地产市场的供给状况,普通民众的居住需求的满足还是存在着比较大的阻力和障碍的。于是,房地产市场的供给需求状况是存在着结构

性的不平衡的。而这种不平衡现象,其实是不太容易通过简单的供给的增加或者是需求的刺激来实现的。

1.1.2房价存在虚高的成分

从我国目前的房地产市场运行状况来讲,商品房价格并没有真正的发挥出居住需求的满足状况的市场信号的功能,还不能够用来作为对房屋使用功能供求状况进行评价的指标。换句话讲,目前我国房价之所以存在着持续走高的现象,是因为在房地产市场中,对于商品房的需求还存在着其使用价值之外的目的,即投资需求。从目前的状况来分析,对于冯地产市场的投资需求所占的比例已经足够高,已经影响到了房地产市场的整体运行状况。当前的市场经济环境下,投资方式呈多样化趋势发展,不同的投资方式之间所具有的高替代性也就决定了房市场市场投资的不确定性和高风险性。由此可见,我国当前的房地产市场房价的持续走高并没有稳定的、坚挺的需求作为有效支撑,存在着极大的虚高成分。

1.1.3房地产市场信息和信号体现不充分,需要政府参与和指导

作为房地产市场来讲,其最主要最基本的功能应该是满足社会公众的住房需求。而作为房价来讲,也应该成为住房供求状况的反映指标和重要的调节工具。但是从我国目前的房地产市场变动规律和周期来看,并没能充分发挥好房价对于房地产市场的调节和平衡功能。在这种状况下,必然会使得房价无法反应和解决社会公众的住房供求问题,而会导致社会公众的住房的供给和需求之间出现矛盾。进而会影响到社会的其他方面的发展,甚至会引发一定的社会问题,而我国目前的房地产市场的现状也充分说明,为了能够更好地使房地产市场的信号和信息发挥作用,更好地利用房价来反映房地产市场供求状况,并能够有效地解决房产市场的矛盾,完全有赖于市场运行机制是无法实现的。放假的事情了,运行机制的功能和作用的充分发挥需要政府依靠行政管理权利和能力进行有效的参与和指导,以保障房地产市场机制的合理有效运行。

1.2历年城市房价变化趋势分析

为便于分析和研究我国历年来的城市房价的变化趋势,本文选取了十大城市(包括北京、上海、天津、武汉、厦门、重庆、杭州、深圳、广州、沈阳)从2001年至2010年年间的相关数据。本文选用简单平均法计算城市平均房价。处理数据结果如下表1-2所示:

数据来源:易居网相关数据整理所得

根据以上数据,做出我国历年来城市房价的变动趋势图如下图1-1所示。 图1-12001年至2010年间我国十大城市平均房价

上述图表表明以十大城市为代表的我国城市房价一直处于上涨趋势之中。根据上涨的速率的不同可以分为三个阶段。第一个阶段是2001年至2005年。在这五年间,房价从2226元/平方米上涨至2656元/平方米,总体上涨幅度是19.32%,年均上涨3.60%。而在2005年至2006年间,房价的上涨速度明显放缓,房价从2005年2656元/平方米上涨至2006年的2702元/平方米,上涨速度是1.73%。从2006年之后至2010年间,房价又再次进入到快速的上涨阶段。从2006年的2702元/平方米上涨到2010年的3757元/平方米。在短短的五年间,房价上涨幅度达到39.05%,年均增长率达到6.81%。

1.3本章小结

本节主要内容包括我国城市房地产市场现状概述和历年来我国城市房价变动分析狼部分内容。本文认为我国的城市房地产市场现状可以表述为三个特点:一是房地产市场存在严重的供需矛盾;二是房价存在虚高的成分;三是房地产市场信息和信号体现不充分,需要政府参与和指导。而我国从2001年至2010年间的房价一直处于上升趋势,尤其是在2006年以后,我国的城市房价表现出了以递增速率迅速增长的态势。

房地产行业现状

一、量缩价跌,行业陷入调整

1、交易量严重萎缩,显示有效需求的下降

2008 年1-9 月全国商品房销售面积较去年下降14.88%,销售额下降15.54%。其中商品住宅销售面积同比下降15.27%,销售额下降15.5%。这是自1999 年出现的最大跌幅。其中北京商品房销售额下降41.4%,天津下降12.4%,上海下降35.1%,广东下降25.3%。深圳新建商品房销售面积下降47.81%。

2、新开工面积和在建面积仍在增长,使2009 年商品房库存压力增大

由于商品房建设周期长,使商品房供给短期缺乏弹性,商品房供给调整滞后,这样在需求下降,交易量萎缩时,商品房建设仍在以较快速度增长,供过于求便会日益严重,从而对房价造成压力。 1-9 月份,全国房屋施工面积24.04 亿平方米,增长20.3%;其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%。新开工面积7.35 亿平米,增长10.18%。竣工面积2.68 亿平米,同比增长9.69%。从单月数据看,施工面积和新开工面积都是到2008 年7 月份才开始下降。这充分说明供给调整时间落后于销售的调整。

正是这种供给调整滞后于销售,将给2008 年最后1 季度和2009 年带来巨大的销售压力。

我们根据各月的在建面积,减去截至当月的已售面积,除以当年的月均销售面积,来计算各年在建未售面积消化所需的时间,我们发现2008 年各月的在建未售面积消化所需时间较2005-2007 年

明显上升。这一方面是由于2008 年销售的明显萎缩,另一方面也说明在建面积仍在增长。截至2008 年9 月的全国在建未售面积按照当前的月均销售速度将需要44 个月进行消化。

北京,深圳的库存压力远远高于全国平均水平,而上海尽管今年截至9月住宅销售面积同比下滑了41%,但是由于其在建面积从2007 年开始一直持续下滑,因此销售压力仍低于全国平均水平。

3、开发商的资金压力和库存压力促使房价趋于下降

目前房地产企业资金主要来源于银行贷款、自有资金和预收款。由于自2007 年以来央行一直实行紧缩货币政策,严格控制对房地产企业的贷款,因此来自于银行的贷款比例下降。而销售萎缩带来预收款减少更是对开发商造成巨大的资金压力。

2008 年1-9 月来自银行贷款的资金仅占房地产资金来源的19.8%,较去年同期的20.2%下降;来自定金和预收款的比例为24.1%,去年同期为27.2%。同时来自开发商自有资金比重由去年同期的18.8%上升至目前的22.6%。

持续的销售低迷、较大的资金压力和库存压力迫使部分开发商开始降价销售,寻求突破。

最近几个月,在库存高企的压力下,价格下降的城市正在增多,出现最早也是最显著价格调整的城市发生在广州、深圳,但是我们看到这种价格调整有从一线城市向二线、三线城市传导,从珠三角向长三角、环渤海传导的趋势。全国房地产市场调整正在由局部向整体并有向纵深方向不断发展的风险。

4、2008 年增长基本无忧,2009 年业绩增长下降

虽然2008 年销售出现了低迷,但是由于房地产特殊的收入利润确认方式,因此2008 年上市公司业绩增长基本已经锁定,突出的表现就是预收账款2008 年中期已经达到了934 亿元,同比增长高达52.26%,这为2008 年业绩的增长打下坚实的基础。

但是2008 年销售的持续低迷,房价的向下,以及部分2007 年高价地将于2009 年进入销售和结算,使行业2009 年业绩增速下降。一方面房价向下,高价地进入销售阶段,使行业毛利率下降;另一方面由于销售的持续低迷使开发商难以通过提高资产周转率抵抗利润率的下跌。

二、2009 年商品房交易量增长5.7%

根据房地产经济学理论和国际经验,我们知道,房地产需求的决定因素有:人口的数量和结构及城市化,国民经济增长及带来的人均可支配收入,房价及政府的货币信贷政策。其中人口的数量、结构及城市化,国民经济增长及人均可支配收入是决定需求的长期因素,而政府的货币信贷政策是决定需求的短期因素,并且有滞后性。

(一)多重因素导致当前交易量严重萎缩

1、2007 年来多项政策抑制住房需求

2007 年以来,央行实施了多次加息和提高商业银行的存款准备金率,2007 年9 月27 日,人民银行和银监会联合发布了《中国人民银行中国银行[行情、资料、新闻、论坛]业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,提高了对二次购房贷款的首

付比例和贷款利率:贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。这些措施提高了个人住房按揭贷款的门槛,在很大程度上降低了住宅市场的投资和投机需求,同时对改善性需求也起到很大抑制作用。在税收方面,出台了征收营业税和个人所得税等用以抑制房地产的投机需求,并且开始酝酿征收物业税来抑制房地产的投资需求。

2、房价收入比等指标显示我国当前房价过高,导致有效需求下降

世界银行1998 年对96 个地区的统计资料表明,家庭收入在999 美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000 美元-3999 美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数是9;家庭收入在10000 美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。各国的房价收入比的数值是高度离散的,这96 个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值是

8.4,中位数是6.4。

由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异,彼此之间的可比性并不高,这一指标更适用于衡量某个国家不同时期内房价的合理性。

将2007 的房价收入比与2002-2006 年的5 年平均值相比,北京、深圳的比例与5 年平均值差距较大,所以需要通过降价和增加人均可支配收入来提高有效需求。

3、经济减速,收入预期悲观导致购房意愿下降

当前我国经济增速受累于国际金融危机和我国经济的转型,经济进入下行周期,经济增速将显著放缓。2008 年3 季度我国GDP 增速为9%(1-3 季度累计增长9.9%),比2 季度显著放缓1.1 个百分点。经济增速下降及可支配收入增速下降导致人们对未来经济前景和收入的担忧。

2008 年8 月中下旬,中国人民银行在全国50 个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查,调查结果显示:城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降,未来增收信心不足。3季度城镇居民当期收入满意指数为15.3%,分别比上季和去年同期下降2 和

