房地产现状

范文一:房地产现状

小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向

房地产业在我国还是一个新兴的行业,起步于20世纪80年代中期,到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上,还是从实践上看,房地产业都具有很大的发展潜力,是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业,因此,在各个方面都对房地产业给予大力支持,于是形成了我国现在的房地产市场。

1 我国房地产市场的现状

1.1 地价“只涨不跌”

按照中国几千年来的传统观念,谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代,对一般工薪阶层而言,住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升,年增长幅度甚至高达10﹪以上,这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是,中国的地价、商品房价格都是不断上涨的,买到了房子,就等于买到了不断升值的财富。

1.2 开发商取得了垄断性资源——土地

近些年,越来越多的人投身于房地产行业,原因在于房地产开发商的收益如此之高,甚至可以称之为暴利收益。当然,它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示:土地增值部分的收益分配中,农民的补偿款占5%到10%;城市政府拿走土地增值的20%到30%;各类城市房地产公司,拿走土地增值收益的大部分,占40% 到50%。另外,一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业,以至如今房地产打个“喷嚏”,地方财收就会“感冒”。某种程度上,这些地方政府已为开发商所“挟持”,一起绑在了房地产飞车上,开发商自然就有恃无恐,土地更是“随手拿来”。

1.3 面积越来越大,资金占有量过多

早在我国刚刚实行房改的时候,商品房建筑面积一般为每套60m2左右,近些年来,开发商为了成本考虑(大面积住房单位成本低),着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大,即使单位售价毫无改变,仅就购买一套房子的资金,也比过去翻了几番。

1.4 商品房空置量上升,企业开发成本增加

随着当前建筑材料价格上涨,商品房销售不旺造成存量房产增加等因素,使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加,跟以往相比,大大提高了企业的运作成本,形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾,绝大部分开发企业面临着资金压力大,开发成本增加,企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金,新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担,新开发好的商品房价位又一直走高,以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

当然,我国的房地产的现状远不只上述这些问题,当所有的问题交织在一起,牵一发而动全身时,则不仅会使决策者们一时摸不着头绪,即使在学术研究领域,也是令学者们颇感头痛的难题了。

2 我国房地产市场改革的方向

首先我们需要明确的一个概念是,为了解决房地产业中的问题,目前不管是发达国家,还是发展中国家,转轨经济的国家,都采用了一种所谓的“混合经济”模式,既有市场调节,又有政府调节。但是,市场在其中所起的作用却是千差万别的,因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。

2.1 让市场在资源配置中发挥基础性作用

房地产市场确实是属于很“不完全”的市场,但这“不完全”并不能成为不需要市场调节的理由。相对于市场调节更有效率的经济领域而言,加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则;同样,相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言,

其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善,改革的不彻底引发了这许多问题,那么我们培育市场,完善市场,就应该能够解决这些问题。问题越多,问题越复杂,则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。

明确了市场取向的改革是正确方向,那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年,在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的,也是得到世界公认的,由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而,客观地讲,我们目前的居住水平还不高,住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低,大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。

2.2 解决问题的关键还是在需求方面

明确了市场取向的改革才是正确的方向,那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年,在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的,也是得到世界公认的,它使得城镇居民住房条件较大改善。然而,客观地讲,我们目前的居住水平还不高,住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低,大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。特别在当前的转轨时期,对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发,从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向,将会大大提高其实施成本和难度,最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。

3 我国房地产市场应采取的政策取向

目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为,我国城镇居民的住房结构应大致如此:5%~10%左右的是纯商品房,10%~15%左右的是廉租屋,大约75%~85%是经济适用房,经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台,无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑,然而房价过高,居民承受能力不足的原因却非常复杂,并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外,住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理,也是一个尚需讨论的问题。

除了应该继续推行事实上,我们要了解消费者需要哪类住房是由他们自己根据其收入和偏好做决定的,最终在市场交易中得以实现。经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的,是权宜之计。

我们应该将这一观念融入到我们的政策制定中,加快我国房地产市场建设的进程。

范文二:中国房地产现状

中国房地产市场的现状

1.1.现状叙述

房地产市场本身具有多重功能和性质,居住的使用性质功能和投资功能,使得房地产市场的市场经济地位变得更为重要而复杂。从目前状况来讲,中国房地产的现状可以总结为以下几个方面的特点。

1.1.1房地产市场存在严重的供需矛盾

从中国目前的房地产市场的供给与需求状况来讲,存在着严重的供需不平衡问题。这种供需不平衡并不是表现为普通的、简单的供需缺口的存在,而是表现为结构性的供需不平衡。近年来,我国的房地产市场一直处于繁荣发展阶段。对于房地产市场的供给而言,所提供的房地产开发项目一直处于增长状态。但是,对于房地产市场需求的满足来讲,却并没有达到应有的效果。形成这种现状的主要原因是消费者的需求结构和需求能力存在问题。从房地产需求的性质角度讲,房地产市场提供的商业性住房在很大程度上比较容易满足投资类的需求,而对于居住需要并不能够得到实质性的满足。住房属于价值较高的商品。从我国目前的住房收入价值比角度讲,一般收入阶层或者是低收入者对于住房需要的满足还是存在着比较大的障碍的。仅就2012年1月的中国城市的房价水平而言,各大中型城市的房价水平和收入水平如下表所示:

表1-1 2012年1月中国城市房价水平和年收入水平比较

通过上述数据可以得知,尽管不同城市的房价收入比并不相同,但是大致的比例都在1:2—1:4左右。也就是说,一个家庭成员的一年的总收入基本上只够买2-4平米的住房。按照最低的住房标准19平米/人来计算,需要将9-10年的全部收入用来购置住房。如果按照实际的生活状态来分析,在家庭成员的收入构成中,不仅要支付自身的生存耗费,而且要担负相应的家庭责任。不算廉价的家庭日常消费和昂贵的子女抚养费用必然会给收入者带来比较大的经济负担。这样来看,如果没有外来的经济援助的话,收入者的房屋购置负担还是非常重的。也可以看出,按照目前的房地产市场的供给状况,普通民众的居住需求的满足还是存在着比较大的阻力和障碍的。于是,房地产市场的供给需求状况是存在着结构

性的不平衡的。而这种不平衡现象,其实是不太容易通过简单的供给的增加或者是需求的刺激来实现的。

1.1.2房价存在虚高的成分

从我国目前的房地产市场运行状况来讲,商品房价格并没有真正的发挥出居住需求的满足状况的市场信号的功能,还不能够用来作为对房屋使用功能供求状况进行评价的指标。换句话讲,目前我国房价之所以存在着持续走高的现象,是因为在房地产市场中,对于商品房的需求还存在着其使用价值之外的目的,即投资需求。从目前的状况来分析,对于冯地产市场的投资需求所占的比例已经足够高,已经影响到了房地产市场的整体运行状况。当前的市场经济环境下,投资方式呈多样化趋势发展,不同的投资方式之间所具有的高替代性也就决定了房市场市场投资的不确定性和高风险性。由此可见,我国当前的房地产市场房价的持续走高并没有稳定的、坚挺的需求作为有效支撑,存在着极大的虚高成分。

1.1.3房地产市场信息和信号体现不充分,需要政府参与和指导

作为房地产市场来讲,其最主要最基本的功能应该是满足社会公众的住房需求。而作为房价来讲,也应该成为住房供求状况的反映指标和重要的调节工具。但是从我国目前的房地产市场变动规律和周期来看,并没能充分发挥好房价对于房地产市场的调节和平衡功能。在这种状况下,必然会使得房价无法反应和解决社会公众的住房供求问题,而会导致社会公众的住房的供给和需求之间出现矛盾。进而会影响到社会的其他方面的发展,甚至会引发一定的社会问题,而我国目前的房地产市场的现状也充分说明,为了能够更好地使房地产市场的信号和信息发挥作用,更好地利用房价来反映房地产市场供求状况,并能够有效地解决房产市场的矛盾,完全有赖于市场运行机制是无法实现的。放假的事情了,运行机制的功能和作用的充分发挥需要政府依靠行政管理权利和能力进行有效的参与和指导,以保障房地产市场机制的合理有效运行。

1.2历年城市房价变化趋势分析

为便于分析和研究我国历年来的城市房价的变化趋势,本文选取了十大城市(包括北京、上海、天津、武汉、厦门、重庆、杭州、深圳、广州、沈阳)从2001年至2010年年间的相关数据。本文选用简单平均法计算城市平均房价。处理数据结果如下表1-2所示:

数据来源:易居网相关数据整理所得

根据以上数据,做出我国历年来城市房价的变动趋势图如下图1-1所示。 图1-12001年至2010年间我国十大城市平均房价

上述图表表明以十大城市为代表的我国城市房价一直处于上涨趋势之中。根据上涨的速率的不同可以分为三个阶段。第一个阶段是2001年至2005年。在这五年间,房价从2226元/平方米上涨至2656元/平方米,总体上涨幅度是19.32%,年均上涨3.60%。而在2005年至2006年间,房价的上涨速度明显放缓,房价从2005年2656元/平方米上涨至2006年的2702元/平方米,上涨速度是1.73%。从2006年之后至2010年间,房价又再次进入到快速的上涨阶段。从2006年的2702元/平方米上涨到2010年的3757元/平方米。在短短的五年间,房价上涨幅度达到39.05%,年均增长率达到6.81%。

1.3本章小结

本节主要内容包括我国城市房地产市场现状概述和历年来我国城市房价变动分析狼部分内容。本文认为我国的城市房地产市场现状可以表述为三个特点:一是房地产市场存在严重的供需矛盾;二是房价存在虚高的成分;三是房地产市场信息和信号体现不充分,需要政府参与和指导。而我国从2001年至2010年间的房价一直处于上升趋势,尤其是在2006年以后,我国的城市房价表现出了以递增速率迅速增长的态势。

范文三:台湾房地产现状

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文/ 赵宝 竹

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消 房 地 产 现 状 进 行 了访 问考 察 ,所 见 所 闻 印 象 颇  上 ,都 有 许 多 可借 鉴 的地 方 ,从 而 开 阔 了我 们 的思

台 湾房 地产 业 , 由于 饱受 国 际 油价 、 行 放贷 规  路 。一是 居 住功 能 与 设 施配 套 ,充分 体 现 “ 银 以人 为

以及 国 际经 济环 境 等剧 烈 波 动 的影 响 , 别是 受  本 ” 特 的指 导思 想 , 即采 用智 能 化设 计 , 百分 之 百地 考  强0 台湾 当局 ” 急用 忍” 政策 的 干预 , 戒 等 民众 收入 持  虑 并 满足 居 住 者多 方 面 的需 求 , 仅仅 注重 生 活起  不 旗 减少 , 家庭 财 富严 重 缩水 , 屋 价格 一路 下 挫 , 房 房  居 , 而且 关 注 到 文化 、 乐 、 身 、 娱 健 医疗 、 交 以及 子  社 产 市 场持 续 十年 低 迷不 振 , 大 多数 开 发 企业 苦  女 培 养 等各 个 方 面 。二 是 整体 布 局 与局 部 的 营 造 , 绝   若 挣 扎 , 以为继 。资 料显 示 ,9 2年 , 岛 核发 住  突 出“ 次 、 位 、 难 19 全 层 品 身份 ” 应 。比如 社 区配 套 设施 从  效 建 造 执照 2 4 1 5 9 6户 , 1 6万 平 方米 ;19 42 9 9年 锐  根 本 上说 属 于社 区全 体业 主 ,决不 对 外 营业 ,只供  为 5 5 2户 , 1 2 . 68 0 8 7万 平 方 米 , 分 别 下 降 了 社 区居 民有 偿 或无 偿 使 用 ,   而且 具 有 良好 的 保值 功  童 7 8 和 7 % 。严 酷 的 现实 迫使 开 发 商纷 纷转 产 , 能 。 三是 营 销手 段 灵 活 ,在如 何 能够 打 动 消 费者 的  8.% 5   或 寻找 新 的商 机 。

