房屋测量规范

范文一:房屋测量规范

房 屋 测 量 规 范

国家质量技术监督局发布

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3〃1〃1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3〃1〃2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3〃1〃3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3〃1〃4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3〃1〃5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3〃1〃6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3〃2 房屋建筑面积测算的有关规定

3〃2〃1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影

面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。 1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18) 2i=1或1nS=Yi(Xi-1----

Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3〃4〃2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3〃2〃6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3〃4〃3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±

0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

分母。

2使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm。图上

量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4〃1 一般规定

4〃1〃1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4〃1〃2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、

水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1〃1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1〃2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1〃3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1〃4 套内阳台建筑面积按8〃2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2〃1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2〃2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2〃3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K〃Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡; ∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡; B3 共有建筑面积的分摊

B3〃1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3〃2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3〃3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积

分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文二:房屋测量规范

房屋测量规范

2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。 3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。 c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算: a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算: δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文三:2房屋测量规范

按照国家规定的最高公摊计算:

30层以上公摊25%;

点式楼盘公摊15%-17%

18层以下公摊13%-15%

多层住宅公摊10%-13%

阳光海岸2号楼公摊为28.5%(这是国正给出来的公摊比例,天知道这个比例是不是确切的。当初卖房的时候承诺的是不高于22%)比国家规定最高公摊面积的25%多了3.5%。

中华人民共和国《房产测量规范》

房屋测量规范

2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3?1?1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3?1?2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、

室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。 3?1?3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3?1?4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3?1?5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3?1?6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。 3?2 房屋建筑面积测算的有关规定

3?2?1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。 c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在

2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算 b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。 c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。 e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

如商品房买卖合同以套内建筑面积或者建筑面积为计算价格,实际交付与合同约定面积不符,合同有约定按约定处理;合同没约定或约定不明确,按照以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

范文四:房屋测量规范文档

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

(2002年3月27日建设部建住房[2002]74号发布)

各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门:

为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护当事人合法权益,现就有关问题通知如下:

一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。

二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行:

(一)房屋层高

计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

(二)外墙墙体

同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理。

(三)斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

(四)不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。

(五)变形缝

与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

(六)非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积。

(七)楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

(八)公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。

(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积。

(十一)室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算。

四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

五、本通知自二○○二年五月一日起执行。

各地在执行中有何问题,请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部

二○○二年三月二十七日

中华人民共和国国家标准

房屋测量规范GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。 本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3•1•1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3•1•2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3•1•3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。 3•1•4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3•1•5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3•1•6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3•2 房屋建筑面积测算的有关规定

3•2•1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。 e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;Xi——界址点的纵坐标,m;Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3•4•2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3•2•6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3•4•3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;S——所量算面积,㎡;M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4•1 一般规定

4•1•1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4•1•2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1•1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1•2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1•3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1•4 套内阳台建筑面积按8•2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2•1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2•2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2•3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K•Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3•1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3•2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3•3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文五:质检局房屋测量规范

GB/T 17986.1—2000

房产测量规范

(国家质量技术监督局2000年2月22日发布,2000年8月1日实施)

本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上,结合近期科技发展和生产的需

求并参照国内外标准和规定制定的。

GB/T 17986在《房产测量规范》的总标题下,包括以下两个单元:《第一单元:房产测量规定》;《第

二单元:房产图式》。

本标准的附录A是标准的附录;标准B是提示的附录。

本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京房屋产权管理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘

局国土测绘司、广州市房地产测绘所,西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。

本标准主要起草人:吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

1 范围

本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事

业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2 引用标准

下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时,所示版本均为有

效。所有标准都会修订,使用本标准的各应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T 2260—1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962—1986 1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范

GB/T 17986.2—2000 房产测量规范第二单元:房产图图式

CH 1003—1995 测绘产品质量评定标准

3 总则

3.1 房产测量的目的和内容

3.1.1 房产测量的目的

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、

交易、征收税费,以及城镇规划建设提供数据的资料。

3.1.2 房产测量的基本内容

房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量,房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测