5.7 个百分点,未来收入信心指数为19.3%,分别比上季和去年同期下降1 和4.5 个百分点,双双降至2006 年以来的最低水平。调查还显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季和去年同期下降1.8 和2.8 个百分点,并创1999 年调查开始以来最低水平。在调查的七个大城市中,北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%,低于全国平均水平。

4、股市大幅下跌、大量中小出口企业破产导致财富缩水 从2007 年12 月至2008 年10 月,A 股流通市值损失4.4 万亿,其中约有70%是居民所有,因此相当于3.08 万亿的居民财富在这一轮调整中蒸发。此外由于我国人民币升值及国际经济环境恶化以及劳动力成本的上升,在珠三角和长三角的大量中小型出口加工企

业破产也造成财富的损失。这些都极大的抑制了居民的购房需求。

5、房价的向下预期抑制投资需求和部分刚性需求

在房价下跌的预期下,投资需求和投机需求基本退出,而部分刚性需求也延缓了其购房的时间。

(二)政策转向,政府力促房地产业复苏

房地产行业对国民经济有巨大拉动作用,在经济面临下滑风险的情况下,房地产行业是稳定经济最好的一个突破口。

房地产业相对经济增速的弹性为13.55。如图所示,按支出法计算,固定资产投资增长对GDP 增加额的贡献度为40%,其中房地产业的投资完成额增速相对全社会固定资产投资完成额增速的弹性是1.19 倍,则房地产投资完成额对GDP 增长的贡献度为

7.6%。

房地产行业由于具有拉动内需和投资的双重作用,在此次保经济增长的战役中,再次被政府选中作为在整个经济下行周期中稳定经济的平衡器和突破口。因此针对房地产的行业政策也由前期的打压转变为支持。我们看到在9 月15 日和10 月8 日两次减息和降低存款准备金率后,政府再次于10 月22 日推出了专门针对商品房交易的“减税+降低房贷利率”的组合拳。其中心目的是刺激住房需求,保证房地产行业的健康发展。根据我们的测算,三次减息对于采用20 年的按揭贷款的月供最大减少幅度18.54%。综合来说,三次的降息+减税相当于政府替开发商将房价降低了10%-20%。

在当前政府全力保经济增长的目标下, 政策已经全方位转

向:货币政策从前期的紧缩转向稳健,进而宽松,从人民银行于9 月15 日就宣布非对称降低贷款利率27 个基点及中小型银行的存款准备金率100 个基点起,货币政策已经逐步转向宽松,并进入降息周期。

货币政策对房地产行业影响主要体现在以下几方面:

(1)信贷:在我国,银行或其他相关金融机构的贷款是消费者或投资商最主要的资金来源。如果央行采取扩张性货币政策,使金融机构对外发放的各项贷款总额增加,将会有更多的购房者通过住房抵押贷款购买住房, 即住房需求增加。

(2)货币供应量:住房是每个家庭必需的耐用消费品。若政府实行扩张性货币政策,增加货币供给量,会使消费者和投资者手中的货币增加,大多数中低等收入的消费者会优先考虑购买住房,使房价上涨。

(3)利率:利率下降, 减少消费者或者投资商的贷款成本,房地产市场的需求和供给都会增加, 但由于我国房地产市场需求弹性大于供给弹性, 需求增加大于供给,使房价上升。

通过对我国房价和信贷、货币供应量和利率的实证分析,有学者发现信贷、货币供应量、利率在当期不会对房价产生显著影响,其有效性分别要滞后4 期、6 期和3 期才显现出来。

根据国际经验以及我国部分专家学者的研究,房价和实际利率存在较强的负相关性。在经历12-15 个月的升息周期后,房价开始下跌;而在降息周期中,利率下调6-9 个月后房价开始上升。2007

年初开始紧缩信贷,2007 年底效果显现:2008 年1 月全国住房成交量首次出现负增长,2008 年7 月,全国住房价格开始下降。天津,沈阳,西安和南京等城市纷纷出台了救市政策。

通过选取自1998 年1 季度到2007 年2 季度共38 个样本并建立VAR 模型来研究房地产价格与货币政策之间的动态关系。研究表明:货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响,货币供应量的增加会导致房地产价格上涨;利率变化对房地产价格有负向影响,但在长期其动态影响逐渐减弱;货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率,且前者呈加速上升趋势,而后者则逐渐减小。

(三)支撑我国房地产需求的基本因素未变

1、经济增长,人均可支配收入仍保持在7%以上的增长 虽然2008 年国际经济形势急剧恶化,我国经济增速也在迅速下滑,但是由于我国经济正在转型,并且政府迅速调整了政策,以启动内需和增加政府投资来力保2009 年GDP 增长不低于8%。根据银河研究所宏观部的研究,2009 年我国实际GDP 增速将在

8.6%,人均可支配收入增长在7%以上。

2、人口持续增长,人口结构以青壮年为主,家庭抚养率降低

我国目前特殊的人口结构极大刺激了房地产的有效需求。根据我国2005 年的人口抽样调查结果, 55 岁以下人口占全国人口总数的81.5%,20-49 岁的人群占人口总数的46.2%。由于出生率在

1975 年之后下降,因此中国儿童的抚养率在逐年的降低过程中,而老人的抚养率并没有相应的提高,使总的抚养率从1975 年的0.83 下降到1990 年的0.54,并进一步下降至今天的0.47,形成了2000—2020 年期间的抚养率最低、家庭支付能力最强的黄金发展阶段。此外按照国家计生委2003 年预测,我国人口可能在2030 年左右达到高峰值,所以在未来20 年内,我国人口仍将呈现持续上升的趋势,房地产市场的需求将保持持续旺盛。

3、城市化进程进入快速发展阶段

按照世界各国城市化发展的一般规律,一国的城市化水平在达到30%后,城市化进程便会加快。2006 年我国的城市化水平达到43.9%,已进入城市化水平40-60%的加速发展阶段。我国“十一五”规划纲要明确提出要“积极稳妥地推进城镇化,逐步改变城乡二元结构”,并预计到2010 年城镇化率达到47%,到2020 年我国将达到55%。照此目标计算,未来13 年内,中国的城镇化水平将继续以每年1%左右的速度增加,城市人口的快速膨胀仍将继续,带来巨大的新增住房需求。

(四)2009 年,市场信心恢复,交易量增长5.7%

综合以上分析,我们认为由于2009 年宏观经济增速下降,人们收入预期悲观,此外主要城市房价收入比仍高于前几年的平均水平,而货币政策虽然已经放松并转而支持住房的需求,但是货币政策效应一般要滞后6-9 个月,因此我们判断房地产市场需要经过半年以上的调整,房地产业最早将于2009 年下半年才能逐步回暖。

由于中央政府终于确定了鼓励住房需求,发挥房地产行业拉动GDP 的作用,政策转向较为宽松,这对于稳定市场信心非常重要,因此我们预计房地产市场的交易量继续大幅萎缩的可能性不大,销售量可能稳定在目前状况下。按照目前的销售速度,我们预测2008 年全年累计销售额可能在2.37 万亿元,同比2007 年下降20%。若2009 年下半年房地产市场开始逐步回暖,我们预测2009 年下半年月交易量将比2008 年同期增加10%,则2009 年交易量将为2.5万亿元,较2008 年增长5.7%。

三、2009 年行业盈利增长下降

1、2007 年高价土地进入商品房市场

住宅用地是房地产开发基本资料,近十年来土地价格和商品房价格都处于上涨的趋势。从全国范围来看,地价上涨幅度超过了商品房价格上涨的幅度,1998 年至2006 年中有6 年地价上涨的幅度超过了商品房价格上涨幅度。其中,2003 年地价上升幅度最大,达到了25%,而商品房价格上升幅度最大的是2004 年,达到了18%。2007 年以来,土地价格涨幅加快,二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.9%,同期房价涨幅仅为10.1%,地价涨幅超过同期房价涨幅167%。

我国房地产开发企业盈利模式的实质是赚取土地红利,因此房价与地价之差,大体决定了企业的毛利水平。房地产项目的开发周期基本在两年左右,按照地价成本占总成本35%-40%的比例,我们的测算结果显示,2007 年国内土地价格的急剧上升,09 年上市房

地产公司平均毛利率相对08 年大约会有4-5 个百分点的下降。原先毛利率越低的公司对地价上涨的敏感性越高。

2、人工成本刚性上涨

本届政府强调建设和谐社会,从2006 年以来多次强调对农民工的各种基本保障,同时随着农村人均收入水平的提高,农民工的工资水平也在不断提高。

3、主要城市商品房交易量萎缩,价格下跌

4、各地保障性住房力度加大,挤压商品房需求

5、2009 年房地产行业结算利润下降

根据我们前面的预测,2008 年全年累计销售额可能在2.37 万亿元,同比2007 年下降20%。我们假设2009 年房地产公司结算收入中2007 年和2008 年销售额各占50%,则2009 年房地产行业公司结算收入将较2008 年下降8.5%。由于2007 年土地成本上升17%,其在总成本中占35%,而其他成本中建材成本平均下降20%,人工成本上升10%,房价假设2008-2009 年平均较2007 年下降5%,在其他不变的情况下,房地产行业的毛利率将下降4%,根据我们的测算,房地产行业的整体毛利2009 年将较2008 年下降20.68%。下表详细测算了在50%/50%和40%/60%两种不同情况下,2009 年毛利水平的下降幅度。

四、严峻环境下公司分化加剧,龙头公司市场份额扩大

2008 年在行业整体运营环境恶劣,景气下降的情况下,行业中的公司经营状况出现分化。2008 年1-9 月全国商品住宅销售面

积同比下降15.27%,销售额下降15.5%。但是我们关注的上市公司的销售状况明显好于全国平均水平。我们关注的39 家房地产上市公司销售份额由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中万科由

2.28%上升至2.62%,保利地产由0.74%上升至1.04%。保利地产2008 年1-9 月销售面积和金额仍分别上涨18%和17.95%。金地集团销售金额同比增长11.68%。