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范文四:中国房地产现状

科学之友

FriendofScienceAmateurs2013年03月

中国房地产现状

阙亚冠

(中北大学,山西太原030051)

摘要:近年来,中国最火的经济话题莫过于房地产价格问题。中国人自古以来就有“安

家立命”“安居乐业”的观念,与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要

房价问题也日益突出。同时,房价的“泡沫经济”也性。而随着我国GDP指数的不断攀升,

为我国的GDP蒙上了一层薄雾,有些若隐若现。房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问更是中国在社会发展过程中要面对的大问题。研究了中国的房价将会是何去何从和中题,

国的房价走向又该如何,为整个行业的健康稳步发展提供了借鉴。关键词:房地产;现状;泡沫经济中图分类号:F293.30文献标识码:A文章编号:1000-8136(2013)06-0092-03

我国房地产业从20世纪80年代兴起,1998年国家停止福

利分房,实行住房货币化,房地产业开始真正发展起来,并在90年代发展壮大。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年,中国开始了“房改”。这一年,为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响,国家又出台了一系列拉动内需的政策,为个人房贷提供了政策支持。由此,天时、地利、人和俱备,中国房地产业步入了市场化的高速发展期。中国房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化,人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来,供需规律开始发挥其魔力。虽然供应量越来越大,但是需求更为强劲,房地产价格节节攀升。

我们可以清楚看到,2006年以前,房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006—2007年,房价开始出现异动,呈现快速上升态势。直到2008年,房价才有所回落,但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现,自己就算不吃不喝,光凭工资得几

社会上产生了一个新十年才能拥有一套仅够容身的房子。随之,

名词———“房奴”。由于80、90后大多数是独生子女,两个父母供养一个孩子,甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子,父母把全部的期待都放在一个孩子身上,希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展,这就提高了对高房价的支付能力,这无疑也促使房价的高速增长。

在中国房价高速增长的过程中,它也带动了中国的GDP。10年来,中国的全球经济排名由第六跃升至第二,财政收入年均增幅近20%,外汇储备增长近13倍,人均GDP突破4000美元,从2001—2010年,中国GDP增长值每年都维持在10%的高速发展

2010年,美国GDP总量达1.466×105亿美元,中美经济总量中。

差距为8.879×10亿美元,10年间中美人均GDP差距由37倍缩小为10倍。”这是2010年6月9日中国社会科学院发布的《美国问题研究报告(2011)》蓝皮书提供的最新数据。这让国人高呼惊叹的同时,也伴随着忧虑,难道中国已经跨入了类似于西方实体经济的行列了吗?

金流入房地产业。同时期的美国,财政赤字急剧增长,对外贸易逆差大幅提升。而美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力,以改善其国际收支不平衡的窘境,其联合日、德、英、法发起了“广场协议”。“广场协议”的表面经济背景是解决美国因美元定值过高而导致的巨额贸易逆差问题,但从日本投资者拥有庞大数量的美元资产来看,“广场协议”是为了打击美国的最大债权国———日本。“广场协议”的联合签署,急剧地影响了日本房地产业的发展,大量的国际资本融入其房地产业,致使日本的房价不断飙升。在1986年随后的3年内,日本的房价暴涨了两倍。在国际资金大量涌入日本房地产业的大环境下,致使日本房价骤涨,日本民众也有了炒房地产的投机心理,因此他们都拿出积蓄投资房地产[1]。直至1989年,日本房地产价格的飙升程度已变得十分荒唐。当时,日本国土面积仅占美国国土面积的4%,但日本地价市值的总额却是美国地价总额的4倍。一年后,仅日本首都东京的地价市

能在大城市买下住宅的只值就等同于美国全国地价总额。因此,

有亿万富翁和相当少数的大公司高管,一般工薪阶层只能望而却步。然而,泡沫经济总有破灭的一天,20世纪90年代初期,由外来资本推动的日本房地产业的房地产价格随着国际资本获利后的撤离而暴跌。日本房地产业到1993年已全面崩溃。致使日本经历了长达15年的经济大衰退,如今的日本也未能走出经济大衰

经济专家笑称,这是第二次世界大战后,日本的又一次退的阴影。

战败[2]。

1.2迪拜经济危机

在过去的30多年里,依靠石油发家的迪拜政府积极推行经济转型,过度相信金融杠杆的作用,大肆融资,大规模启动泡沫经

发展成中东首屈一指的金融中心、休闲旅济工程投资,意图建设、

游中心和物流枢纽,吸引了大量机构和个人的资金涌入。迪拜政府认为,只要迪拜坚持建设“世界第一”,就始终存在资本溢价,可以通过上市和股权交易,很容易地维持较高的资产价格,这也曾经被推崇为“迪拜模式”。2007年,迪拜的房地产价格上涨近50%,同时,迪拜当局及其控股公司累积的债务也攀升至800亿美元。在全球金融危机之始,对海湾地区影响较小,迪拜作为海湾金融中心和新兴经济体,更是成为全球资金的“避风港”和“吸金[3]库”。在宽松的信贷条件、投机者泛滥以及迪拜政府的鼓吹下,其

迪拜成为海湾地区受房地产泡沫越吹越大。随着金融危机深化,

创最深的牺牲品,许多工程因资金困难停工,大批外籍劳工返乡。

1房产引发的“血案”

1.1日本房地产泡沫的形成

中国经济迅猛腾飞的同时,让我们联想到邻国日本。在20世纪80年代后期,日本导致房地产价格暴涨的原因是为了刺激日本经济发展,其中央银行采取宽松的金融政策,如鼓励大量资-92-

到2008年年底,迪拜的房价下降约20%;至迪拜危机时,暴跌了近50%.在人口只有450万人的阿联酋,约有价值4300亿美元的建筑项目被取消,其中大部分取消的项目都在酋长国迪拜。2009年11月25日,迪拜酋长国宣布重组其国内最大的企业实

欠债已达590亿美元的“迪拜世界”,并将“迪拜世界”的债务体、

“迪拜世界”这次暂停偿债行动,又立即影响到偿还延迟6个月。

旗下房地产子公司即棕榈岛集团的一笔下月到期的35亿美元伊斯兰债券[4]。“迪拜危机”消息一出,直接触发了市场信心危机。当日,迪拜股市大幅下滑,阿布扎比股指也创下至少8年以来的

金价等资产价格下最高跌幅,并导致全球股市急速下挫,油价、

跌。迪拜的困境,宣告了“迪拜模式”的破灭。迪拜的盛衰与其地产开发主导的经济发展模式息息相关,可谓成也地产、败也地产。

阙亚冠:中国房地产现状

本,其价值是使用功能,消费用品又决定了房价是在消费者的承

户型设受能力范围内浮动,而经济泡沫程度也是有限的。区位、

计、环境等诸多因素的影响,会对房价产生差异,国外学者Logan

[7]

(1987)指出,房地产产品是一种差别化很明显的产品。Zell

[8]

不应单从一个国家(1986)认为房地产市场是一种区域性市场,

整个房地产市场状况去研究它的发展趋势,而应当研究每个区域性市场的特点。由于房地产投资资本的流动性和其产品的固定性,致使整个社会乃至一个国家的房地产市场不可能存在均衡发展、齐头并进。在经济投资的过程中,许多泡沫事件都是由

“预期”和“投机”就于预期偏颇驱使下的过度投机导致的,因此

[9]

成了泡沫成因的两个关键因素。3.2缺乏土地资源

中国的改革开放使我们走出了计划经济的“光晕”。生活中,我们对于各种产品的需求在市场自主调控和政府的干预下积极

当商稳健攀升,普通商品供给和需求有较为充足的弹性。然而,

品价格上涨时,会引起供给的增加和需求的减少,从而达到供求平衡。而对于我们缺乏土地资源的土地市场,也具有同样的供需特点。当人们对土地用量需求扩大时,土地价格急剧飙升,由于土地的稀缺性导致市场无法在短期内满足人们的需求,从而使需求与供给之间的差距扩大,土地市场价格进一步攀升,促使房地产价格上涨,导致房地产经济泡沫的形成。3.3投机资本影响房价

大量投机性资本对是房地产源源不断的投入与操控,是房

同时其也地产经济泡沫生成的重要条件。投机资本具有流动性,

是以谋取暴利为目的。在市场经济体制下,市场上存在大量的投资资本往往是由宽松的货币政策所导致的,投资资本具有流动性,可以将资本从一个地区流向另一个地区而不受任何限制。同样,房地产产业也很特殊,其具有双重特点实体经济和虚拟经济,很容易成为投机资本进行投机的对象。而当大量资金融入房地产市场,势必会导致房价飙升,源源不断的资金注入,致使房价居高不下,并最终可能会导致房地产泡沫的出现。3.4对房地产未来价格的非理性预期

在人们不断的非理性投机的驱使下,经济泡沫急剧膨胀,而这种现状是基于人们对未来某个区域经济发展的一个良好预期而集中进行货币投资,并造成资产价格严重脱离实体价值的一

土地价格具有种现象。随着城市的不断扩大和人口的不断增长,

潜在升值的空间,致使房地产价格在人们美好的未来期待中会不断上升。非理性预期对房地产进行高资金的投入,于是,过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下,投入到市场中有限的土地买卖中,推动地价不断上涨,导致房地产价格不断攀升。不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利。在暴利的诱使下,新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来,以期获得比其他行业更高的投资回报,新一轮的炒作又开始。房价伴随着地价不断再创新高,最后导致房地产经济泡沫的产生。

2泡沫经济———房地产

什么叫泡沫经济?《辞海》(1999年版)中有一个较为准确的解释。该书写道:“泡沫经济:虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,导致社会震荡,甚至经济崩溃。”

泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本,是指以有价证券的形式存在,并能给持有者带来一定收入的资本,如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫,虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀,与实际资本脱离越来越远,形成泡沫经济,最终股票价格暴跌,导致泡沫破灭,造成社会经济震荡。

泡沫经济与经济泡沫既有区别,又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素,如金融证券、债券、地价和金融投机交易等,只要控制在适度的范围内,就对活跃市场经济

过度膨胀,严重脱离实体资本和实有利。只有当经济泡沫过多、

业发展需要的时候,才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见,泡沫经济是个贬义词,而经济泡沫则是个中性范畴。所以,不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号,既要承认经济泡沫存在的客观必然性,又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济[5]。