算,变更测量,成果资料的检查与验收等。

3.1.3 房产测量的成果

房产测量成果包括:房产簿册,房产数据和房产图集。

3.2 房产测量的基本精度要求

3.2.1 房产测量的精度指标与限差

本标准以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。

3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过± 0.025m。

3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度

3.2.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上± 0.5

mm。

3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图

上 ± 0.6mm。

3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点

位中误差不超过± 0.05m。

3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上± 0.1mm。

3.2.4 房产界址点的精度要求

房产界址点(以下简称界址点)的精度分三级,各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定;间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式(1)

计算结果。

表 1

界址点等级界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差

限差 中误差

一 ±0.04 ±0.02

二 ±0.10 ±0.05

三 ±0.20 ±0.10

ΔD=(±m j+0.02m jD)..................................(1)

式中:m j——相应等级界址点的点位中误差,m;

D——-相邻界址点间的距离,m;

ΔD——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。

3.2.5 房脚点的精度要求

需要测定房脚点的坐标时,房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准;不要求测定房脚

点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。

3.2.6 房产面积的精度要求

房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。

表2 房产面积的精度要求

房产面积的精度等级限差 中误差

一 0.02√s+0.0006s 0.01√s+0.0003s

二 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三 0.08+√s0.06s 0.04√s+0.003s

注:S为房产面积单位,(平方米)√s为开根号

3.3 测量基准

3.3.1 房产测量的坐标系统

房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系,采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。

3.3.2 房产测量平面投影

房产测量统一采用高斯投影。

3.3.3 高程测量基准

房产测量一般不测高程,需要进行高程测量时,由设计书另行规定,高程测量采用1985国家高程基准。

5 房产调查

5.1 一般规定

5. 1. 1 房产调查的内容房产调查,分房屋用地调查和房屋调查,包括对每个权属单元的位置、权界、权

属、数量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行政境界的调查。

5. 1. 2 房产调查表房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片,以及有关产籍等资料,按附录A

中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表“以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

5.2 房产单元的分类

5.2.1 房屋用地的调查与测绘单元房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

5.2.2 房屋的调查与测绘单元房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。

5.3 丘与丘号

5.3.1丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个

产权单元时称组合丘。

5.3. 2丘的划分

有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。

5.3.3 丘的编号

5.3.3.1 丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。

5.3.3.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区,或房地产管理划分的区域为基础

划定,根据实际情况和需要,可以将房产区再划分为若干个房产分区。

5.3.3.3 丘以房产分区为单元划分。

5.3.3.4 编号方法:市、市辖区(县)的代码采用GB/T2260规定的代码。房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列;当未划分房产分区时,相应的房产分区编号用“01”表示。丘的编号以房产分区为编号区,采用4位自然数字从0001至9999编列;以后新增丘接原编号顺序连续编立。丘的编号格式

如下:

市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号

(2位) (2位) (2位) (2位) (4位)

丘的编号从北至南,从西至东以反S形顺序编列。

5.4 幢与幢号

5.4.1 幢的定义幢是指一座独立的,包括不同结构和层数的房屋。

5.4.2 幢号的编立幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2„„顺序按S形编

号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。

5.4.3 房产权号在他人用地范围内所建的房屋,应在幢号后面加编房产权号,房产权号用标识符A表示。

5.4.4 房屋共有权号多户共有的房屋,在幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符B表示。

5.6 房屋调查

5.6.1房屋调查的内容房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年

份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。

5.6.2 房屋的座落房屋的座落按5.5.2要求调查。

5.6.3 房屋产权人

5.6.3.1 私人所有的房屋,一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是

共有的,应注明全体共有人的姓名。

5.6.3.2 单位所有的房屋,应注明单位的全称。两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称。

5.6.3.3 房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名

称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

5.6.4 房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记,具体分类标准按附录A

中的A4执行。

5.6.5 房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、分析、买卖、受赠、

交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的,应全部注明。

5.6.6 房屋总层数与所在层次

5.6.6.1 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附

层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

5.6.6.2所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

5.6.7 房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别,具

体分类标准按附录A中的A5执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构,应分别注明。

5.6.8 房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

5.6.9 房屋用途

房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录A中的A6执行。

一幢房屋有两种以上用途,应分别调查注明。

5.6.10 房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

5.6.11 房屋产权的的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应作出记录。

5.6.12 房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界

线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线,包括共有共用房屋的权界线,以产权人的指界与邻户认证来确定,