在我们关注的39 家房地产上市公司中,有12 家2008 年截至9 月份的销售额高于去年同期,其中华侨城和首开股份是由于整体上市和资产注入等特殊原因。

上述分析表明,在行业环境恶劣,经营状况不好的情况下,龙头公司的资金、产品和管理优势才能凸显出来。在资金资源的争夺上,龙头企业更具有优势。在对A 股上市的房地产行业近两年融资情况统计中,我们看到在间接融资市场上,以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升,前十大房地产公司占据了越来越多的银行信贷资源。而在直接融资市场上的优势更为明显,龙头公司占据了近一两年房地产企业IPO、增发和转债发行的绝大部分。

同时,新进入者会迅速减少,一大批实力较弱的开发商会退出房地产行业或被有实力者兼并。房地产行业的企业数量会有所减少,产业集中度有望进一步提高。

六、重点公司分析

(一)万科A(000002):积极应对,等待市场复苏

公司目前财务稳健,销售政策灵活,并且积极调整产品结构,

聚集小型化的刚性需求,市场份额有所扩大,由2007 年的2.07%提升到2008 年上半年的2.7%,与2007 年上半年的1.9%相比,提升了0.8 个百分点。公司以现金为王,积极等待机会进行资源整合。行业的调整将使公司2008 年-2010 年的净利润(扣除非经常损益)复合增长率回落至12.2%。

驱动因素、关键假设及主要预测:

城市化的演进、经济的增长带来的消费升级、人口结构以及居住模式变迁等决定在未来相当长一段时间内,中国的住房需求依然旺盛。本轮调整以房价小幅回落和商品房交易大幅萎缩为特征,我们预计,2008-2010 年公司净利润增幅回落至12.2%。毛利率也将回落至25-26%。

我们与市场不同的观点:

市场普遍对房地产公司持悲观态度。我们认为虽然本轮房地产调整持续时间较长,波及全国。但是公司作为行业的领跑者,具有敏锐的市场洞察力、很强的应变能力和融资能力。我们认为公司可以充分运用调整机会进行资源的整合提高市场份额。

公司估值与投资建议:

按绝对法估值,公司2008 年每股重估净资产价值为7.56 元;公司2008-2010 年市盈率分别为12.25,11.5 和9.5。我们认为公司合理估值为7.56。给予“谨慎推荐”评级。

股票价格表现的催化剂:

商品房销售量的持续增加,有利于提高公司的盈利能力和估

值。

主要风险因素:

房地产市场调整时间过长,销售极度低迷,以及国家采取更严厉调控政策,将影响公司的业绩增长。

(二)保利地产(600048):2008-2009 年业绩锁定比例高

借助于高负债、快速销售和高周转,公司实现了规模的高速扩张和业绩的高速增长。在2003-2007 期间,主营业务收入从2003 年的6.2 亿元迅速提升到2007 年的81.15 亿元,年均复合增长率达到了90%,;净利润从2003 年的7,000 万元膨胀到2007 年的14.89 亿元,年均复合增长率达到了115%;净资产从4.04 亿元增长到119.25 亿元,年均复合增长率达到了133%。2008 年公司的销售增速也开始放缓,但是仍好于行业平均水平。受益于公司的高效率执行、产品的高性价比、强调周转的销售策略,公司截至2008 年9 月末已完成142 亿销售,预计08 年可完成180-200 亿元销售额。2008 公司的业绩已经高度锁定。我们预测的2009 的业绩也已经锁定70%。公司业绩确定性很高,给予公司“谨慎推荐”评级。

驱动因素、关键假设及主要预测:

扁平化管理,高效率的执行,通过产品的高性价比,加快周转,实现销售收入的快速增长。并借助资本市场的融资和负债率的提高,迅速扩张规模,实现公司的做大做强。2008 年公司的销售增速放慢,但是仍好于行业平均水平。同时随着公司的全国布局基本完成,以及全国商品房销售的萎缩,公司的销售费用和管理费用将上升。并

且公司较高的负债率在恶劣的行业环境下也将面临困难。我们预计,2007-2010 年公司净利润增幅回落至37.4%。毛利率也将回落至25-29%。

我们与市场不同的观点:

市场认为公司的负债率太高,在房地产行业面临调整,销售形势持续萎缩的情况下,公司将面临巨大的财务风险。我们认为公司在弱市下已经加强了流动性管理和负债结构的管理。因此虽然净负债率较同行高,但仍在可控制下。其短期债务只占总计息负债的13.5%,为29.4 亿元,且远远低于48 亿的手持现金数额,使得其偿债压力并未大幅增长。

公司估值与投资建议:

按绝对法估值,公司2008 年每股重估净资产价值为16.78 元;相对于2009 年的EPS,目前的PE 仅为10.73。我们认为公司销售及预售情况良好,08 年业绩确定性较高,给予公司“谨慎推荐”的评级。

股票价格表现的催化剂:

商品房销售量的持续增加,有利于提高公司的盈利能力和估值。

主要风险因素:

房地产市场调整时间过长,销售极度低迷,公司将面临较大的资金压力和业绩增长压力。

(三)招商地产(000024):成本优势和股东支持助公司成长

公司有强大的股东作为后盾,大股东不仅在资金方面给予支持,在蛇口尚有约200 万平米的资产待注入;其次,公司拥有独特的业务结构,供电供水、物业租赁每年能为公司提供约12 亿元的现金流;公司资产优质,土地成本低廉,毛利率高,能够充分抵御房价调整的风险。公司公开增发4.5 亿股、计划筹资80 亿元的方案已在2008 年7 月31 日已经获批,如果成功发行,公司资产负债率将下降,资金压力得到缓解。

驱动因素、关键假设及主要预测:

假设公司2008 年公司房产销售额为60 亿元(不包括南京国际金融中心),结算金额26亿元,房产销售毛利率37%(扣除土地增值税和营业税)。我们预计,2008-2010 年公司业务收入复合增长率达40%以上,净利润增长率19.2%。

我们与市场不同的观点:

市场普遍对公司2008 年的销售比较担忧,我们认为公司具有土地成本低廉,项目位置优异等特点,可以根据不同的产品类型采取灵活的定价策略,加上南京国际金融中心的转让,公司2008-2009 年业绩仍能保持增长。

公司估值与投资建议:

按绝对法估值,公司每股重估净资产值为18.98 元;目前公司股价对应的2008 年和2009的PE 分别为12.11 和10.43。我们给予“谨慎推荐”的评级。

股票价格表现的催化剂:

大股东对公司资产的再次注入和公司增发的成功实施。 主要风险因素:

南京国际金融中心如不能在2008 年完成转让,将可能导致公司2008 年业绩的下降。

(四)金融街(000402):商务地产优势显现

公司坚持商务地产为主导的发展战略,商务地产受宏观调控影响较小。随着公司金融街区域物业开发的逐渐完成,物业持有和经营提供稳定增长的收入和现金流。公司商务地产区域优势明显,使公司2008 年-2010 年的净利润复合增长率达37.18%以上。

驱动因素、关键假设及主要预测:

我国第三产业的高速增长将为商务地产提供巨大的发展空间。公司坚持商务地产为主导,成功将金融街模式在天津、南昌等地进行复制。在大股东支持下,公司在金融街西扩中将继续起主导作用。我们预计,2008-2010 年公司净利润复合增长在37.18%。毛利率略有下降。

我们与市场不同的观点:

市场普遍对公司以商务地产为主导的模式理解不够,公司作为经营商务地产的公司,受宏观调控影响较小。2008-2009 年收益确定性很强。

公司估值与投资建议:

按绝对法估值,公司每股重估净资产值为11.75 元;2008-2010 年市盈率分别为14.9、11.55和8.8。综合其绝对估值

和相对估值,我们认为其合理估值在10.5,给予公司“谨慎推荐”评级。 股票价格表现的催化剂:

公司在异地开发的商务地产成功经营。

主要风险因素:

公司销售由于采取整栋出售方式,容易造成各季节业绩差异很大,并且对我们各年的业绩预测也构成风险。

深圳房地产现状

深圳房地产现状、发展趋势和对策分析

作者:潇霖

文章出处:论文网 发布时间:2008-8-27

深圳房地产现状、发展趋势和对策分析

摘 要:住宅是人类生存和发展必备的物质条件,人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料,住宅的发展水平、功能齐备与否,反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市,改革开放二十多年来,深圳房地产业取得了巨大的成就,市场经过曲折的发展历程,呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说,在深圳 “地产热”成为一种趋势,也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。本文在分析深圳房地产现状的基础上,仔细探究了造成这一现状的原因,并对深圳市房地产未来发展趋势做出了预测,针对存在的问题提出了一些有益的建议。

关键词:深圳房 地产 趋势分析

一、深圳房地产现状和现状的原因分析

对于深圳而言,2005年的楼市充满玄机,宏观调控并非弱于其它城市,但房价却一路高歌猛进,市场在博弈中行进,喜和忧、快与痛,不同的利益主体感受不一。回顾过去,展望未来,“不安宁”是深圳房地产的基调,市场在博弈中抉择。

(一)深圳房地产现状分析

纵观2005年深圳市房地产业,价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象,这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。

1、价格上涨明显。2005年,深圳商品房价格为7659.18元/平方米,同比上涨17.28%。2006年2月9日,深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》,研究中心副主任王锋博士在报告中指出,深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年,深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨,部分地区楼价甚至一度涨幅高达20%¬¬——30%,迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中,全面描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销售价格变动看,住宅价格在1月

份同比上升了3.98%,其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施,6——9月,房价开始回落,基本保持在同比增长率15%以下的波动。10月份以后,价格持续上升,其中10、11月同比增长为24.70%和38.62%,由于深圳11月份市场调控措施的及时出台,12月份住房价格开始回落,同比增长19.90%。经过一年的狂涨后,深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关;办公楼均价则达到了12490.88元/平方米,同比上涨24.71%;商业用房均价为15611.48元/平方米,同比上涨25.63%。[不悔论文 Lunwen.Buhui.Net]