房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身决不是泡

从房地产的属性来看,房地产是不动产,房地产商沫经济。首先,

品兼有生活资料和生产资料双重属性,是以实物形态存在的实实在在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比,根本不同,它本身并不是泡沫经济;其次,房地产业部门是实业部门,它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的,谈不上泡沫经济;最后,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位,起到十分重要的作用。在发达国家的生产总值中,房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,成为促进国民经济增长的支柱产业[6]。

4中国房地产现状

4.1房地产业升至国民经济中的支柱地位

改革开放后,尤其是近10年来,房地产业已经成为我国国民经济发展中的支柱产业,是我国城镇居民生活居住水平提高及财富增长的最为显著的表现。在2009年政府的经济刺激计划中,房地产业对经济发展的推动作用充分显现出来。2009年全年商品房销售额近4.4×104亿元,相当于GDP的13.13%;房地产

占固定资产投资的比重接近16%;房地开发投资额3.6×10亿,

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3经济泡沫———房地产成因

3.1房地产业特征

房地产是具有双重特征的:一是耐用消费品;二是资本物品。会致使房地产产生泡沫,是因为其特征中的资本物品决定了房地产同其他金融资本一样,会成为一些伪君子投机的对象,为经济泡沫中的泡沫奠定了基础;然而房地产又不等同于金融资

科学之友

FriendofScienceAmateurs

额外汇,本币被迫升值,导致国内经济受挫,等等。

2013年03月

产消费总额相当于全社会消费品零售总额的61.7%[4].可见,房地

扩内需的重要牵引产业。产业是2009年保增长、

4.2人民币升值

同日本一样,中国进入2l世纪也开始面对欧美各国要求人

中国经济进入飞速发展时民币升值的强大压力。改革开放以来,

期,由于中国的人力资源丰富且廉价,根据比较优势理论,制造业发展迅猛,经济结构偏向出口型,使中国一直以来处于对外贸易顺差,形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满,贸易摩擦不断发生并且逐步升级,对人民币形成了巨大的升

人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1,上值压力。自2003年至今,

升到目前的6.6∶l,升值了17.5%.对人民币升值的强烈预期,吸引了大量国际资本进入中国市场,许多资本以国际游资的方式

人民币的升值给中国的经济发展带来了进入房地产市场。另外,

巨大影响,特别是2008年世界金融危机爆发之后,中国沿海的出口制造业受到重创,国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市[10]。

4.3房地产业泡沫堪忧

自2005年以来,中国房地产市场投资异常火爆,投资投机

快速、大幅度行为盛行,房地产投资持续高热,房价持续非正常、

上涨,虽然政府调控不断继续,却难收成效。为了应对此次全球性的金融危机,政府在2008年第四季度至2009年底出台了一系列刺激经济、保增长、扩内需的应对措施,很大程度上推动了

即使是发生金融危机的2009年,中国房地产行业的发展。因此,

的房价依然创下了有史以来最疯狂的上涨记录。4.4日本和迪拜与中国房地产业的对比

中国和日本、迪拜经济的相似之处在于,都严重依赖于房地

迪拜以城市发展产,而房地产发展则主要依赖于负债。与日本、

带动经济增长不同,中国不少地方政府实施卖地财政,以牺牲其他产业发展资源来推进房地产发展,以GDP的涨幅为主要目标,致使房地产泡沫难以遏制,不仅留下了巨大的隐性财政赤字,增加了银行不良贷款风险,还牺牲了中国实体经济的发展良机。因此,可以说日本和迪拜房地产泡沫是皮肉伤,而中国房地产泡沫却会伤及元气。

同时,三国在经济模式上很相似。首先,最根本的支持就是

迪拜和在中国都是最重要的,导致经济严靠投资,投资在日本、

重依赖房地产发展而产生双刃性[11]。其次,我国一直在改变经济增长模式、提高经济增长质量。迪拜危机明确地揭示了其经济模式的重要缺陷:过度依赖投资特别是房地产投资、外部账户顺差过高、国有企业长期垄断重要行业。而这些恰恰也是我国的问题。中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期有许多相似之处,如两国国内的经济结构都是以出口型经济为主,积累了巨

5结束语

房地产业产品的特点具有不可流动性和资本的投机性、差

异性和市场的区域性等,这决定了房地产经济泡沫的特点。因此,政府不仅要对房地产产业进行宏观调控,更应当及时出台法律法规,使政府干预有法可依,针对性地政策干预与调控。这样才能既保证整个行业的健康稳步发展,又可以防止经济泡沫过度膨胀破裂造成对整个宏观经济的系统性影响。

对于一个发展中国家而言,这样的高房价显然是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象,但神话一旦破灭,后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡,认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫,对我国是一个严重的隐患,这个泡沫一旦破灭,就会对我国经济造成无法估量的损失。

参考文献:

[1]张松峰.日本房地产泡沫的经济史鉴[J].宏观经济管理,2005(6):57-58.

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[11]刘成高.迪拜危机与中国房地产业发展思考[J].西南民族大学学报,2010(3):162-164.

(编辑:李慧)

China’sRealEstateStatusQuo

QueYaguan

Abstract:Inrecentyears,China'shottesteconomicissueisrealestateprice.Chinesesinceancienttimes“homelife”“liveandworkinpeace”conceptthe“house”iscloselyrelatedtothenaturehasincomparableimportanceinChineseeyes.AndwiththerisingofChina'sGDPfigures,housingproblemisincreasinglyoutstanding.Atthesametime,thehousing“bubbleeconomy”forourcountry’sGDPalsocoveredwithalayerofmist,someislikeconcealed.Housingproblemisnotonlyaeconomicproblem,isalsoasocialproblem,especiallyinChinahavetofacebigprob-lemintheprocessofsocialdevelopment.WheretohousepriceswillbeinChinaandChina’shousepricestowhat,forthewholeindustry'shealthyandsteadydevelopmentprovidesreference.

Keywords:realestate;thestatusquo;thebubbleeconomy

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范文五:房地产业现状

整体而言,自改革开放以来,中国房地产业取得了令世人瞩目的成就。然而,中国房地产业的发展并非一帆风顺,严格意义上中国房地产市场的出现和培育更是时日尚浅。改革开放后,特别是80年代后期以来,中国房地产业一度乘势起飞,1992年至1993年中国房地产开发投资创下了历史高峰。1994年以后,中国大部分地区房地产业进入全面调整时期,房地产的开发投资呈现出增速减缓的态势,一些地区甚至造成了较为严重的房地产泡沫破灭现象。1998年中国房地产市场开始逐步走向复苏,房地产业的开发投资增长率也日渐回升。相当长时期中,中国房地产市场有可能创造持续景气的奇迹。

但是,一个令国人遗憾的事实是,经过二十多年的探索,中国房地产市场的发育仍然极不成熟。事实上,中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症结。可以说,正是在中国房地产市场景气上行的情况下,一些问题日趋严峻。诸如市场总供求失衡,需求潜力巨大但有效需求不足;商品房空置率居高不下,房价过高(房价收入比过高);房地产开发企业小、散、差;二、三级市场远未健全,公房入市还是难题;租赁市场不规范,住房金融市场不健全;某些地区性市场虚火上升,存在着逐渐膨胀的泡沫等等不一而足。

在中国社会经济高速发展的今天,从当前宏观经济运行的状况来看,房地产业至今己持续升温6年多,局部地区己产生泡沫。从全国范围来看,己出现了房地产市场过热的趋势,且某些大城市己经出现泡沫危机。其表现为:一是房价涨势不减。国家发改委监控的全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,环比上涨0.4个百分点;二是银行信贷资金大量介入并成为支撑力。从土地征用、储备、开工建设到个人按揭整个过程,都离不开银行的参与,银行信贷资金占整个房地产资金投入的60%以上。2006年3季度末,全国商业性房地产贷款余额3.6万亿元,较年初增加6076亿元,增长24.35%,增速较上年同期提高5.5个百分点,2006年1-10月,全国房地产开发企业到位资金20592亿元,同比增长29.2%;三是土地开发势头强劲。受土地涨价预期驱使,早开发、早受益成为各级政府和房地产开发企业的共识,2006 1-10月,全国完成土地开发面积15391万平方米,同比增长35.60%。我们从三个方面来探索全国房地产市场形势。

(1) 房地产开发投资完成额

从宏观经济层面上讲,国际上一般认为,全社会固定资产投资占GDP的比重应该控制在38%以下,否则便认为是出现了经济过热。中国全社会固定资产投资占GDP的比重从1998年36.3%,一直上升为2004年51.3%,2006年高达52.16%。显然,出现了宏观经济过热的局面。

国际公认开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%,而中国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1998年12.72%,稳步上升为2004年18.78%,远远超过10%的警戒水平。此外,国际公认的房地产开发投资占GDP的比重不能超过5%,而中国房地产开发投资占GDP的比重从1999年开始就达到5%的预警线,此后一路攀升,2006年高达9.21%。因此,从房地产开发投资的情况来看,中国房地产市场出现了过热的局面。

(2) 房地产供求状况

虽然市场出现了一定波动,但需求旺盛仍然是现阶段房地产市场发展的基本特征,供给总量不足依然是当前房地产市场面临的突出问题。2007年全国房地产场总体供需两旺。在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下,资金通过各种途径进入房地产开发领域,全年完成的商品住宅投资增长32.1%。尽管商品住宅投资的大幅度增长,但并没有缓解市场供不应求的矛盾。据40个重点城市2007年1-12月统计数据,商品住宅批准预售面积同比增长约10%,登记销售面积同比增长24%,需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅,相差近14个百分点,有效供给依然不足。供大于求的局面直接导致房地产市场过热。

(3) 房价收入比

房价收入比指标是衡量居民对于房价承受能力的首选指标。联合国人居中心认为房价收入比指的是住房平均价格和居民家庭平均年收入之比。房价收入比反映了居民家庭对房价的支付能力,比值越高,支付能力就越低,房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑,所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一,其数据的可得性非常高,而且相对而言计算简单,也最容易被人理解和接受。

可以看出,与国际上公认的房价收入比合理范围3~6相比,中国历年的房价收入比都偏高,平均在8.2左右。尤其在北京、上海等城市,房价收入比更高,大约在12左右。总之,我国房价收入比是有所偏高,说明房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。

除了房地产业过热的情况之外,经济适用房这一原本应致力于解决中低收入家庭住房问题的政策也显示出种种弊端。首先,经济适用房并不经济。以北京当前经济适用房的价格为例,由于经济适用房是为了满足广大中低收入家庭对住房的需求,所以我们暂且把月工资2000 元假设为北京的中低收入,那么如果购买一套80 平方米的经济适用房,真正的中低收入者难以承担起巨额的首付款和月供。而其,房屋质量也得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称,偷工减料现象时有发生,被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本,通常要提高住宅的容积率,这就使得经济适用房大多呈现三大弊端:楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。