对有争议的权界线,应作相应记录。

5.7 行政境界与地理名称调查

5.7.1 行政境界调查

行政境界调查,应依照各级人民政府规定的行政境界位置,调查区、县和镇以上的行政区划范围,并

标绘在图上。街道或乡的行政区划,可根据需要调绘。

5.7.2 地理名称调查

5.7.2.1 地理名称调查(以下简称地名调查)包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。

5.7.2.2 自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编定的地名进行。凡在

测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹,均应调查。

5.7.3 行政机构名称调注

行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。

5.7.4 企事业单位名称的调注

应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

6 房产要素测量

6.1 房产要素测量的主要内容

6.1.1 界址测量

6.1.1.1 界址点的编号,以高斯投影的一个整公里格网为编号区,每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1~9999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、

点的类别代码、点号三部分组成,编号形式如下:

编号区代码 类别代码 点的编号

(9位) (1位) (5位)

* * * * * * * * * * * * * * *

编号区代码由9位数组成,第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号,第3位数为横坐标的百公里数,第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数,第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵

坐标的十公里和整公里数。

类别代码用1位数表示,其中:3表示界址点。

点的编号用5位数表示,从1—99999连续顺编。

6.1.1.2 界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算,以极坐标法、支导线法或正交法等野外解

析法测定,也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

6.1.1.3 丘界线测量,需要测定丘界线边长时,用预检过的钢尺丈量其边长,丘界线丈量精度应符合本规范规定,也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线,可按折线分段丈量。

测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。

6.1.1.4 界标地物测量,应根据设立的界标类别、权属界址位置(内、中、外)选用各种测量方法测

定,其测量精度应符合本规范规定,测量结果应标示在分丘图上。

界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。

6.1.2 境界测量

行政境界测量,包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时,应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定,国界线上的界桩点应按坐标值展绘,注出编号,并尽量注出高程。国内各级行政区划界

应根据勘界协议、有关文件准确测绘,各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。

6.1.3 房屋及其附属设施测量

6.1.3.1 房屋应逐幢测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量,独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外,应分幢分户丈量作图。丈量

房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。

6.1.3.2 房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投

影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

6.1.3.3 房角点测量,指对建筑物角点测量,其点的编号方法除点的类别代码外,其余均与界址点相

同,房角点的类别代码为4。

房角点测量不要求在墙角上都设置标志,可以房屋外墙勒脚以上(100±20)cm处墙角为测点,房角点测量二般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物,可直接测定三个房角点坐标,另一个房角点的

坐标可通过计算求出。

范文六:与房屋质量检测有关的规范标准

(一)与房屋质量检测有关的规范标准

1)《房屋质量检测规程》DGJ08-79-1999

2)《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99(2004版)

3)《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999

4)《工业厂房可靠性鉴定标准》GB50144

5)《既有建筑物结构检测与评定标准》DG/TJ08-804-2005

6)《现有建筑抗震鉴定加固规程》DGJ08-81-2000

7)《建筑抗震试验方法规程》JG101-1996

8)《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301

9)《房屋渗漏修缮技术规程》CJJ62-1995

10)《民用建筑修缮工程查勘与设计规程》JGJ117-98

11)《民用房屋修缮工程施工规程》CJJ/T53-93

12)《建筑抗震鉴定标准》GB50023-95

13)《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300

14)《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-2001

15)《超声回弹综合法检测砼抗压强度技术规程》CECS02:2005

16)《超声回弹综合法检测砼抗压强度技术规程》DBJ08-223

17)《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CECS03

18)《钻芯法检测混凝土强度技术规程》DB/TJ08-002

19)《混凝土结构试验方法标准》GB50152-1992

20)《混凝土强度检验评定标准》

21)《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002

22)《火灾后混凝土构件评定标准》DBJ08-219-1996

23)《普通混凝土力学性能试验方法标准》GB/T50081

24)《建筑结构检测技术标准》GB/T50344-2004

25)《超声法检测混凝土缺陷技术规程》CECS21:90

26)《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002

27)《砌体基本力学性能试验方法标准》GBJ129

28)《砌体工程现场检测技术标准》(GB/T50315-2000)