2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小,从2003年上半年的0.93,2004年上半年的0.9,迅速缩小为2005年的0.66,供需失衡进一步扩大。同时,有迹象表明,宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦,但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出,正常情况下,批准预售面积与销售面积之比应当为1.3:1,但资料表明,1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米,销售面积为551万平方米,两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外,供应结构失衡的矛盾也很突出。

(二)造成深圳房地产现状原因分析

1、从整个城市化建设的角度,房产依然是热门

深圳作为我国改革开放的中心城市,是我国劳动力资源流动的主要方向,相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求,主要表现在:

①每年两千万的农民工涌入城市,城市安居的压力。

②生育的高峰期,对买房安定的需求。

③中国城市化建设的热潮、趋势。

④房地产是中国的龙头产业,他在一定程度上代表了中国经济的增长势头,外界对中国经济增长的认可,对房产发展也会认可。

⑤资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里,陆地面积1953平方公里,其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里,所剩建设用地面积仅200多平方公里,建设用地紧缺。而近三年来,深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里,按这样的速度,剩余建设用地仅够出让20年。近几年来,深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下,每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗,房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。

2、从房地产商的角度,大部分发展商承受不住走低的趋势

房地产开发商是房地产业的运营者,在房地产业的发展中起着重要作用,深圳市经济的飞速发展,土地资源相对成本攀升,银行贷款难度增大,加上宏观调控后房地产业利润收缩,房地产商承受不住走低的趋势,主要表现在:

①土地成本上涨。房地产批地越来越难,拿地成本也越来越高,尤其是在深圳,好不容易拿到稀缺资源,这样对于房地产商而言没理由不炒一把,卖个好价钱。

②土地资源稀缺。就目前而言,深圳的好地已经不多了,好多地都要填湖移山,开发成本增大。 ③房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控,地产行业并不是高利润行业,总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大,并且大部分是负债经营,即房地产商的投资额不大,基本上是依助银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下,跌价肯定会使发展商承受不起。

④贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大,基本上是依助银行贷款,房地产商在向银行贷款过程中,银行并不会为难发展商,毕竟是大客户,他如果不好过,银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。

⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳,年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是,虽然2005年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米,创下历年成交量新高,但是其中豪宅供应面积达132万平方米,接近总供应面积的二成,远远超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多,价格增长过快,带动整体市场房价快速上扬,普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。

⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大,但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低,差额逐年增大。问题在于房地产上为了自己利益的最大化处于观望态度,从而也加剧了房产供应的紧张。

3、从客户的角度,深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面

客户是房地产商出售商品的购买者,是房地产业运营流通环节中的重要组成部分,深圳市外来人口比例增大,个人投资转向房地产业,一定程度上造成了房地产业不安宁的局面。

①深圳1200万人口,200多万常住户口,大多数是外来人口,其中可能购房的潜在客户有600万之众。客户面和需求量都是巨大的。

②深圳比邻香港,香港来深圳置业是一个趋势,香港人看好深圳的发展,根据香港的房产发展,深圳

的房子肯定会越来越贵,所以不但可以安居,还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有100万之众。单从目前的情况来看,港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态,银行利息一降再降,而投资房地产是香港一种普遍的投资意识,以为深圳经济发展良好,房地产的投资收益率远远大于香港。

③近期股市不景气,深圳的中产阶级,除了吃住不愁,手里还有些闲钱,存银行利息又低,企图购房保值。投资市场的不景气,造成“热钱”瞄准了房地产,上海的炒房者已经看准机会,在深圳将房价炒起来了,人民币资产升值对拥有大量土地储备和房地产的地产股影响更大,继续推动房地产股的牛市行情。2007年即将实施的新会计准则允许将公司持有的经营性房地产按照市场价格估值记价,刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情,将房地产股的炒做热情推向高潮。

4、从市场的角度,深圳市场在现阶段,很容易被炒热。

①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用,甚至在深圳有帮助炒作之嫌。

②深圳房产市场的信息极度不对称,成交信息不公开,促使消费者交易盲目。

③“热钱”让楼市变得紧俏,排队抢房的情景已经造成。

④很多企业变相批地,如物流企业,借市政府辅助物流之际,批地名建物流,实做房产。消费是感性的,市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏,房价不涨,不抢才怪。

⑤信息传播的暗示效应。2005年,两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响,对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人,而此前公开的信息是700万人;二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议,都宣布深圳土地资源匮乏,房地产供地严重不足。政府及其部门的公开宣示具有权威性,这对房地产市场形成很大的心理暗示,即房地产供应不足,但需求旺盛。

二、2006年深圳房地产发展趋势展望

深圳关内住宅均价逾万元 政府再次调控时机已到。随着调控的持续,房地产开发模式将逐渐改变,金融对房地产市场的制约作用将更加突出,开发贷款和消费贷款增速的放缓,将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施,估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响,投机性需求和被动性需求会继续减少,加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段,商品房竣工面积增速将有所提高,房地产供求矛盾将有所缓解, 2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向缓和的小幅上升。

(一)房地产融资方式呈现多元化趋势

长期以来,我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”,即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房,然后再开始新一轮循环。在这个过程中,房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款,而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后,土地使用趋于透明,但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求,先是清理工程拖欠款,接着房地产开发资本金比例提高,存贷款基准利率提高,个人房贷利率及按揭成数提高,继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清,直到最近人民银行建议取消期房销售,资金成为房地产行业面临的最大挑战:旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下,房地产业正由土地运营向金融运营转变,而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品,以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

从近两年的情况来看,房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计,2004年,房地产基金投向房地产资金超过7亿美元,2005年,房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元;2004年,全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元,2005年,房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出,随着调控的持续,房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时,海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

(二)房地产投资增速趋稳,供给量有所增加

就全国而言,基于2005年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效,来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大,可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在深圳,基于2005年市场发生逆转,调控政策并未收到实质性成效,因此继续出台调控政策是毋庸置疑的,关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。

从短期看,深圳房地产投资将继续保持增长势头,但增长速度将继续放缓。可以预计,随着宏观调控政策作用的继续显现,2006年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面,在宏观调控政策的惯性作用下,房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓,直接影响房地产开发的规模和施工速度,发挥抑制投资增长的作用。另一方面,海外资金和民间资金将继续流入房地产市场,资金偏紧状况将有所改善。同时,国家将强化扩大居民消费政策,为了满足广大中低收入群体的住房需求,国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设,因而,普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点,房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度,使房地产供求形势发生了变化,价格预期改变,加之房屋建设周期

不能拖的过长,房地产开发商为降低投资风险,将加快建设速度,确保已开工项目按时竣工。

(三)非理性需求继续减少,自住性需求将逐渐回暖

随着调控政策的不断完善和落实,投机性需求将会继续受到抑制。同时,深圳关内改造与拆迁规模受到控制,由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下,一些国际热钱仍会对深圳房地产市场投资感兴趣,因此,外资对房地产市场的投机仍然存在。

由于房地产调控效果逐步明朗,消费者的心理预期开始恢复正常,观望心态正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先,随着我国经济继续快速增长,居民收入水平将会有较大提高,居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。其次,与工业化相伴随的城市化进程加快,大量农村人口流向城市,同时,经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才,将形成巨大的住房需求。

(四)房地产价格涨幅将趋向缓和

2005年以来,出台的系列调控措施,其政策效果将在今年继续显现,房地产价格仍会上涨。但总体分析,房地产价格大幅上涨的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断,2006年商品房供给量将有所增加,自住性需求逐渐回暖,随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善, 2006年深圳房价将继续上扬,预计上半年房价涨幅较大,下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。

三、完善深圳房地产市场的政策建议

要使房地产既成为深圳经济的火车头,同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险,就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距,要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向,在“有保有压、区别对待”的原则下,防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时,加快财政税收体制的改革,加快房地产融资体制的改革,建立起房地产业持续健康发展的长效机制。

(一)建设节约型社会,推动节地、节能建筑

1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度,盘活和利用存量土地,不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权,还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房,保证大多数居民能够买得起房屋,更好地解决中低收入阶层的住房问题。

2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标,发展节能建筑刻不容缓。首先,需要

强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度,对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露,并给予一定的处罚直至清除出市场。其次,改革供能方式,实行集中供热、分户计量。第三,建立一整套经济激励制度,唤起全民的节能意识,推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。

(二)对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待,有保有压

住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点,也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此,房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策,继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠,同时,要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管,适当提高交易环节和保有环节的税收。

在银行信贷支持上,对于自住需求来说,银行信贷要继续给予支持;对于投资和投机需求,一般不应给予按揭贷款,应该按照商业抵押贷款操作,执行一般商业贷款利率,同时控制贷款年限,降低贷款成数。在税收政策上,对消费性需求,尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅,给予享受新房交易契税的减免,而对于大面积、大户型或高档商品房的消费,实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管,税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通,对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

(三)增加经济适用房建设,完善住房梯级保障体系

住房保障是社会保障问题的重要内容,是建立和谐社会的一项重要的基础性工作,保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭,因此,完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。

在廉租房供给上对于低收入阶层的居民,政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港,最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题,收入提高后,再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。

在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验,与其他城市的经济适用房开发模式不同,深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中,政府根据掌握的低保家庭的情况,为此,在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋,提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源,而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。

(四)加快关内外一体化进程

就深圳市房地产业开发的规划来看,加快关内外一体化进程是发展深圳房地产也的关键环节,为此,改善交通基础设施和治安,打造以轨道交通为核心的公共交通系统,使城市各个组成部分成为一个有机体,满足居民的工作和生活需要。虽然目前出关置业已成大趋势,但从实际情况来看,关内关外的差距还比较大,政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度,尽快实现关内外的一体化,减少对关内居住存在依赖心理的置业者,让更多的中产阶级出关置业。