更为重要的是,我国商品房项目的建设如火如荼,而经济适用房的投资却逐年下降。去年经济适用房投资仅占商品住宅总投资的3.6%。这一方面是人们对经济适用房的巨大需求,另一方面则是经济适用房供给的极为稀缺。这就必然造成经济适用房市场的紊乱。所需要、所能负担得起的,严重背离了建设经济适用房的初衷。

参考文献:郭玉坤. 中国城镇住房保障制度研究[D].中国优秀博士学位论文全文数据库,2006,

(11)

杨丽. 我国城镇住房制度改革的时间及成效研究[D]. 中南民族大学,2007

包宗华. 关于房价收入比的再研究[J]. 城市开发,2003,(01)

何维达. 经济适用房制度尚需完善[N]. 人民日报海外版,2007-08-16

范文六:2015房地产现状

2015房地产现状

中国房地产市场在政府行政干预下导致巨大的波动,且对经济造成了极大的伤害。各位晓得吗?如果我们的政府在2008年没有选择救市,而是让房地产市场自我调节价格,那么我们今天的房地产市场很可能会出现接近于1的泡沫指数,也就是市场正常的局面。但因为我们的政府接二连三地调控楼市,最终导致我们从2008年起,向房地产市场无谓增多了几十万亿元的资金流入量。

告诉各位,房地产对整个经济的拉动指数是3.15。其中,每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦和煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求,等等。所以综合起来,每100元的房地产开发投资,会影响其他行业215元的需求,一共产生315元的产出。

我们再结合房地产泡沫指数来算一下。2009—2013年,我国在房地产方面的直接投资一共是30.4万亿元。如果我们的政府在2008年和2012年没有进行两次楼市刺激,且假设我们的房地产市场在价格自我调节之下,房地产投资泡沫比例为1,则2009—2013年对房地产的投资增量应该是20万亿元。所以,从数理分析上看,两次刺激政策导致的房地产投资直接损失有10.4万亿元。加上3.15的乘数效应,全社会总损失资金高达33万亿元左右。 那么再假设,如果经济危机以来,我们对房地产投资的增幅为0,则泡沫指数为0,那么我们的房地产投资直接损失为15.1万亿元;如果金融危机以来,对房地产投资的增幅和欧美一样,是负增长,假设泡沫指数为-1,那么我们的房地产投资直接损失为18.9万亿元。 再告诉各位,政府在调控房地产的同时,除了把资金这个要素从其他市场抽离出来注入房地产市场,还把人力资源都集中到了房地产市场。在2008年调控之前,根据中宏数据2004—2007年的统计,中国地产开发企业的数量是非常稳定的,大概有6万多家;2008年调控之后,大家都认为房价不会跌了,于是一下子挤入相当于过去总数40%的新增房地产公司,导致地产商圈也人满为患。各位是否考虑过,这多出来的40%地产商很可能来自制造业,在政府调控发出的错误信号导向下,他们盲目地进入了地产界。

最后,我们看看房地产泡沫指数和房价的关系。根据下图所示,当泡沫指数到A的时候,开发商会认为市场的未来非常乐观;当泡沫指数变成B的时候,开发商开始出现悲观情绪,所以价格会下跌;在政府的干预下,泡沫指数涨到了C,导致开发商再次乐观;当泡沫指数跌到D,价格也跌到d,房地产商再次悲观。

从图中我们可以看出,在2008年之前,中国房地产行业可以说是拥有全世界最好的调节机制,不但不会给经济造成冲击,而且价格自我调节机制也非常健全,泡沫指数和价格指数基本一致。但是,2008年政府采取调控之后,泡沫指数和价格指数完全没有任何相关了,因为政府调控完全破坏了房地产市场的价格机能,价格再也没有办法反映市场的真实情况了,导致整个社会一窝蜂地炒地产。

最后,我必须痛心疾首地指责政府不恰当的房地产调控,最近的两次调控给中国经济带来了巨大的冲击,让33万亿元到57万亿元的巨额资金、2.4万家新增房地产公司背后的经营人才,因为政府调控破坏价格机制,而进入了本不该进入的市场,导致其他行业,特别是服务业、制造业因资金链枯竭和人才流失而衰退,形成今天的惨状。

中央政府在最近不断释放出对房地产市场不调控、不救市的信号,我个人非常支持。那么在政府不调控的过程中,也请各位注意,房价一定会下跌,但你不要恐慌、不要紧张。为什么?下跌才会涨,涨才会跌,这是非常正常的现象。房地产虽然价格高,但是它的价格变化规律和猪肉、衣服是一样的。你不怕猪肉价格、衣服价格有涨有跌,也没必要怕房价的高低波动。

我们从政府到老百姓都必须建立一个市场化的心态,就是一个正常的经济应该是容许价格有涨有跌的。2014年5月21日,世界三大评级机构之一的穆迪对中国房地产市场做出了评估,结论是“从稳定转变为负面”。那么在这种大背景下,我们的政府、地产商以及民众应该保持一个平稳的心态,坚持让房地产市场自我调节价格,政府不要干预市场才是对老百姓、对开发商最好的消息。从长期看,我们的房地产年增长率会和美国的规律类似,地产价格的年涨幅一定会比年通胀率多一个百分点,这就是最稳定的经济状态。

范文七:房地产现状透析

房地产现状透析

文/易宪容

生存条件。离开了衣食住行,个人的基本

从而使得民众的个人住房消费盲目扩张。比如,目前国内购房者最主要的对象是25岁至35岁的人,但是欧美国家这个年龄段的人很少自己购房,基本上是租房住;还有我国内陆城市居民住房持有率严重偏高,20世纪80年代香港住房持有率不到30%,但是现在内陆的每个人都恨不得能有一套房子;还有就是

房价疯涨影响构建和谐社会

构建和谐社会是目前我国政治经济生活中的主要议题,也是今年“两会”最为重要的议题。对于转轨时期的中国来说,与国内社会和谐相冲突的事情不少,而且许多问题也显而易见,如三农、农民工、安全生产、弱势民众权利保护等,但目前最为迫切、最容易引起社会矛盾与冲突的问题是国内房价的疯涨。

生存权利就有可能被剥夺。而房价持续’上涨,将肯定促成住房拥有的严重两极

分化——强者拥房千问,弱者身无片瓦。

尽管,无论是发达的市场经济国家,还是计划体制及发展中国家,政府会试

图建立住房保障制度——如住房公积金

制度、经济适用房制度、公屋制度、廉租

屋制度等——来保证人人有房住,但是,

在市场体制下,无论是从市场的特性来说,还是从政府的财力而言,这样的保障体系对民众的住房满足都是十分有限的,市场体制下民众所需要的住房基本上还是需要通过市场的方式来解决。因此,房价的高低也就成为决定生活条件改善的关键,也是我们的社会经济能否真正为民众发展之关键。

目前的房地产市场,由于政府对行业干预过度,使得国内房地产市场形成一个垄断的、由房地产商操纵价格的市场。这种情况不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高,而且也让这一市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。通过房地产市场不仅让国家大量财政收入流失,也让社会财富向少数人集中,两极分化越来越严重,导致社会群体性事件四起,社会矛盾与冲突不断,整个社会生活不和谐。t

还有房地产商操纵房价快速上涨,

每套住房面积的夸张性扩张,20世纪90年代,香港60平方米以下的住房占

72%以上,90平方米以上的住房不足10%,但是目前北京开发的住房,面积动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓“买房一步到位”。而住房消费过度扩张,不仅使得不少购房者经济负担加重,生活质量严重下降,而且也容易引发家庭矛盾与冲突。

房价快速上涨,也使得房地产投机炒作严重,这不仅带来了许多严重的社会问题,而且导致不少地方的房地产泡沫四起,国内金融市场、银行体系面临巨大的潜在危机。

因此就目前的情况来说,无论是媒体还是民众,无论是政府还是企业,对国内房地产价格疯涨都十分关注,如何遏制国内房地产价格的疯涨,就成了构建和谐社会最为重要的一环。而政府也完全有能力在土地政策(规定土地用途、规划住房建筑的面积与类别)、信贷政策(严

近几年来,随着国内房地产市场快

速发展,房价飚升、疯涨,已经成了整个社会矛盾最集中与最容易激化的导火线。无论是房地产是否存在泡沫的激辩,还是中低收入者该不该购房之争;无论是网民对房价疯涨的谩骂,还是理想化的个人集资建房潮的兴起;无论是政府在政策上走钢丝,还是不少资金开始进入国内房地产……说到底,都是为房价上涨而来。虽然大众、开发商、银行和地方政府对房价走势的期待不同,但无论

各阶层的愿望如何,如果房价还是持续

疯涨,这种涨与跌的冲突必然转化为社会富与穷之间的阶层冲突、民众与政府之间的政治冲突。在这种情况下,社会和谐无从谈起。

文明社会中,住房是个人最基本的

格的信贷风险管理及加息)、税收政策(用重税遏制住房投机者及对豪华住房苛重税等)、住房政策(限定购买)等方面做好。这个问题的解决也会让社会上的许多矛盾迎刃而解。

中国房地产存在泡沫是不争的事实

从去年开始,大家就一直讨论房地产是否过热,是否存在泡沫。这种讨论已经到了比任何话题更热门的地步,因为房地产问题不仅仅关系中国未来经济的发展和产业的发展,而且关系到每家每户的生活问题。国民经济最根本的问题不在于钢铁、电力,而在于房地产业的发展。房价是宏观调控的风向标,2004年宏观调控如何,就看房价的变化。2004年《房地产要挟着宏观经济》引起了2004年房地产泡沫的大争论。国家要求相关的政府部门对房地产问题进行相关的检讨,进行实地研究。“中国房地产不存在泡沫”和现实情况有一定的差距。房地产肯定是2005年政府十分关注的大问题之一。央行解读出台相关政策来调整房地产市场过热的状况。房地产是否有泡沫、是否过热已经没有可争论的了。

统计数据显示,北京的房价上涨了3.7%。可事实上北京四环以内的房子房价上涨的幅度上升了30%。目前中国的大城市房价肯定面临比较大的问题,房价正常来说应该至少下降50%,北京四环路内应至少下降20%至30%。从土地需求来讲,只是少数地方和少数城市的需求趋紧,在西部有大量的土地可以建

己的角度来思考自己的利益是如何被政策影响的。央行对利息的调整最核心的东西并不在于O.2本身,而在于央行利息的变化告诉民众和企业:房地产市场的变化,央行会通过利息的变化来调整,民众一定要把利息风险考虑进去。

我做了简单的调查:80%至90%的民众从来没有把利息风险考虑进去。利

开,保证低收入民众进入市场。对银行改革来说,近年来发展的速度相当快,也有一定成效,但是也存在短期化,这是相当严重的事情。从2002年开始,政府有规划,希望国有银行贷款率每年降低3至5个百分点。银行为了能把信贷规模扩大,就个人信贷方面,短短的几年增幅就达到了1.7万亿元人民币,从1998年到现在增长了40倍。个人只要买房子,银行甚至不管申请人收入水平和未来就业状况如何,为了让个人买房子贷款,更有甚者教民众怎么去作假。因为银行只要在几年内房价不降下来,贷款规模就能扩大。这次利息调整最得益的可能是银行,但如果房价有变化,今后风险最高的也可能是银行。上海的房价上涨,不是由于境外的资金注入,而是由于银行的资金充斥着房地产开发的各个环节。房地产市场利率的变化,可能是今后房地产市场的重头戏。民众和开发商一定要把风险利率考虑周全。