29)《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规程》JGJ/T136-2001

30)《建筑砂浆基本性能试验方法》JGJ70

31)《古建筑木结构维护与加固技术规范》GB50165-92

32)《木结构工程施工质量验收规范》GB50206-2002

33)《钢结构检测与鉴定技术规程》DG/TJ08-2011-2007

34)《回弹仪评定烧结普通砖强度等级的方法》JC/T796-1999

35)《建筑锚栓抗拉拔、剪切性能试验方法》DGJ08-003-2000

36)《混凝土结构后锚固技术规程》JGJ145-2004

37)《建筑变形测量规程》(JGJ/T8-97)

38)《工程测量规程》(GB50026-93)

39)《正态样本异常值的判断和处理》GB4883

40)《逐批检查计数抽样程序及抽样表》GB2828

41)《数值修约规则》GB8170

42)《混凝土回弹仪》JJG817

43)《回弹仪》GB9138

44)《混凝土超声波检测仪》JG/T5004

45)《结构可靠性原则》ISO/DIS2394-1996

46)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

47)《砌体结构设计规范》GB50003-2001

48)《木结构设计规范》GB50005-2003

49)《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

50)《地基基础设计规范》DGJ08-11-1999

51)《钢结构设计规范》GB50017-2003

52)《建筑抗震设计规程》DBJ08-9-2003

53)《

建筑抗震设计规范》GB50011-2001

54)《建筑结构设计术语和符号标准》GB/T50083-1997

55)《古建筑木结构维护与加固技术规范》GB50165-92

56)《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2005

57)《砖混结构房屋加层规范》CECS78-96

58)《建筑抗震加固技术规程》JGJ116-98

59)《火灾后建筑结构鉴定标准》 CECS

60)《正态分布完全样本可靠度单侧置信下限》 GB/T4885-1985

范文七:2002年8月1日起实施的《房屋测量规范》

2002年8月1日起实施的《房屋测量规范》

★计算全部建筑面积的范围

计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面

积。

穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算。

楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2米以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。

有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

★计算一半建筑面积的范围

计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。 ★不计算建筑面积的范围

不计算建筑面积的范围层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。

房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。

独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

范文八:房产测量规范(2000.1.1)

房产测量规范

简介:范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。 其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000 第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含

2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。 f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21) 式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。 4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。 B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文九:房产测量规范

房产测量规范

泗县国土资源局政府信息网·(2007-8-21 19:57:36)·泗县国土资源勘

测规划室

中华人民共和国国家标准

GB/T 17986.1—2000 房产测量规范

(国家质量技术监督局2000年2月22日发布,2000年8月1日实施)

前言

本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上,结合近期科技发展和生产的需求并参照国内外标准和规定制定的。

GB/T 17986在《房产测量规范》的总标题下,包括以下两个单元:《第一单元:房产测量规定》;《第二单元:房产图式》。 本标准的附录A是标准的附录;标准B是提示的附录。 本标准由建设部和国家测绘局提出。

本标准由建设部和国家测绘局归口管理。

本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京房屋产权管理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所,西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。

本标准主要起草人:吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。

1 范围

本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2 引用标准

下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T 2260--1995 中华人民共和国行政区划代码

GB 6962--1986 1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范

GB/T 17986.2--2000 房产测量规范 第二单元:房产图图式 CH 1003--1995 测绘产品质量评定标准

3 总则

3.1 房产测量的目的和内容

3.1.1 房产测量的目的

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及城镇规划建设提供数据的资料。

3.1.2 房产测量的基本内容

房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量,房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算,变更测量,成果资料的检查与验收等。

3.1.3 房产测量的成果

房产测量成果包括:房产簿册,房产数据和房产图集。

3.2 房产测量的基本精度要求

3.2.1 房产测量的精度指标与限差

本标准以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。

3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求

末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过± 0.025m。

3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度

3.2.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点,相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上± 0.5mm。

3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上 ± 0.6mm。

3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过± 0.05m。

3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上± 0.1mm。

3.2.4 房产界址点的精度要求

房产界址点(以下简称界址点)的精度分三级,各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定;间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式(1)计算结果。

表 1

界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差

限差 中误差

一 ±0.04 ±0.02

二 ±0.10 ±0.05

三 ±0.20 ±0.10

ΔD=(±m j+0.02m jD)..................................(1) 式中:m j——相应等级界址点的点位中误差,m;