(五)选择恰当时机开征物业税

对房地产交易环节征收重税,短期内可以起到抑制投机需求的效果,但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场,还要激活二级市场,充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节,在保有环节税负偏轻,不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税,作为一种财产占有税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时,尽可能减低普通消费者的居住支出,可以考虑借鉴美国等发达国家的经验,对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率,对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

(六)采用“精明增长”模式实现房地产结构优化

2005年末,深圳政府公布《深圳2030城市发展策略》,并向公众咨询意见。《深圳2030城市发展策略》指出:未来25年,深圳将基本遵循“从高速成长期,逐步进入高效成熟期,进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲;近期以高速发展模式为主导,中期以高效成长模式为主导,远期以精明增长模式为主导;远期逐步满足人的多方面发展需求,寻求经济、社会和环境的全面和谐发展,走向“精明增长”。 “精明增长”首先出现在2000年,美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”,并确定精明增长的核心内容是:用足城市存量空间,减少盲目扩张;加强对现有社区的重建,重新开发废弃、污染工业用地,以节约基础设施和公共服务成本;城市建设相对集中,密集组团,生活和就业单元尽量拉近距离,减少基础设施、房屋建设和使用成本。美国三分之二的州选择了“精明增长”。“精明增长”是一种紧凑、集中、高效的发展模式,强调环境、社会和经济可持续的共同发展,和目前国内提倡的“科学发展观”、“建设和谐社会”一脉相承,它不仅可以有效解决城市发展问题,同样也有助于解决城市发展中的房地产问题。深圳经过25年的发展,城市建设正处于重要转折期,而房地产的深层次结构性矛盾尤显突出,这在2005年集中显现。要解决房地产的突出问题,借鉴发达国家的成熟经验,尽快实施“精明增长”,将是一条可行的解决之道。[论 文 网 Www.LunWenNet.Com]

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房地产现状

小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向

房地产业在我国还是一个新兴的行业,起步于20世纪80年代中期,到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上,还是从实践上看,房地产业都具有很大的发展潜力,是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业,因此,在各个方面都对房地产业给予大力支持,于是形成了我国现在的房地产市场。

1 我国房地产市场的现状

1.1 地价“只涨不跌”

按照中国几千年来的传统观念,谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代,对一般工薪阶层而言,住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升,年增长幅度甚至高达10﹪以上,这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是,中国的地价、商品房价格都是不断上涨的,买到了房子,就等于买到了不断升值的财富。

1.2 开发商取得了垄断性资源——土地

近些年,越来越多的人投身于房地产行业,原因在于房地产开发商的收益如此之高,甚至可以称之为暴利收益。当然,它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示:土地增值部分的收益分配中,农民的补偿款占5%到10%;城市政府拿走土地增值的20%到30%;各类城市房地产公司,拿走土地增值收益的大部分,占40% 到50%。另外,一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业,以至如今房地产打个“喷嚏”,地方财收就会“感冒”。某种程度上,这些地方政府已为开发商所“挟持”,一起绑在了房地产飞车上,开发商自然就有恃无恐,土地更是“随手拿来”。

1.3 面积越来越大,资金占有量过多

早在我国刚刚实行房改的时候,商品房建筑面积一般为每套60m2左右,近些年来,开发商为了成本考虑(大面积住房单位成本低),着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大,即使单位售价毫无改变,仅就购买一套房子的资金,也比过去翻了几番。

1.4 商品房空置量上升,企业开发成本增加

随着当前建筑材料价格上涨,商品房销售不旺造成存量房产增加等因素,使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加,跟以往相比,大大提高了企业的运作成本,形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾,绝大部分开发企业面临着资金压力大,开发成本增加,企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金,新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担,新开发好的商品房价位又一直走高,以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

当然,我国的房地产的现状远不只上述这些问题,当所有的问题交织在一起,牵一发而动全身时,则不仅会使决策者们一时摸不着头绪,即使在学术研究领域,也是令学者们颇感头痛的难题了。

2 我国房地产市场改革的方向

首先我们需要明确的一个概念是,为了解决房地产业中的问题,目前不管是发达国家,还是发展中国家,转轨经济的国家,都采用了一种所谓的“混合经济”模式,既有市场调节,又有政府调节。但是,市场在其中所起的作用却是千差万别的,因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。

2.1 让市场在资源配置中发挥基础性作用

房地产市场确实是属于很“不完全”的市场,但这“不完全”并不能成为不需要市场调节的理由。相对于市场调节更有效率的经济领域而言,加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则;同样,相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言,

其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善,改革的不彻底引发了这许多问题,那么我们培育市场,完善市场,就应该能够解决这些问题。问题越多,问题越复杂,则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。

明确了市场取向的改革是正确方向,那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年,在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的,也是得到世界公认的,由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而,客观地讲,我们目前的居住水平还不高,住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低,大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。

2.2 解决问题的关键还是在需求方面

明确了市场取向的改革才是正确的方向,那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年,在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的,也是得到世界公认的,它使得城镇居民住房条件较大改善。然而,客观地讲,我们目前的居住水平还不高,住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低,大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。特别在当前的转轨时期,对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发,从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向,将会大大提高其实施成本和难度,最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。

3 我国房地产市场应采取的政策取向

目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为,我国城镇居民的住房结构应大致如此:5%~10%左右的是纯商品房,10%~15%左右的是廉租屋,大约75%~85%是经济适用房,经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台,无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑,然而房价过高,居民承受能力不足的原因却非常复杂,并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外,住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理,也是一个尚需讨论的问题。

除了应该继续推行事实上,我们要了解消费者需要哪类住房是由他们自己根据其收入和偏好做决定的,最终在市场交易中得以实现。经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的,是权宜之计。

我们应该将这一观念融入到我们的政策制定中,加快我国房地产市场建设的进程。

2015房地产现状

2015房地产现状

中国房地产市场在政府行政干预下导致巨大的波动,且对经济造成了极大的伤害。各位晓得吗?如果我们的政府在2008年没有选择救市,而是让房地产市场自我调节价格,那么我们今天的房地产市场很可能会出现接近于1的泡沫指数,也就是市场正常的局面。但因为我们的政府接二连三地调控楼市,最终导致我们从2008年起,向房地产市场无谓增多了几十万亿元的资金流入量。

告诉各位,房地产对整个经济的拉动指数是3.15。其中,每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦和煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求,等等。所以综合起来,每100元的房地产开发投资,会影响其他行业215元的需求,一共产生315元的产出。

我们再结合房地产泡沫指数来算一下。2009—2013年,我国在房地产方面的直接投资一共是30.4万亿元。如果我们的政府在2008年和2012年没有进行两次楼市刺激,且假设我们的房地产市场在价格自我调节之下,房地产投资泡沫比例为1,则2009—2013年对房地产的投资增量应该是20万亿元。所以,从数理分析上看,两次刺激政策导致的房地产投资直接损失有10.4万亿元。加上3.15的乘数效应,全社会总损失资金高达33万亿元左右。 那么再假设,如果经济危机以来,我们对房地产投资的增幅为0,则泡沫指数为0,那么我们的房地产投资直接损失为15.1万亿元;如果金融危机以来,对房地产投资的增幅和欧美一样,是负增长,假设泡沫指数为-1,那么我们的房地产投资直接损失为18.9万亿元。 再告诉各位,政府在调控房地产的同时,除了把资金这个要素从其他市场抽离出来注入房地产市场,还把人力资源都集中到了房地产市场。在2008年调控之前,根据中宏数据2004—2007年的统计,中国地产开发企业的数量是非常稳定的,大概有6万多家;2008年调控之后,大家都认为房价不会跌了,于是一下子挤入相当于过去总数40%的新增房地产公司,导致地产商圈也人满为患。各位是否考虑过,这多出来的40%地产商很可能来自制造业,在政府调控发出的错误信号导向下,他们盲目地进入了地产界。

最后,我们看看房地产泡沫指数和房价的关系。根据下图所示,当泡沫指数到A的时候,开发商会认为市场的未来非常乐观;当泡沫指数变成B的时候,开发商开始出现悲观情绪,所以价格会下跌;在政府的干预下,泡沫指数涨到了C,导致开发商再次乐观;当泡沫指数跌到D,价格也跌到d,房地产商再次悲观。

从图中我们可以看出,在2008年之前,中国房地产行业可以说是拥有全世界最好的调节机制,不但不会给经济造成冲击,而且价格自我调节机制也非常健全,泡沫指数和价格指数基本一致。但是,2008年政府采取调控之后,泡沫指数和价格指数完全没有任何相关了,因为政府调控完全破坏了房地产市场的价格机能,价格再也没有办法反映市场的真实情况了,导致整个社会一窝蜂地炒地产。

最后,我必须痛心疾首地指责政府不恰当的房地产调控,最近的两次调控给中国经济带来了巨大的冲击,让33万亿元到57万亿元的巨额资金、2.4万家新增房地产公司背后的经营人才,因为政府调控破坏价格机制,而进入了本不该进入的市场,导致其他行业,特别是服务业、制造业因资金链枯竭和人才流失而衰退,形成今天的惨状。

中央政府在最近不断释放出对房地产市场不调控、不救市的信号,我个人非常支持。那么在政府不调控的过程中,也请各位注意,房价一定会下跌,但你不要恐慌、不要紧张。为什么?下跌才会涨,涨才会跌,这是非常正常的现象。房地产虽然价格高,但是它的价格变化规律和猪肉、衣服是一样的。你不怕猪肉价格、衣服价格有涨有跌,也没必要怕房价的高低波动。