率变化以后,大家才发现最基本最核心

的问题没有被考虑。利率的调整肯定是必然的事情,从这推广到市场经济里面去,利息是租金的价格,通过利息机制来发生作用,如果利息没有变化,我们的资

金价格应如何来界定7利息的调整对富

有的人的影响不会太大,而却把中低薪的民众排斥在市场之外。在利息调整之前,开发商有个概念:房子主要是给富人建。利息调整后,开发商才把目光转移到中低收入民众,并利用民众这种舆论来要求政府和央行不要调整房地产政策。

利息是我们房地产市场最敏感最核心的问题,利息的变化决定房地产需求的变化,在利息调整比较快的情况下,房价调整是必然现象。当利息调整大干10%的时候,房地产市场肯定会出现大的变化。利息的调整,肯定是调整房地产市场的最主要的重要手段之一。

在中国目前情况下,利息情况没有选择,央行应设计多种利息的选择标准。利率的变化就是整个租金市场价格机制的变化。对中低收入的民众来说,他们如何去购房,政府应该制定一些优惠利率。把住房这种产品和其他产品完全区分

造房子,只不过看我们的公共交通如何

延伸。目前只是少数几个城市房价出现了一些比较大的问题,我们也不能用平均价格来讨论房价。最近来讲:央行的调整,我们的反应为何如此激烈7为何各种观点会如此冲突7按照经济的发展来讲,利益已经出现了很大的分化。

房地产问题关系到每一个人的生活问题。对美国来说,从去年下半年,利率进行了7次调整,而民众没有如此强烈的反应,他们已经习惯了市场化。在我们国内来讲,由于利益的分化,很多民众根本没有进入到市场,所以对央行经济政策的调整表现出很大诧异。无论是买过还是没有买过房的民众,他们不会从自

房地产暴利是地方政府对财富的掠夺

20世纪著名的经济学家奥尔森指出,社会经济繁荣的最大关键是建立一个市场扩展型的政府,而这种政府的基本职能是向社会提供制度规则来保护个人产权,来保护合约有效履行,来保证个人的财富不被掠夺。

而华人经济学家钱颖一教授则认为,市场经济有好的市场经济,也有坏的

市场经济。

坏的市场经济的本质是一种掠夺经济。因为,在任何市场中都潜在地存在着

会民众的大量财富轻而易举地转移到少数人的手中。

比如说,中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪,如中国的百富排名中有一半左右的人是房地产开发商。这些房地产商在短期内成为富豪,是凭正常的市场竞争,凭他们个人的市场能力与市场智慧吗7不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。

看看早几年前的城市拆迁,有多少民众被迫赶得无处可逃。湖南嘉禾、四川广源等事件尽管只是整个中国城市拆迁事件中的~个缩影,但哪一个都是借助政府之权力、甚至于使用国家专政工具迫使民众就范。而正是在这种强迫过程中,大多数民众的财富轻易地被人掠夺了。

再看政府对农民土地的征用,往往会以土地为国家所有为由,基本上低价甚至无偿地从农民手中征用土用,以一定的价格转让给房地产开发商或“地虫”,然后建筑商品房以高价卖给消费者。有报道说,四川自贡市的红旗乡从1992年到1999年征用农民土地7700多亩(这些被征用的土地基本上进入政府官员主持的房地产开发公司手中),当时每个农民获得失地失业的全部补偿是每人8000元安置费。而到2004年3月,有一块71亩的土地,则以起拍价每亩60万元拍卖出去。只要好好地计算一下,就能知道有多少财富轻易地进入房地产开发商手中,但这些失地的农民生存面临很大威胁时却告无所告。四川是这样,其他地方也是如此。

房地产商一旦获得了土地,就能够

方便地从银行贷到所需要的资金。已有数据表明,截至2004年4月,中国房地产开发已投资约8800亿元,其中银行贷款占了7200亿元。而且从全国金融机构17万亿元人民币贷款中,超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。我们可以看到,在国内利率管制下,银行贷款利率与民间贷款利率相差悬殊,从银行获得一笔贷款等于获得一笔补贴。社会的财富也通过银行流入房地产商手中。也就是说,房地产业就是通过这种掠夺的方式发展起来并让整个社会财富集聚到少数人手中的。

对于资金要素来说,其掠夺行为有以下几个方面。

一是在资本市场,由于不公平的制度规则而使广大投资者的财富转移到上市公司、金融中介等手中。有统计表明,2001年6月至2004年11月,沪深市场新增上市公司145家,募集资金3767亿元,但股票流通市值却从18866亿元下降到12774亿元,这意味着流通股股东的实际损失为9859亿元。而从2004年11月到现在,上证综指从1340点下跌到1235点,跌幅7.83%,这损失正好是1000亿元。加上此前的9859亿元,共损失10859亿元。

也就是说,近几年来,在国内股市的中小投资者基本上是血本无归。有研究表明,这些中小投资者自2001年下半年

两种掠夺。第一种是私人掠夺。它可以是

私人掠夺私人,也可以是私人掠夺国家,如偷盗抢劫、侵吞国有资产等。第二种掠夺是政府掠夺。政府掠夺的方式,有政府作为组织的掠夺,如乱摊派、超过公共服务需要的费与税、通货膨胀等;有政府的一些官员利用手中的权力为自己掠夺,如贪污腐败:有私人通过政府权力的掠夺,这种掠夺的形式多种多样,但实质上都与政府的权力有关,如垄断、设租、通过游说把个人利益固化在制度与法律上等。

从~般的经济理论来看,掠夺经济完全是一种低效率的经济。因为,在一般

人看来,任何掠夺都是不公平的,但这还

不是问题的根本,掠夺最大的核心是影响整个社会的经济效率。在一个社会中,如果社会中私人掠夺和政府掠夺盛行,

那么理性的经济人一定会减少创造财

富、提高效率的经济活动。相反,大多数人也会加入到这种掠夺的行列。如果社会中的人都在掠夺,那么这个市场的效率也就无从谈起。最近,美国的经济学家施莱弗和维什尼出版了~本名为《掠夺之手》的著作,也对政府掠夺的问题进行了全面的讨论,并指出了掠夺经济对社会经济严重的负面影响。诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫最近也有关于“所有者掠夺”的文章。可以说,掠夺经济成了目前国际理论界十分关注的理论前沿。

用掠夺经济理论来讨论中国的经济问题,可以发现,无论是政府掠夺还是私人掠夺都不鲜见。如对自然资源之掠夺,对民众财富之掠夺,对民众生存权之掠夺。如果说中国经济的高速发展是建立在这样一种基础之上,那么这个基础牢固吗?如果这个基础不牢固,这种高速又能够持续多久7特别是目前国内许多经济问题的实质是什么7只要用掠夺经济理论都可明辨清楚的。可以说,目前中国的经济生活中存在的许多问题与困难都与掠夺式经济有关,无论是政府掠夺还是个人掠夺都是如此。

首先,我们可以看到,中国改革开放20多年,市场化的程度已经十分高了,但是要素市场发展则相当滞后,从而导致土地、资金、劳动力等要素价格严重扭曲。而正是这种人为的价格扭曲,使得社

以来损失惨重,其中亏损50%以上者高

达被调查总人数的48.70%,从而使得投资者最终艰难地选择告别股市。而且更为奇怪的是,在中国的股市,凡是通过政府管制进入市场者都赚大钱(如上市公

政府法制・半月刊2005.9(上)

为何要“枪毙"一个人集资建房孑

梦想。露皿

司、证券市场的中介机构等),凡自由进入者都亏损。也就是说,在既有的制度安排下,市场利益是通过非市场的方式进行的,或是权势,或是与权力相关的人。而以权力来划分市场利益,那么没有权力或与权力没有关系的人也就无法从中获得正当的市场利益了。国内股市以权力掠夺式的分配财富,使得市场的中小投资者的利益严重受损,国内股市长期低迷。

二是通过对利率管制、对金融资源的垄断来掠夺民众之财富。2004年国内存款利率处于严重的负利率状态。在负利率的状态下,造成了极不公平的社会财富再分配格局,即:弱势的广大储户受损,而以低成本获得资金的银行、企业、政府大获其利。这不仅造成国内投资扩张性冲动,房地产价格急剧上升,也让广大民众利益受损。有研究表明,按照官方公布的数据,2004年存款负利率让广大

民众损失7000多亿元。如果以民间市场利率计算,储户受损程度更是巨大。加上国有银行巨额的不良贷款不断地注销,银行部门对民众财富的掠夺更是无以复加。

对财富的掠夺还有一种重要的表现就是地方政府直接对企业及个人财富的掠夺。据有关媒体报道,在曾震惊中国股市的四川德阳金路夺权事件中,地方政府不仅直接操纵企业人事任命,而且操纵公司重组规则与对象,甚至滥用警力这类公权力驱逐前来并购重组当地上市公司的外地企业。也就是说,地方官员成了当地霸主,不仅主宰了政府,也主宰了当地财政经济及企业。就是通过这种主宰,当地财富也就轻易进入当政者手中。看看这几年来所披露出来的贪污大案要案,涉案者多是政府部门的主要领导人,特别是那些掌握要职的领导人。而哪个

定会成大问题。

(本文责编王宏志)

地方贪污腐败盛行,哪个地方的经济一

总之,无论是政府掠夺还是私人掠夺,无论是直接掠夺还是间接掠夺,目前中国许多地方掠夺十分盛行,特别是间接掠夺更是无孔不入。政府最近出台的严厉打击贪污腐化的规定,已经看到国内掠夺行为的严重性。但是,其根源在哪里7为什么国内各种掠夺会如此泛滥7并非是仅靠打击就能够一了百了的事情。可以说,20多年来,中央反贪污腐化从来就没有停止过,但为什么难以根除7最大的问题就在于对政府权力约束不够,在于民众没有畅通地表达自己意见的渠道,就在于贪污者没有受到严厉打击。如果不能够从掠夺经济中走出,今后社会矛盾与冲突会进一步激化,经济要发展

也是十分困难的。忍衄

(本文责编王宏志)

房地产现状透析

作者:作者单位:刊名:英文刊名:年,卷(期):被引用次数:

易宪容

政府法制

GOVERNMENT LEGALITY2005(17)1次

引证文献(1条)

1.李永权 我国房地产价格机制研究[期刊论文]-价格月刊 2008(5)

本文链接:http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_zffz200517002.aspx

范文八:深圳房地产现状

深圳房地产现状、发展趋势和对策分析

摘 要:住宅是人类生存和发展必备的物质条件,人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料,住宅的发展水平、功能齐备与否,反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市,改革开放二十多年来,深圳房地产业取得了巨大的成就,市场经过曲折的发展历程,呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说,在深圳 “地产热”成为一种趋势,也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。本文在分析深圳房地产现状的基础上,仔细探究了造成这一现状的原因,并对深圳市房地产未来发展趋势做出了预测,针对存在的问题提出了一些有益的建议。