我们从政府到老百姓都必须建立一个市场化的心态,就是一个正常的经济应该是容许价格有涨有跌的。2014年5月21日,世界三大评级机构之一的穆迪对中国房地产市场做出了评估,结论是“从稳定转变为负面”。那么在这种大背景下,我们的政府、地产商以及民众应该保持一个平稳的心态,坚持让房地产市场自我调节价格,政府不要干预市场才是对老百姓、对开发商最好的消息。从长期看,我们的房地产年增长率会和美国的规律类似,地产价格的年涨幅一定会比年通胀率多一个百分点,这就是最稳定的经济状态。

房地产现状透析

房地产现状透析

文/易宪容

生存条件。离开了衣食住行,个人的基本

从而使得民众的个人住房消费盲目扩张。比如,目前国内购房者最主要的对象是25岁至35岁的人,但是欧美国家这个年龄段的人很少自己购房,基本上是租房住;还有我国内陆城市居民住房持有率严重偏高,20世纪80年代香港住房持有率不到30%,但是现在内陆的每个人都恨不得能有一套房子;还有就是

房价疯涨影响构建和谐社会

构建和谐社会是目前我国政治经济生活中的主要议题,也是今年“两会”最为重要的议题。对于转轨时期的中国来说,与国内社会和谐相冲突的事情不少,而且许多问题也显而易见,如三农、农民工、安全生产、弱势民众权利保护等,但目前最为迫切、最容易引起社会矛盾与冲突的问题是国内房价的疯涨。

生存权利就有可能被剥夺。而房价持续’上涨,将肯定促成住房拥有的严重两极

分化——强者拥房千问,弱者身无片瓦。

尽管,无论是发达的市场经济国家,还是计划体制及发展中国家,政府会试

图建立住房保障制度——如住房公积金

制度、经济适用房制度、公屋制度、廉租

屋制度等——来保证人人有房住,但是,

在市场体制下,无论是从市场的特性来说,还是从政府的财力而言,这样的保障体系对民众的住房满足都是十分有限的,市场体制下民众所需要的住房基本上还是需要通过市场的方式来解决。因此,房价的高低也就成为决定生活条件改善的关键,也是我们的社会经济能否真正为民众发展之关键。

目前的房地产市场,由于政府对行业干预过度,使得国内房地产市场形成一个垄断的、由房地产商操纵价格的市场。这种情况不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高,而且也让这一市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。通过房地产市场不仅让国家大量财政收入流失,也让社会财富向少数人集中,两极分化越来越严重,导致社会群体性事件四起,社会矛盾与冲突不断,整个社会生活不和谐。t

还有房地产商操纵房价快速上涨,

每套住房面积的夸张性扩张,20世纪90年代,香港60平方米以下的住房占

72%以上,90平方米以上的住房不足10%,但是目前北京开发的住房,面积动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓“买房一步到位”。而住房消费过度扩张,不仅使得不少购房者经济负担加重,生活质量严重下降,而且也容易引发家庭矛盾与冲突。

房价快速上涨,也使得房地产投机炒作严重,这不仅带来了许多严重的社会问题,而且导致不少地方的房地产泡沫四起,国内金融市场、银行体系面临巨大的潜在危机。

因此就目前的情况来说,无论是媒体还是民众,无论是政府还是企业,对国内房地产价格疯涨都十分关注,如何遏制国内房地产价格的疯涨,就成了构建和谐社会最为重要的一环。而政府也完全有能力在土地政策(规定土地用途、规划住房建筑的面积与类别)、信贷政策(严

近几年来,随着国内房地产市场快

速发展,房价飚升、疯涨,已经成了整个社会矛盾最集中与最容易激化的导火线。无论是房地产是否存在泡沫的激辩,还是中低收入者该不该购房之争;无论是网民对房价疯涨的谩骂,还是理想化的个人集资建房潮的兴起;无论是政府在政策上走钢丝,还是不少资金开始进入国内房地产……说到底,都是为房价上涨而来。虽然大众、开发商、银行和地方政府对房价走势的期待不同,但无论

各阶层的愿望如何,如果房价还是持续

疯涨,这种涨与跌的冲突必然转化为社会富与穷之间的阶层冲突、民众与政府之间的政治冲突。在这种情况下,社会和谐无从谈起。

文明社会中,住房是个人最基本的

格的信贷风险管理及加息)、税收政策(用重税遏制住房投机者及对豪华住房苛重税等)、住房政策(限定购买)等方面做好。这个问题的解决也会让社会上的许多矛盾迎刃而解。

中国房地产存在泡沫是不争的事实

从去年开始,大家就一直讨论房地产是否过热,是否存在泡沫。这种讨论已经到了比任何话题更热门的地步,因为房地产问题不仅仅关系中国未来经济的发展和产业的发展,而且关系到每家每户的生活问题。国民经济最根本的问题不在于钢铁、电力,而在于房地产业的发展。房价是宏观调控的风向标,2004年宏观调控如何,就看房价的变化。2004年《房地产要挟着宏观经济》引起了2004年房地产泡沫的大争论。国家要求相关的政府部门对房地产问题进行相关的检讨,进行实地研究。“中国房地产不存在泡沫”和现实情况有一定的差距。房地产肯定是2005年政府十分关注的大问题之一。央行解读出台相关政策来调整房地产市场过热的状况。房地产是否有泡沫、是否过热已经没有可争论的了。

统计数据显示,北京的房价上涨了3.7%。可事实上北京四环以内的房子房价上涨的幅度上升了30%。目前中国的大城市房价肯定面临比较大的问题,房价正常来说应该至少下降50%,北京四环路内应至少下降20%至30%。从土地需求来讲,只是少数地方和少数城市的需求趋紧,在西部有大量的土地可以建

己的角度来思考自己的利益是如何被政策影响的。央行对利息的调整最核心的东西并不在于O.2本身,而在于央行利息的变化告诉民众和企业:房地产市场的变化,央行会通过利息的变化来调整,民众一定要把利息风险考虑进去。

我做了简单的调查:80%至90%的民众从来没有把利息风险考虑进去。利

开,保证低收入民众进入市场。对银行改革来说,近年来发展的速度相当快,也有一定成效,但是也存在短期化,这是相当严重的事情。从2002年开始,政府有规划,希望国有银行贷款率每年降低3至5个百分点。银行为了能把信贷规模扩大,就个人信贷方面,短短的几年增幅就达到了1.7万亿元人民币,从1998年到现在增长了40倍。个人只要买房子,银行甚至不管申请人收入水平和未来就业状况如何,为了让个人买房子贷款,更有甚者教民众怎么去作假。因为银行只要在几年内房价不降下来,贷款规模就能扩大。这次利息调整最得益的可能是银行,但如果房价有变化,今后风险最高的也可能是银行。上海的房价上涨,不是由于境外的资金注入,而是由于银行的资金充斥着房地产开发的各个环节。房地产市场利率的变化,可能是今后房地产市场的重头戏。民众和开发商一定要把风险利率考虑周全。

率变化以后,大家才发现最基本最核心

的问题没有被考虑。利率的调整肯定是必然的事情,从这推广到市场经济里面去,利息是租金的价格,通过利息机制来发生作用,如果利息没有变化,我们的资

金价格应如何来界定7利息的调整对富

有的人的影响不会太大,而却把中低薪的民众排斥在市场之外。在利息调整之前,开发商有个概念:房子主要是给富人建。利息调整后,开发商才把目光转移到中低收入民众,并利用民众这种舆论来要求政府和央行不要调整房地产政策。

利息是我们房地产市场最敏感最核心的问题,利息的变化决定房地产需求的变化,在利息调整比较快的情况下,房价调整是必然现象。当利息调整大干10%的时候,房地产市场肯定会出现大的变化。利息的调整,肯定是调整房地产市场的最主要的重要手段之一。

在中国目前情况下,利息情况没有选择,央行应设计多种利息的选择标准。利率的变化就是整个租金市场价格机制的变化。对中低收入的民众来说,他们如何去购房,政府应该制定一些优惠利率。把住房这种产品和其他产品完全区分

造房子,只不过看我们的公共交通如何

延伸。目前只是少数几个城市房价出现了一些比较大的问题,我们也不能用平均价格来讨论房价。最近来讲:央行的调整,我们的反应为何如此激烈7为何各种观点会如此冲突7按照经济的发展来讲,利益已经出现了很大的分化。

房地产问题关系到每一个人的生活问题。对美国来说,从去年下半年,利率进行了7次调整,而民众没有如此强烈的反应,他们已经习惯了市场化。在我们国内来讲,由于利益的分化,很多民众根本没有进入到市场,所以对央行经济政策的调整表现出很大诧异。无论是买过还是没有买过房的民众,他们不会从自

房地产暴利是地方政府对财富的掠夺

20世纪著名的经济学家奥尔森指出,社会经济繁荣的最大关键是建立一个市场扩展型的政府,而这种政府的基本职能是向社会提供制度规则来保护个人产权,来保护合约有效履行,来保证个人的财富不被掠夺。

而华人经济学家钱颖一教授则认为,市场经济有好的市场经济,也有坏的

市场经济。

坏的市场经济的本质是一种掠夺经济。因为,在任何市场中都潜在地存在着

会民众的大量财富轻而易举地转移到少数人的手中。

比如说,中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪,如中国的百富排名中有一半左右的人是房地产开发商。这些房地产商在短期内成为富豪,是凭正常的市场竞争,凭他们个人的市场能力与市场智慧吗7不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。

看看早几年前的城市拆迁,有多少民众被迫赶得无处可逃。湖南嘉禾、四川广源等事件尽管只是整个中国城市拆迁事件中的~个缩影,但哪一个都是借助政府之权力、甚至于使用国家专政工具迫使民众就范。而正是在这种强迫过程中,大多数民众的财富轻易地被人掠夺了。

再看政府对农民土地的征用,往往会以土地为国家所有为由,基本上低价甚至无偿地从农民手中征用土用,以一定的价格转让给房地产开发商或“地虫”,然后建筑商品房以高价卖给消费者。有报道说,四川自贡市的红旗乡从1992年到1999年征用农民土地7700多亩(这些被征用的土地基本上进入政府官员主持的房地产开发公司手中),当时每个农民获得失地失业的全部补偿是每人8000元安置费。而到2004年3月,有一块71亩的土地,则以起拍价每亩60万元拍卖出去。只要好好地计算一下,就能知道有多少财富轻易地进入房地产开发商手中,但这些失地的农民生存面临很大威胁时却告无所告。四川是这样,其他地方也是如此。

房地产商一旦获得了土地,就能够

方便地从银行贷到所需要的资金。已有数据表明,截至2004年4月,中国房地产开发已投资约8800亿元,其中银行贷款占了7200亿元。而且从全国金融机构17万亿元人民币贷款中,超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。我们可以看到,在国内利率管制下,银行贷款利率与民间贷款利率相差悬殊,从银行获得一笔贷款等于获得一笔补贴。社会的财富也通过银行流入房地产商手中。也就是说,房地产业就是通过这种掠夺的方式发展起来并让整个社会财富集聚到少数人手中的。

对于资金要素来说,其掠夺行为有以下几个方面。

一是在资本市场,由于不公平的制度规则而使广大投资者的财富转移到上市公司、金融中介等手中。有统计表明,2001年6月至2004年11月,沪深市场新增上市公司145家,募集资金3767亿元,但股票流通市值却从18866亿元下降到12774亿元,这意味着流通股股东的实际损失为9859亿元。而从2004年11月到现在,上证综指从1340点下跌到1235点,跌幅7.83%,这损失正好是1000亿元。加上此前的9859亿元,共损失10859亿元。

也就是说,近几年来,在国内股市的中小投资者基本上是血本无归。有研究表明,这些中小投资者自2001年下半年

两种掠夺。第一种是私人掠夺。它可以是

私人掠夺私人,也可以是私人掠夺国家,如偷盗抢劫、侵吞国有资产等。第二种掠夺是政府掠夺。政府掠夺的方式,有政府作为组织的掠夺,如乱摊派、超过公共服务需要的费与税、通货膨胀等;有政府的一些官员利用手中的权力为自己掠夺,如贪污腐败:有私人通过政府权力的掠夺,这种掠夺的形式多种多样,但实质上都与政府的权力有关,如垄断、设租、通过游说把个人利益固化在制度与法律上等。

从~般的经济理论来看,掠夺经济完全是一种低效率的经济。因为,在一般

人看来,任何掠夺都是不公平的,但这还

不是问题的根本,掠夺最大的核心是影响整个社会的经济效率。在一个社会中,如果社会中私人掠夺和政府掠夺盛行,

那么理性的经济人一定会减少创造财

富、提高效率的经济活动。相反,大多数人也会加入到这种掠夺的行列。如果社会中的人都在掠夺,那么这个市场的效率也就无从谈起。最近,美国的经济学家施莱弗和维什尼出版了~本名为《掠夺之手》的著作,也对政府掠夺的问题进行了全面的讨论,并指出了掠夺经济对社会经济严重的负面影响。诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫最近也有关于“所有者掠夺”的文章。可以说,掠夺经济成了目前国际理论界十分关注的理论前沿。

用掠夺经济理论来讨论中国的经济问题,可以发现,无论是政府掠夺还是私人掠夺都不鲜见。如对自然资源之掠夺,对民众财富之掠夺,对民众生存权之掠夺。如果说中国经济的高速发展是建立在这样一种基础之上,那么这个基础牢固吗?如果这个基础不牢固,这种高速又能够持续多久7特别是目前国内许多经济问题的实质是什么7只要用掠夺经济理论都可明辨清楚的。可以说,目前中国的经济生活中存在的许多问题与困难都与掠夺式经济有关,无论是政府掠夺还是个人掠夺都是如此。

首先,我们可以看到,中国改革开放20多年,市场化的程度已经十分高了,但是要素市场发展则相当滞后,从而导致土地、资金、劳动力等要素价格严重扭曲。而正是这种人为的价格扭曲,使得社

以来损失惨重,其中亏损50%以上者高

达被调查总人数的48.70%,从而使得投资者最终艰难地选择告别股市。而且更为奇怪的是,在中国的股市,凡是通过政府管制进入市场者都赚大钱(如上市公

政府法制・半月刊2005.9(上)

为何要“枪毙"一个人集资建房孑

梦想。露皿

司、证券市场的中介机构等),凡自由进入者都亏损。也就是说,在既有的制度安排下,市场利益是通过非市场的方式进行的,或是权势,或是与权力相关的人。而以权力来划分市场利益,那么没有权力或与权力没有关系的人也就无法从中获得正当的市场利益了。国内股市以权力掠夺式的分配财富,使得市场的中小投资者的利益严重受损,国内股市长期低迷。

二是通过对利率管制、对金融资源的垄断来掠夺民众之财富。2004年国内存款利率处于严重的负利率状态。在负利率的状态下,造成了极不公平的社会财富再分配格局,即:弱势的广大储户受损,而以低成本获得资金的银行、企业、政府大获其利。这不仅造成国内投资扩张性冲动,房地产价格急剧上升,也让广大民众利益受损。有研究表明,按照官方公布的数据,2004年存款负利率让广大

民众损失7000多亿元。如果以民间市场利率计算,储户受损程度更是巨大。加上国有银行巨额的不良贷款不断地注销,银行部门对民众财富的掠夺更是无以复加。

对财富的掠夺还有一种重要的表现就是地方政府直接对企业及个人财富的掠夺。据有关媒体报道,在曾震惊中国股市的四川德阳金路夺权事件中,地方政府不仅直接操纵企业人事任命,而且操纵公司重组规则与对象,甚至滥用警力这类公权力驱逐前来并购重组当地上市公司的外地企业。也就是说,地方官员成了当地霸主,不仅主宰了政府,也主宰了当地财政经济及企业。就是通过这种主宰,当地财富也就轻易进入当政者手中。看看这几年来所披露出来的贪污大案要案,涉案者多是政府部门的主要领导人,特别是那些掌握要职的领导人。而哪个

定会成大问题。

(本文责编王宏志)

地方贪污腐败盛行,哪个地方的经济一

总之,无论是政府掠夺还是私人掠夺,无论是直接掠夺还是间接掠夺,目前中国许多地方掠夺十分盛行,特别是间接掠夺更是无孔不入。政府最近出台的严厉打击贪污腐化的规定,已经看到国内掠夺行为的严重性。但是,其根源在哪里7为什么国内各种掠夺会如此泛滥7并非是仅靠打击就能够一了百了的事情。可以说,20多年来,中央反贪污腐化从来就没有停止过,但为什么难以根除7最大的问题就在于对政府权力约束不够,在于民众没有畅通地表达自己意见的渠道,就在于贪污者没有受到严厉打击。如果不能够从掠夺经济中走出,今后社会矛盾与冲突会进一步激化,经济要发展

也是十分困难的。忍衄

(本文责编王宏志)

房地产现状透析

作者:作者单位:刊名:英文刊名:年,卷(期):被引用次数:

易宪容

政府法制

GOVERNMENT LEGALITY2005(17)1次

引证文献(1条)

1.李永权 我国房地产价格机制研究[期刊论文]-价格月刊 2008(5)

本文链接:http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_zffz200517002.aspx

房地产现状分析

摘要:众所周知,房地产业是国民经济与社会发展的一个基础性产业。它在推动国民经济快速增长、缓解就业压力、保证财政收入等方面起着极其重要的作用。房地产业作为国民经济的重要组成部分,它关乎社稷民生,深刻影响社会稳定。居民的日常生活包括“衣食住行”,其中住是极其重要的,只有居民买得起房,有房住,才能安居乐业,社会才能发展。

关键词:房地产;房价

中国近几年的房地产市场是波动的,不稳定的,房价一直处于增长状态,不仅给居民造成了住房困难,还给中国的经济造成了很大的隐患。政府近几年来也已出台一系列政策对房地产市场进行密集调控,这些政策包括“国八条”,“新国十条”,“国十一条”,“9.29新政”,“新国八条”以及“国五条”。然而这些政策是否真的行之有效,对房价的调控是否起到作用,是否的确使得居民能够买得起房,以这个为出发点,我们小组探讨的课题就是基于政府出台的政策对房价的影响,来分析中国的房地产市场。

首先房价变动是一个长期的过程,因此我们不能单从某年的房价来研究,因此本次课题我们收集整理了2004年到2013年的全国二三线城市房价数据,研究当期房价的变动趋势。其次要判断居民是否买得起房,不能只依靠房价,因为在这一期间房价的确是在上涨,但居民的收入也在增加,所以我们引入了一个房价收入比的概念来分析这个课题,最后我们收集整理了房地产相关政策的颁布,分析政府宏调的作用与效果。结合政策理论分析和房地产市场实际价格趋势来研究政府宏调的效果,从而总结出宏调政策的优劣处,提出我们课题小组的政策建议,以协助政府完成对房地产市场价格稳定的调控。

我们决定通过计算房价收入比来对房地产市场发展状况和居民购买负担进行评判,房价收入比是判断房价高低的标准。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)计算方法:是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。本课题以城镇三口之家为标准,住房价格指城镇家庭在当年的居住面积乘以当年的房价,家庭年收入是二人年收入总和。即可得房价收入比:PIR=P/I.