关键词:深圳房 地产 趋势分析

一、深圳房地产现状和现状的原因分析

对于深圳而言,2005年的楼市充满玄机,宏观调控并非弱于其它城市,但房价却一路高歌猛进,市场在博弈中行进,喜和忧、快与痛,不同的利益主体感受不一。回顾过去,展望未来,“不安宁”是深圳房地产的基调,市场在博弈中抉择。

(一)深圳房地产现状分析

纵观2005年深圳市房地产业,价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象,这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。

1、价格上涨明显。2005年,深圳商品房价格为7659.18元/平方米,同比上涨17.28%。2006年2月9日,深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》,研究中心副主任王锋博士在报告中指出,深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年,深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨,部分地区楼价甚至一度涨幅高达20%¬¬——30%,迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中,全面描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销售价格变动看,住宅价格在1月份同比上升了3.98%,其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施,6——9月,房价开始回落,基本保持在同比增长率15%以下的波动。10月份以后,价格持续上升,其中10、11月同比增长为24.70%和38.62%,由于深圳11月份市场调控措施的及时出台,12月份住房价格开始回落,同比增长19.90%。经过一年的狂涨后,深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关;办公楼均价则达到了12490.88元/平方米,同比上涨24.71%;商业用房均价为15611.48元/平方米,同比上涨25.63%。[不悔论文 Lunwen.Buhui.Net]

2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小,从2003年上半年的0.93,2004年上半年的0.9,迅速缩小为2005年的0.66,供需失衡进一步扩大。同时,有迹象表明,宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦,但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出,正常情况下,批准预售面积与销售面积之比应当为1.3:1,但资料表明,1——8月份深圳批准预售面积

为402万平方米,销售面积为551万平方米,两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外,供应结构失衡的矛盾也很突出。

(二)造成深圳房地产现状原因分析

1、从整个城市化建设的角度,房产依然是热门

深圳作为我国改革开放的中心城市,是我国劳动力资源流动的主要方向,相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求,主要表现在:

①每年两千万的农民工涌入城市,城市安居的压力。

②生育的高峰期,对买房安定的需求。

③中国城市化建设的热潮、趋势。

④房地产是中国的龙头产业,他在一定程度上代表了中国经济的增长势头,外界对中国经济增长的认可,对房产发展也会认可。

⑤资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里,陆地面积1953平方公里,其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里,所剩建设用地面积仅200多平方公里,建设用地紧缺。而近三年来,深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里,按这样的速度,剩余建设用地仅够出让20年。近几年来,深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下,每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗,房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。

2、从房地产商的角度,大部分发展商承受不住走低的趋势

房地产开发商是房地产业的运营者,在房地产业的发展中起着重要作用,深圳市经济的飞速发展,土地资源相对成本攀升,银行贷款难度增大,加上宏观调控后房地产业利润收缩,房地产商承受不住走低的趋势,主要表现在:

①土地成本上涨。房地产批地越来越难,拿地成本也越来越高,尤其是在深圳,好不容易拿到稀缺资源,这样对于房地产商而言没理由不炒一把,卖个好价钱。

②土地资源稀缺。就目前而言,深圳的好地已经不多了,好多地都要填湖移山,开发成本增大。 ③房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控,地产行业并不是高利润行业,总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大,并且大部分是负债经营,即房地产商的投资额不大,基本上是依助

银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下,跌价肯定会使发展商承受不起。

④贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大,基本上是依助银行贷款,房地产商在向银行贷款过程中,银行并不会为难发展商,毕竟是大客户,他如果不好过,银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。

⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳,年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是,虽然2005年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米,创下历年成交量新高,但是其中豪宅供应面积达132万平方米,接近总供应面积的二成,远远超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多,价格增长过快,带动整体市场房价快速上扬,普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。

⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大,但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低,差额逐年增大。问题在于房地产上为了自己利益的最大化处于观望态度,从而也加剧了房产供应的紧张。

3、从客户的角度,深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面

客户是房地产商出售商品的购买者,是房地产业运营流通环节中的重要组成部分,深圳市外来人口比例增大,个人投资转向房地产业,一定程度上造成了房地产业不安宁的局面。

①深圳1200万人口,200多万常住户口,大多数是外来人口,其中可能购房的潜在客户有600万之众。客户面和需求量都是巨大的。

②深圳比邻香港,香港来深圳置业是一个趋势,香港人看好深圳的发展,根据香港的房产发展,深圳的房子肯定会越来越贵,所以不但可以安居,还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有100万之众。单从目前的情况来看,港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态,银行利息一降再降,而投资房地产是香港一种普遍的投资意识,以为深圳经济发展良好,房地产的投资收益率远远大于香港。

③近期股市不景气,深圳的中产阶级,除了吃住不愁,手里还有些闲钱,存银行利息又低,企图购房保值。投资市场的不景气,造成“热钱”瞄准了房地产,上海的炒房者已经看准机会,在深圳将房价炒起来了,人民币资产升值对拥有大量土地储备和房地产的地产股影响更大,继续推动房地产股的牛市行情。2007年即将实施的新会计准则允许将公司持有的经营性房地产按照市场价格估值记价,刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情,将房地产股的炒做热情推向高潮。

4、从市场的角度,深圳市场在现阶段,很容易被炒热。

①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用,甚至在深圳有帮助炒作之嫌。

②深圳房产市场的信息极度不对称,成交信息不公开,促使消费者交易盲目。

③“热钱”让楼市变得紧俏,排队抢房的情景已经造成。

④很多企业变相批地,如物流企业,借市政府辅助物流之际,批地名建物流,实做房产。消费是感性的,市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏,房价不涨,不抢才怪。

⑤信息传播的暗示效应。2005年,两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响,对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人,而此前公开的信息是700万人;二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议,都宣布深圳土地资源匮乏,房地产供地严重不足。政府及其部门的公开宣示具有权威性,这对房地产市场形成很大的心理暗示,即房地产供应不足,但需求旺盛。

二、2006年深圳房地产发展趋势展望

深圳关内住宅均价逾万元 政府再次调控时机已到。随着调控的持续,房地产开发模式将逐渐改变,金融对房地产市场的制约作用将更加突出,开发贷款和消费贷款增速的放缓,将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施,估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响,投机性需求和被动性需求会继续减少,加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段,商品房竣工面积增速将有所提高,房地产供求矛盾将有所缓解, 2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向缓和的小幅上升。

(一)房地产融资方式呈现多元化趋势

长期以来,我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”,即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房,然后再开始新一轮循环。在这个过程中,房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款,而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后,土地使用趋于透明,但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求,先是清理工程拖欠款,接着房地产开发资本金比例提高,存贷款基准利率提高,个人房贷利率及按揭成数提高,继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清,直到最近人民银行建议取消期房销售,资金成为房地产行业面临的最大挑战:旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下,房地产业正由土地运营向金融运营转变,而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品,以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

从近两年的情况来看,房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计,2004年,房地产基金投向房地产资金超过7亿美元,2005年,房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元;2004年,全国30

家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元,2005年,房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出,随着调控的持续,房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时,海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

(二)房地产投资增速趋稳,供给量有所增加

就全国而言,基于2005年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效,来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大,可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在深圳,基于2005年市场发生逆转,调控政策并未收到实质性成效,因此继续出台调控政策是毋庸置疑的,关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。

从短期看,深圳房地产投资将继续保持增长势头,但增长速度将继续放缓。可以预计,随着宏观调控政策作用的继续显现,2006年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面,在宏观调控政策的惯性作用下,房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓,直接影响房地产开发的规模和施工速度,发挥抑制投资增长的作用。另一方面,海外资金和民间资金将继续流入房地产市场,资金偏紧状况将有所改善。同时,国家将强化扩大居民消费政策,为了满足广大中低收入群体的住房需求,国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设,因而,普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点,房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度,使房地产供求形势发生了变化,价格预期改变,加之房屋建设周期不能拖的过长,房地产开发商为降低投资风险,将加快建设速度,确保已开工项目按时竣工。

(三)非理性需求继续减少,自住性需求将逐渐回暖

随着调控政策的不断完善和落实,投机性需求将会继续受到抑制。同时,深圳关内改造与拆迁规模受到控制,由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下,一些国际热钱仍会对深圳房地产市场投资感兴趣,因此,外资对房地产市场的投机仍然存在。

由于房地产调控效果逐步明朗,消费者的心理预期开始恢复正常,观望心态正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先,随着我国经济继续快速增长,居民收入水平将会有较大提高,居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。其次,与工业化相伴随的城市化进程加快,大量农村人口流向城市,同时,经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才,将形成巨大的住房需求。

(四)房地产价格涨幅将趋向缓和

2005年以来,出台的系列调控措施,其政策效果将在今年继续显现,房地产价格仍会上涨。但总体分析,房地产价格大幅上涨的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断,2006年商品房供给量将有所增加,自住性需求逐渐回暖,随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善, 2006年深圳房价将继续上扬,预计上半年房价涨幅较大,下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。

三、完善深圳房地产市场的政策建议

要使房地产既成为深圳经济的火车头,同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险,就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距,要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向,在“有保有压、区别对待”的原则下,防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时,加快财政税收体制的改革,加快房地产融资体制的改革,建立起房地产业持续健康发展的长效机制。

(一)建设节约型社会,推动节地、节能建筑

1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度,盘活和利用存量土地,不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权,还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房,保证大多数居民能够买得起房屋,更好地解决中低收入阶层的住房问题。

2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标,发展节能建筑刻不容缓。首先,需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度,对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露,并给予一定的处罚直至清除出市场。其次,改革供能方式,实行集中供热、分户计量。第三,建立一整套经济激励制度,唤起全民的节能意识,推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。

(二)对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待,有保有压

住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点,也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此,房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策,继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠,同时,要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管,适当提高交易环节和保有环节的税收。

在银行信贷支持上,对于自住需求来说,银行信贷要继续给予支持;对于投资和投机需求,一般不应给予按揭贷款,应该按照商业抵押贷款操作,执行一般商业贷款利率,同时控制贷款年限,降低贷款成数。在税收政策上,对消费性需求,尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅,给予享受新房交易契税

的减免,而对于大面积、大户型或高档商品房的消费,实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管,税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通,对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

(三)增加经济适用房建设,完善住房梯级保障体系

住房保障是社会保障问题的重要内容,是建立和谐社会的一项重要的基础性工作,保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭,因此,完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。

在廉租房供给上对于低收入阶层的居民,政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港,最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题,收入提高后,再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。

在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验,与其他城市的经济适用房开发模式不同,深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中,政府根据掌握的低保家庭的情况,为此,在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋,提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源,而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。

(四)加快关内外一体化进程

就深圳市房地产业开发的规划来看,加快关内外一体化进程是发展深圳房地产也的关键环节,为此,改善交通基础设施和治安,打造以轨道交通为核心的公共交通系统,使城市各个组成部分成为一个有机体,满足居民的工作和生活需要。虽然目前出关置业已成大趋势,但从实际情况来看,关内关外的差距还比较大,政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度,尽快实现关内外的一体化,减少对关内居住存在依赖心理的置业者,让更多的中产阶级出关置业。

(五)选择恰当时机开征物业税

对房地产交易环节征收重税,短期内可以起到抑制投机需求的效果,但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场,还要激活二级市场,充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节,在保有环节税负偏轻,不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税,作为一种财产占有税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时,尽可能减低普通消费者的居住支出,可以考虑借鉴美国等发达国家的经验,对购买第一

套自住房时免征物业税或实行极低的税率,对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

(六)采用“精明增长”模式实现房地产结构优化

2005年末,深圳政府公布《深圳2030城市发展策略》,并向公众咨询意见。《深圳2030城市发展策略》指出:未来25年,深圳将基本遵循“从高速成长期,逐步进入高效成熟期,进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲;近期以高速发展模式为主导,中期以高效成长模式为主导,远期以精明增长模式为主导;远期逐步满足人的多方面发展需求,寻求经济、社会和环境的全面和谐发展,走向“精明增长”。 “精明增长”首先出现在2000年,美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”,并确定精明增长的核心内容是:用足城市存量空间,减少盲目扩张;加强对现有社区的重建,重新开发废弃、污染工业用地,以节约基础设施和公共服务成本;城市建设相对集中,密集组团,生活和就业单元尽量拉近距离,减少基础设施、房屋建设和使用成本。美国三分之二的州选择了“精明增长”。“精明增长”是一种紧凑、集中、高效的发展模式,强调环境、社会和经济可持续的共同发展,和目前国内提倡的“科学发展观”、“建设和谐社会”一脉相承,它不仅可以有效解决城市发展问题,同样也有助于解决城市发展中的房地产问题。深圳经过25年的发展,城市建设正处于重要转折期,而房地产的深层次结构性矛盾尤显突出,这在2005年集中显现。要解决房地产的突出问题,借鉴发达国家的成熟经验,尽快实施“精明增长”,将是一条可行的解决之道。[论 文 网 Www.LunWenNet.Com]

范文九:深圳房地产现状

深圳房地产现状、发展趋势和对策分析

作者:潇霖

文章出处:论文网 发布时间:2008-8-27

深圳房地产现状、发展趋势和对策分析

摘 要:住宅是人类生存和发展必备的物质条件,人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料,住宅的发展水平、功能齐备与否,反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市,改革开放二十多年来,深圳房地产业取得了巨大的成就,市场经过曲折的发展历程,呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说,在深圳 “地产热”成为一种趋势,也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。本文在分析深圳房地产现状的基础上,仔细探究了造成这一现状的原因,并对深圳市房地产未来发展趋势做出了预测,针对存在的问题提出了一些有益的建议。

关键词:深圳房 地产 趋势分析

一、深圳房地产现状和现状的原因分析

对于深圳而言,2005年的楼市充满玄机,宏观调控并非弱于其它城市,但房价却一路高歌猛进,市场在博弈中行进,喜和忧、快与痛,不同的利益主体感受不一。回顾过去,展望未来,“不安宁”是深圳房地产的基调,市场在博弈中抉择。

(一)深圳房地产现状分析

纵观2005年深圳市房地产业,价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象,这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。

1、价格上涨明显。2005年,深圳商品房价格为7659.18元/平方米,同比上涨17.28%。2006年2月9日,深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》,研究中心副主任王锋博士在报告中指出,深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年,深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨,部分地区楼价甚至一度涨幅高达20%¬¬——30%,迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中,全面描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销售价格变动看,住宅价格在1月

份同比上升了3.98%,其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施,6——9月,房价开始回落,基本保持在同比增长率15%以下的波动。10月份以后,价格持续上升,其中10、11月同比增长为24.70%和38.62%,由于深圳11月份市场调控措施的及时出台,12月份住房价格开始回落,同比增长19.90%。经过一年的狂涨后,深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关;办公楼均价则达到了12490.88元/平方米,同比上涨24.71%;商业用房均价为15611.48元/平方米,同比上涨25.63%。[不悔论文 Lunwen.Buhui.Net]

2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小,从2003年上半年的0.93,2004年上半年的0.9,迅速缩小为2005年的0.66,供需失衡进一步扩大。同时,有迹象表明,宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦,但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出,正常情况下,批准预售面积与销售面积之比应当为1.3:1,但资料表明,1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米,销售面积为551万平方米,两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外,供应结构失衡的矛盾也很突出。

(二)造成深圳房地产现状原因分析

1、从整个城市化建设的角度,房产依然是热门

深圳作为我国改革开放的中心城市,是我国劳动力资源流动的主要方向,相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求,主要表现在:

①每年两千万的农民工涌入城市,城市安居的压力。

②生育的高峰期,对买房安定的需求。

③中国城市化建设的热潮、趋势。

④房地产是中国的龙头产业,他在一定程度上代表了中国经济的增长势头,外界对中国经济增长的认可,对房产发展也会认可。

⑤资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里,陆地面积1953平方公里,其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里,所剩建设用地面积仅200多平方公里,建设用地紧缺。而近三年来,深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里,按这样的速度,剩余建设用地仅够出让20年。近几年来,深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下,每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗,房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。

2、从房地产商的角度,大部分发展商承受不住走低的趋势

房地产开发商是房地产业的运营者,在房地产业的发展中起着重要作用,深圳市经济的飞速发展,土地资源相对成本攀升,银行贷款难度增大,加上宏观调控后房地产业利润收缩,房地产商承受不住走低的趋势,主要表现在:

①土地成本上涨。房地产批地越来越难,拿地成本也越来越高,尤其是在深圳,好不容易拿到稀缺资源,这样对于房地产商而言没理由不炒一把,卖个好价钱。

②土地资源稀缺。就目前而言,深圳的好地已经不多了,好多地都要填湖移山,开发成本增大。 ③房地产业利润空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控,地产行业并不是高利润行业,总体上看没有几个项目盈利的绝对额度很大,并且大部分是负债经营,即房地产商的投资额不大,基本上是依助银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下,跌价肯定会使发展商承受不起。

④贷款成本增大。在房地产运作中房地产商的投资额不大,基本上是依助银行贷款,房地产商在向银行贷款过程中,银行并不会为难发展商,毕竟是大客户,他如果不好过,银行亏得更大。但是高额的利息一定程度上限制了发展商通过银行取得资助途径。

⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳,年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅。但是,虽然2005年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米,创下历年成交量新高,但是其中豪宅供应面积达132万平方米,接近总供应面积的二成,远远超出正常的市场供应结构比例。大面积豪宅供应过多,价格增长过快,带动整体市场房价快速上扬,普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。

⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大,但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低,差额逐年增大。问题在于房地产上为了自己利益的最大化处于观望态度,从而也加剧了房产供应的紧张。

3、从客户的角度,深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面

客户是房地产商出售商品的购买者,是房地产业运营流通环节中的重要组成部分,深圳市外来人口比例增大,个人投资转向房地产业,一定程度上造成了房地产业不安宁的局面。

①深圳1200万人口,200多万常住户口,大多数是外来人口,其中可能购房的潜在客户有600万之众。客户面和需求量都是巨大的。

②深圳比邻香港,香港来深圳置业是一个趋势,香港人看好深圳的发展,根据香港的房产发展,深圳

的房子肯定会越来越贵,所以不但可以安居,还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有100万之众。单从目前的情况来看,港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态,银行利息一降再降,而投资房地产是香港一种普遍的投资意识,以为深圳经济发展良好,房地产的投资收益率远远大于香港。

③近期股市不景气,深圳的中产阶级,除了吃住不愁,手里还有些闲钱,存银行利息又低,企图购房保值。投资市场的不景气,造成“热钱”瞄准了房地产,上海的炒房者已经看准机会,在深圳将房价炒起来了,人民币资产升值对拥有大量土地储备和房地产的地产股影响更大,继续推动房地产股的牛市行情。2007年即将实施的新会计准则允许将公司持有的经营性房地产按照市场价格估值记价,刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情,将房地产股的炒做热情推向高潮。

4、从市场的角度,深圳市场在现阶段,很容易被炒热。

①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用,甚至在深圳有帮助炒作之嫌。

②深圳房产市场的信息极度不对称,成交信息不公开,促使消费者交易盲目。

③“热钱”让楼市变得紧俏,排队抢房的情景已经造成。

④很多企业变相批地,如物流企业,借市政府辅助物流之际,批地名建物流,实做房产。消费是感性的,市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏,房价不涨,不抢才怪。

⑤信息传播的暗示效应。2005年,两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响,对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人,而此前公开的信息是700万人;二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议,都宣布深圳土地资源匮乏,房地产供地严重不足。政府及其部门的公开宣示具有权威性,这对房地产市场形成很大的心理暗示,即房地产供应不足,但需求旺盛。

二、2006年深圳房地产发展趋势展望

深圳关内住宅均价逾万元 政府再次调控时机已到。随着调控的持续,房地产开发模式将逐渐改变,金融对房地产市场的制约作用将更加突出,开发贷款和消费贷款增速的放缓,将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施,估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响,投机性需求和被动性需求会继续减少,加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段,商品房竣工面积增速将有所提高,房地产供求矛盾将有所缓解, 2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向缓和的小幅上升。

(一)房地产融资方式呈现多元化趋势

长期以来,我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”,即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房,然后再开始新一轮循环。在这个过程中,房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款,而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后,土地使用趋于透明,但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求,先是清理工程拖欠款,接着房地产开发资本金比例提高,存贷款基准利率提高,个人房贷利率及按揭成数提高,继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清,直到最近人民银行建议取消期房销售,资金成为房地产行业面临的最大挑战:旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下,房地产业正由土地运营向金融运营转变,而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品,以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

从近两年的情况来看,房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计,2004年,房地产基金投向房地产资金超过7亿美元,2005年,房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元;2004年,全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元,2005年,房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出,随着调控的持续,房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时,海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

(二)房地产投资增速趋稳,供给量有所增加

就全国而言,基于2005年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效,来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大,可能比较大的是一些金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。在深圳,基于2005年市场发生逆转,调控政策并未收到实质性成效,因此继续出台调控政策是毋庸置疑的,关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。

从短期看,深圳房地产投资将继续保持增长势头,但增长速度将继续放缓。可以预计,随着宏观调控政策作用的继续显现,2006年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面,在宏观调控政策的惯性作用下,房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓,直接影响房地产开发的规模和施工速度,发挥抑制投资增长的作用。另一方面,海外资金和民间资金将继续流入房地产市场,资金偏紧状况将有所改善。同时,国家将强化扩大居民消费政策,为了满足广大中低收入群体的住房需求,国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设,因而,普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点,房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度,使房地产供求形势发生了变化,价格预期改变,加之房屋建设周期

不能拖的过长,房地产开发商为降低投资风险,将加快建设速度,确保已开工项目按时竣工。

(三)非理性需求继续减少,自住性需求将逐渐回暖

随着调控政策的不断完善和落实,投机性需求将会继续受到抑制。同时,深圳关内改造与拆迁规模受到控制,由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下,一些国际热钱仍会对深圳房地产市场投资感兴趣,因此,外资对房地产市场的投机仍然存在。