一、政府政策对房价的影响分析

查阅资料得知房价收入比(PRI)增长速度极快,尤其是一线城市,由7.06(2004年)上涨至20.93(2013年),完全超出了居民的可承受范围,而二三线城市房价收入比也从处于合理区间的5-6(2004年),上涨至10以上(2013年)。我们将结合政府对房地产市场的调控政策,对房价收入比数据进一步分析,以得出政府密集调控政策对房价收入比的影响。

我国自2004年以来,房价不断上升,房价收入比总体来说亦呈上升趋势,影响了经济和社会的稳定发展,因此,政府在这十年间对房地产进行了一系列密集调控。2005年,为抑制住房过快增长,国家颁发了“国八条”,这项政策对房价收入比有稍微影响,其中一线城市的房价收入比受影响最大,一线城市从9.12稍微下降到8.91;二线城市从5.41下降到5.37;三线城市则是从5.62上升到5.82;但是,一年之后,三级城市的房价收入比都回暖,并继续上升。因此为坚决遏制部分城市房价过快上涨,2010年,国务院各部委、各直属部门机构下发“新国十条”,首次提出要实行更为严格的差别化住房信贷政策和发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;同是2010年,国家先后又再颁布了“国十一条”和“9.29新政”,以促进房地产市场健康发展,在这两个政策中,分别对差别化信贷政策进行了强化和完善,对税收政策进行了细化和完善。结合数据我们看出,2010年国家采取的密集调控手段,致使2011年一线二线三线城市房价收入比都在下降,且下降幅度十分大,其中,下降点数最多的一线城市,从15.21下降到12.68,;其次是二线城市,从7.82下降到6.28,三线城市尽管下降最少,但也下降了1.05个点――从8.17下降到7.12。为稳定房地产宏观调控效果,2011年,政府颁布“新国八条”,在相关政策中,特别要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,除此之外,“新国八条”还增加了坚持和强化舆论引导这一政策。尽管“新国八条”的调控力度更大,调控手段更加具体,但在在2012-2013年度,房价却迎来了新一轮的飙升,由14279元/平米(2012年)上涨至24773元/平米(2013年),房价收入比也是史无前例的高涨。

总观04年以来国家颁发的一系列房地产调控政策,调控目的从开始的抑制房价过快上涨逐渐趋向稳定房地产市场的健康发展;调控力度逐年上升:以差别化信贷政策为代表,从“国十条”中较为宽泛的严格实行,进步到“国十一条”中加大执行力度并明确方向,最后变革到“新国八条”中完善并切实实行;政策逐步细化,如市场监管政策,差别化信贷政策和税收政策的细化与完善;随着市场和社会的变化,政府调控的政策紧跟改革风向:如“国八条”偏向严格控制被动性住房需求,而之后的“国十条”更强调坚决抑制不合理的购房需求――投机性购房等。我们亦不难找出这些政策的共同点,即政府强调最多的方面:一是高度重视稳定住房价格工作和切实负起稳定住房价格的责任;二是大力调整和改善住房供应结构;三是加强市场监管与监理考核问责机制;四是加强保障性安居工程建设。

由此可见,政府根据我国国情不断在调整政策,这一系列密集调控政策对房价收入比也有一定的影响,但这影响并不持久,一段时间之后作用将逐渐消失,房价抑制作用降低。其中,政府政策对一线城市的房价收入比影响最大;其次,差异化贷款政策和一系列税收政策在这些条目中的作用最大。

二、稳定房地产的政策建议

政府对房地产调控要逐步区域化,进行分类(双向)调控。针对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不可退出。而对库存量较大的二线城市,严格控制对房地产商的土地供应,适当的放松限贷和限购,同时采取打折促销等手段,消化库存。通过逐步降低大库存城市的房价收入比,力争平稳过渡,避免城镇化末期出现类似日本房地产市场崩溃的危机。

建议政府尽快开征物业税,制定出台一部公正、公平的房地产物业税,让房子多的、房子好的房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税,有效抑制投资性买房需求。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本,由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击,但如果在征税对象、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法,并结合我国的具体情况做出合理的设计和安排,就能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。

影响商品房购买力的另一个重要因素便是收入,改革中国的低工资体制,大幅度提高职工的工资水平,提高有效的商品房购买需求,推动有效内需来解决房地产存量过多的问题。(作者单位:西南财经大学)

参考文献:

[1]李晓丹.我国房地产调控政策绩效评价研究[D].北京:首都经济贸易大学,2013.

[2]周旭.房地产调控政策失效的原因探究[J].商业研究.2008(07).

[3]李志忠.基于宏观调控视角的中国房地产市场发展问题研究[D].吉林:吉林大学.2014.

[4]史瑛,刘治国,孔行.我国房地产宏观调控政策十年回顾与反思[J].投资研究.2009(08).

房地产业现状

整体而言,自改革开放以来,中国房地产业取得了令世人瞩目的成就。然而,中国房地产业的发展并非一帆风顺,严格意义上中国房地产市场的出现和培育更是时日尚浅。改革开放后,特别是80年代后期以来,中国房地产业一度乘势起飞,1992年至1993年中国房地产开发投资创下了历史高峰。1994年以后,中国大部分地区房地产业进入全面调整时期,房地产的开发投资呈现出增速减缓的态势,一些地区甚至造成了较为严重的房地产泡沫破灭现象。1998年中国房地产市场开始逐步走向复苏,房地产业的开发投资增长率也日渐回升。相当长时期中,中国房地产市场有可能创造持续景气的奇迹。

但是,一个令国人遗憾的事实是,经过二十多年的探索,中国房地产市场的发育仍然极不成熟。事实上,中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症结。可以说,正是在中国房地产市场景气上行的情况下,一些问题日趋严峻。诸如市场总供求失衡,需求潜力巨大但有效需求不足;商品房空置率居高不下,房价过高(房价收入比过高);房地产开发企业小、散、差;二、三级市场远未健全,公房入市还是难题;租赁市场不规范,住房金融市场不健全;某些地区性市场虚火上升,存在着逐渐膨胀的泡沫等等不一而足。

在中国社会经济高速发展的今天,从当前宏观经济运行的状况来看,房地产业至今己持续升温6年多,局部地区己产生泡沫。从全国范围来看,己出现了房地产市场过热的趋势,且某些大城市己经出现泡沫危机。其表现为:一是房价涨势不减。国家发改委监控的全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,环比上涨0.4个百分点;二是银行信贷资金大量介入并成为支撑力。从土地征用、储备、开工建设到个人按揭整个过程,都离不开银行的参与,银行信贷资金占整个房地产资金投入的60%以上。2006年3季度末,全国商业性房地产贷款余额3.6万亿元,较年初增加6076亿元,增长24.35%,增速较上年同期提高5.5个百分点,2006年1-10月,全国房地产开发企业到位资金20592亿元,同比增长29.2%;三是土地开发势头强劲。受土地涨价预期驱使,早开发、早受益成为各级政府和房地产开发企业的共识,2006 1-10月,全国完成土地开发面积15391万平方米,同比增长35.60%。我们从三个方面来探索全国房地产市场形势。

(1) 房地产开发投资完成额

从宏观经济层面上讲,国际上一般认为,全社会固定资产投资占GDP的比重应该控制在38%以下,否则便认为是出现了经济过热。中国全社会固定资产投资占GDP的比重从1998年36.3%,一直上升为2004年51.3%,2006年高达52.16%。显然,出现了宏观经济过热的局面。

国际公认开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%,而中国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1998年12.72%,稳步上升为2004年18.78%,远远超过10%的警戒水平。此外,国际公认的房地产开发投资占GDP的比重不能超过5%,而中国房地产开发投资占GDP的比重从1999年开始就达到5%的预警线,此后一路攀升,2006年高达9.21%。因此,从房地产开发投资的情况来看,中国房地产市场出现了过热的局面。

(2) 房地产供求状况

虽然市场出现了一定波动,但需求旺盛仍然是现阶段房地产市场发展的基本特征,供给总量不足依然是当前房地产市场面临的突出问题。2007年全国房地产场总体供需两旺。在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下,资金通过各种途径进入房地产开发领域,全年完成的商品住宅投资增长32.1%。尽管商品住宅投资的大幅度增长,但并没有缓解市场供不应求的矛盾。据40个重点城市2007年1-12月统计数据,商品住宅批准预售面积同比增长约10%,登记销售面积同比增长24%,需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅,相差近14个百分点,有效供给依然不足。供大于求的局面直接导致房地产市场过热。

(3) 房价收入比

房价收入比指标是衡量居民对于房价承受能力的首选指标。联合国人居中心认为房价收入比指的是住房平均价格和居民家庭平均年收入之比。房价收入比反映了居民家庭对房价的支付能力,比值越高,支付能力就越低,房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑,所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一,其数据的可得性非常高,而且相对而言计算简单,也最容易被人理解和接受。

可以看出,与国际上公认的房价收入比合理范围3~6相比,中国历年的房价收入比都偏高,平均在8.2左右。尤其在北京、上海等城市,房价收入比更高,大约在12左右。总之,我国房价收入比是有所偏高,说明房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。

除了房地产业过热的情况之外,经济适用房这一原本应致力于解决中低收入家庭住房问题的政策也显示出种种弊端。首先,经济适用房并不经济。以北京当前经济适用房的价格为例,由于经济适用房是为了满足广大中低收入家庭对住房的需求,所以我们暂且把月工资2000 元假设为北京的中低收入,那么如果购买一套80 平方米的经济适用房,真正的中低收入者难以承担起巨额的首付款和月供。而其,房屋质量也得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称,偷工减料现象时有发生,被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本,通常要提高住宅的容积率,这就使得经济适用房大多呈现三大弊端:楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。

更为重要的是,我国商品房项目的建设如火如荼,而经济适用房的投资却逐年下降。去年经济适用房投资仅占商品住宅总投资的3.6%。这一方面是人们对经济适用房的巨大需求,另一方面则是经济适用房供给的极为稀缺。这就必然造成经济适用房市场的紊乱。所需要、所能负担得起的,严重背离了建设经济适用房的初衷。

参考文献:郭玉坤. 中国城镇住房保障制度研究[D].中国优秀博士学位论文全文数据库,2006,

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杨丽. 我国城镇住房制度改革的时间及成效研究[D]. 中南民族大学,2007

包宗华. 关于房价收入比的再研究[J]. 城市开发,2003,(01)

何维达. 经济适用房制度尚需完善[N]. 人民日报海外版,2007-08-16