由于房地产调控效果逐步明朗,消费者的心理预期开始恢复正常,观望心态正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先,随着我国经济继续快速增长,居民收入水平将会有较大提高,居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。其次,与工业化相伴随的城市化进程加快,大量农村人口流向城市,同时,经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才,将形成巨大的住房需求。

(四)房地产价格涨幅将趋向缓和

2005年以来,出台的系列调控措施,其政策效果将在今年继续显现,房地产价格仍会上涨。但总体分析,房地产价格大幅上涨的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断,2006年商品房供给量将有所增加,自住性需求逐渐回暖,随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善, 2006年深圳房价将继续上扬,预计上半年房价涨幅较大,下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。

三、完善深圳房地产市场的政策建议

要使房地产既成为深圳经济的火车头,同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险,就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。现在的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有明显的差距,要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向,在“有保有压、区别对待”的原则下,防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时,加快财政税收体制的改革,加快房地产融资体制的改革,建立起房地产业持续健康发展的长效机制。

(一)建设节约型社会,推动节地、节能建筑

1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度,盘活和利用存量土地,不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权,还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房,保证大多数居民能够买得起房屋,更好地解决中低收入阶层的住房问题。

2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标,发展节能建筑刻不容缓。首先,需要

强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度,对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露,并给予一定的处罚直至清除出市场。其次,改革供能方式,实行集中供热、分户计量。第三,建立一整套经济激励制度,唤起全民的节能意识,推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。

(二)对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待,有保有压

住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点,也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此,房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策,继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠,同时,要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管,适当提高交易环节和保有环节的税收。

在银行信贷支持上,对于自住需求来说,银行信贷要继续给予支持;对于投资和投机需求,一般不应给予按揭贷款,应该按照商业抵押贷款操作,执行一般商业贷款利率,同时控制贷款年限,降低贷款成数。在税收政策上,对消费性需求,尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅,给予享受新房交易契税的减免,而对于大面积、大户型或高档商品房的消费,实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管,税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通,对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

(三)增加经济适用房建设,完善住房梯级保障体系

住房保障是社会保障问题的重要内容,是建立和谐社会的一项重要的基础性工作,保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭,因此,完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。

在廉租房供给上对于低收入阶层的居民,政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港,最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题,收入提高后,再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。

在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验,与其他城市的经济适用房开发模式不同,深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中,政府根据掌握的低保家庭的情况,为此,在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋,提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源,而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。

(四)加快关内外一体化进程

就深圳市房地产业开发的规划来看,加快关内外一体化进程是发展深圳房地产也的关键环节,为此,改善交通基础设施和治安,打造以轨道交通为核心的公共交通系统,使城市各个组成部分成为一个有机体,满足居民的工作和生活需要。虽然目前出关置业已成大趋势,但从实际情况来看,关内关外的差距还比较大,政府应该在改善交通、设施、治安等方面继续加大力度,尽快实现关内外的一体化,减少对关内居住存在依赖心理的置业者,让更多的中产阶级出关置业。

(五)选择恰当时机开征物业税

对房地产交易环节征收重税,短期内可以起到抑制投机需求的效果,但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场,还要激活二级市场,充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节,在保有环节税负偏轻,不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税,作为一种财产占有税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时,尽可能减低普通消费者的居住支出,可以考虑借鉴美国等发达国家的经验,对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率,对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

(六)采用“精明增长”模式实现房地产结构优化

2005年末,深圳政府公布《深圳2030城市发展策略》,并向公众咨询意见。《深圳2030城市发展策略》指出:未来25年,深圳将基本遵循“从高速成长期,逐步进入高效成熟期,进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲;近期以高速发展模式为主导,中期以高效成长模式为主导,远期以精明增长模式为主导;远期逐步满足人的多方面发展需求,寻求经济、社会和环境的全面和谐发展,走向“精明增长”。 “精明增长”首先出现在2000年,美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”,并确定精明增长的核心内容是:用足城市存量空间,减少盲目扩张;加强对现有社区的重建,重新开发废弃、污染工业用地,以节约基础设施和公共服务成本;城市建设相对集中,密集组团,生活和就业单元尽量拉近距离,减少基础设施、房屋建设和使用成本。美国三分之二的州选择了“精明增长”。“精明增长”是一种紧凑、集中、高效的发展模式,强调环境、社会和经济可持续的共同发展,和目前国内提倡的“科学发展观”、“建设和谐社会”一脉相承,它不仅可以有效解决城市发展问题,同样也有助于解决城市发展中的房地产问题。深圳经过25年的发展,城市建设正处于重要转折期,而房地产的深层次结构性矛盾尤显突出,这在2005年集中显现。要解决房地产的突出问题,借鉴发达国家的成熟经验,尽快实施“精明增长”,将是一条可行的解决之道。[论 文 网 Www.LunWenNet.Com]

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范文十:房地产现状分析

摘要:众所周知,房地产业是国民经济与社会发展的一个基础性产业。它在推动国民经济快速增长、缓解就业压力、保证财政收入等方面起着极其重要的作用。房地产业作为国民经济的重要组成部分,它关乎社稷民生,深刻影响社会稳定。居民的日常生活包括“衣食住行”,其中住是极其重要的,只有居民买得起房,有房住,才能安居乐业,社会才能发展。

关键词:房地产;房价

中国近几年的房地产市场是波动的,不稳定的,房价一直处于增长状态,不仅给居民造成了住房困难,还给中国的经济造成了很大的隐患。政府近几年来也已出台一系列政策对房地产市场进行密集调控,这些政策包括“国八条”,“新国十条”,“国十一条”,“9.29新政”,“新国八条”以及“国五条”。然而这些政策是否真的行之有效,对房价的调控是否起到作用,是否的确使得居民能够买得起房,以这个为出发点,我们小组探讨的课题就是基于政府出台的政策对房价的影响,来分析中国的房地产市场。

首先房价变动是一个长期的过程,因此我们不能单从某年的房价来研究,因此本次课题我们收集整理了2004年到2013年的全国二三线城市房价数据,研究当期房价的变动趋势。其次要判断居民是否买得起房,不能只依靠房价,因为在这一期间房价的确是在上涨,但居民的收入也在增加,所以我们引入了一个房价收入比的概念来分析这个课题,最后我们收集整理了房地产相关政策的颁布,分析政府宏调的作用与效果。结合政策理论分析和房地产市场实际价格趋势来研究政府宏调的效果,从而总结出宏调政策的优劣处,提出我们课题小组的政策建议,以协助政府完成对房地产市场价格稳定的调控。

我们决定通过计算房价收入比来对房地产市场发展状况和居民购买负担进行评判,房价收入比是判断房价高低的标准。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)计算方法:是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。本课题以城镇三口之家为标准,住房价格指城镇家庭在当年的居住面积乘以当年的房价,家庭年收入是二人年收入总和。即可得房价收入比:PIR=P/I.

一、政府政策对房价的影响分析

查阅资料得知房价收入比(PRI)增长速度极快,尤其是一线城市,由7.06(2004年)上涨至20.93(2013年),完全超出了居民的可承受范围,而二三线城市房价收入比也从处于合理区间的5-6(2004年),上涨至10以上(2013年)。我们将结合政府对房地产市场的调控政策,对房价收入比数据进一步分析,以得出政府密集调控政策对房价收入比的影响。

我国自2004年以来,房价不断上升,房价收入比总体来说亦呈上升趋势,影响了经济和社会的稳定发展,因此,政府在这十年间对房地产进行了一系列密集调控。2005年,为抑制住房过快增长,国家颁发了“国八条”,这项政策对房价收入比有稍微影响,其中一线城市的房价收入比受影响最大,一线城市从9.12稍微下降到8.91;二线城市从5.41下降到5.37;三线城市则是从5.62上升到5.82;但是,一年之后,三级城市的房价收入比都回暖,并继续上升。因此为坚决遏制部分城市房价过快上涨,2010年,国务院各部委、各直属部门机构下发“新国十条”,首次提出要实行更为严格的差别化住房信贷政策和发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;同是2010年,国家先后又再颁布了“国十一条”和“9.29新政”,以促进房地产市场健康发展,在这两个政策中,分别对差别化信贷政策进行了强化和完善,对税收政策进行了细化和完善。结合数据我们看出,2010年国家采取的密集调控手段,致使2011年一线二线三线城市房价收入比都在下降,且下降幅度十分大,其中,下降点数最多的一线城市,从15.21下降到12.68,;其次是二线城市,从7.82下降到6.28,三线城市尽管下降最少,但也下降了1.05个点――从8.17下降到7.12。为稳定房地产宏观调控效果,2011年,政府颁布“新国八条”,在相关政策中,特别要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,除此之外,“新国八条”还增加了坚持和强化舆论引导这一政策。尽管“新国八条”的调控力度更大,调控手段更加具体,但在在2012-2013年度,房价却迎来了新一轮的飙升,由14279元/平米(2012年)上涨至24773元/平米(2013年),房价收入比也是史无前例的高涨。

总观04年以来国家颁发的一系列房地产调控政策,调控目的从开始的抑制房价过快上涨逐渐趋向稳定房地产市场的健康发展;调控力度逐年上升:以差别化信贷政策为代表,从“国十条”中较为宽泛的严格实行,进步到“国十一条”中加大执行力度并明确方向,最后变革到“新国八条”中完善并切实实行;政策逐步细化,如市场监管政策,差别化信贷政策和税收政策的细化与完善;随着市场和社会的变化,政府调控的政策紧跟改革风向:如“国八条”偏向严格控制被动性住房需求,而之后的“国十条”更强调坚决抑制不合理的购房需求――投机性购房等。我们亦不难找出这些政策的共同点,即政府强调最多的方面:一是高度重视稳定住房价格工作和切实负起稳定住房价格的责任;二是大力调整和改善住房供应结构;三是加强市场监管与监理考核问责机制;四是加强保障性安居工程建设。

由此可见,政府根据我国国情不断在调整政策,这一系列密集调控政策对房价收入比也有一定的影响,但这影响并不持久,一段时间之后作用将逐渐消失,房价抑制作用降低。其中,政府政策对一线城市的房价收入比影响最大;其次,差异化贷款政策和一系列税收政策在这些条目中的作用最大。

二、稳定房地产的政策建议

政府对房地产调控要逐步区域化,进行分类(双向)调控。针对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不可退出。而对库存量较大的二线城市,严格控制对房地产商的土地供应,适当的放松限贷和限购,同时采取打折促销等手段,消化库存。通过逐步降低大库存城市的房价收入比,力争平稳过渡,避免城镇化末期出现类似日本房地产市场崩溃的危机。

建议政府尽快开征物业税,制定出台一部公正、公平的房地产物业税,让房子多的、房子好的房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税,有效抑制投资性买房需求。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本,由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击,但如果在征税对象、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法,并结合我国的具体情况做出合理的设计和安排,就能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。

影响商品房购买力的另一个重要因素便是收入,改革中国的低工资体制,大幅度提高职工的工资水平,提高有效的商品房购买需求,推动有效内需来解决房地产存量过多的问题。(作者单位:西南财经大学)

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