D-----相邻界址点间的距离,m;

ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。

3.2.5 房脚点的精度要求

需要测定房脚点的坐标时,房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准;不要求测定房脚点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。

3.2.6 房产面积的精度要求

房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。

表2 房产面积的精度要求

房产面积的精度等级 限差 中误差

一 0.02√s+0.0006s 0.01√s+0.0003s

二 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三 0.08+√s0.06s 0.04√s+0.003s

注:S为房产面积单位,(平方米)√s为开根号

3.3 测量基准

3.3.1 房产测量的坐标系统

房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系,采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。

3.3.2 房产测量平面投影

房产测量统一采用高斯投影。

3.3.3 高程测量基准

房产测量一般不测高程,需要进行高程测量时,由设计书另行规定,高程测量采用1985国家高程基准。

5 房产调查

5.1 一般规定

5. 1. 1 房产调查的内容

房产调查,分房屋用地调查和房屋调查,包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行政境界的调查。

5. 1. 2 房产调查表

房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片,以及有关产籍等资料,按附录A中的A1、A2规定的“房屋调查表”和“房屋用地调查表“以丘和幢为单位逐项实地进行调查。

5.2 房产单元的分类

5.2.1 房屋用地的调查与测绘单元

房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

5.2.2 房屋的调查与测绘单元

房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。

5.3 丘与丘号

5.3.1丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。

5.3. 2丘的划分

有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。

5.3.3 丘的编号

5.3.3.1 丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。

5.3.3.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇(乡)的行政辖区,或房地产管理划分的区域为基础划定,根据实际情况和需要,可以将房产区再划分为若干个房产分区。

5.3.3.3 丘以房产分区为单元划分。

5.3.3.4 编号方法:市、市辖区(县)的代码采用GB/T2260规定的代码。

房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列;当未划分房产分区时,相应的房产分区编号用“01”表示。

丘的编号以房产分区为编号区,采用4位自然数字从0001至9999编列;以后新增丘接原编号顺序连续编立。

丘的编号格式如下:

市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号 (2位) (2位) (2位) (2位) (4位) 丘的编号从北至南,从西至东以反S形顺序编列。

5.4 幢与幢号

5.4.1 幢的定义

幢是指一座独立的,包括不同结构和层数的房屋。

5.4.2 幢号的编立

幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1、2„„顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示。

5.4.3 房产权号

在他人用地范围内所建的房屋,应在幢号后面加编房产权号,房产权号用标识符A表示。

5.4.4 房屋共有权号

多户共有的房屋,在幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符B表示。

5.6 房屋调查

5.6.1房屋调查的内容

房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况,以及绘制房屋权界线示意图。

5.6.2 房屋的座落

房屋的座落按5.5.2要求调查。

5.6.3 房屋产权人

5.6.3.1 私人所有的房屋,一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是共有的,应注明全体共有人的姓名。

5.6.3.2 单位所有的房屋,应注明单位的全称。两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称。

5.6.3.3 房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

5.6.4 房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记,具体分类标准按附录A中的A4执行。

5.6.5 房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、分析、买卖、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。 产权来源有两种以上的,应全部注明。

5.6.6 房屋总层数与所在层次

5.6.6.1 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

5.6.6.2所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

5.6.7 房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别,具体分类标准按附录A中的A5执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构,应分别注明。

5.6.8 房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

5.6.9 房屋用途

房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录A中的A6执行。 一幢房屋有两种以上用途,应分别调查注明。

5.6.10 房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

5.6.11 房屋产权的的附加说明

在调查中对产权不清或有争议的,以及设有典当权、抵押权等他项权利的,应作出记录。

5.6.12 房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图,表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线,以及与邻户相连墙体的归属,并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线,包括共有共用房屋的权界线,以产权人的指界与邻户认证来确定,对有争议的权界线,应作相应记录。

8.2.1 计算全部建筑面积的范围

永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。

穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算 。 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2米以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。

有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

8.2.2 计算一半建筑面积的范围

与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

8.2.3 不计算建筑面积的范围

层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

房屋之间无上盖的架空通廊。

房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

活动房屋、临时房屋、简易房屋。

独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

附 录 B

(提示的附录)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1.成套房屋的建筑面积的测算

B1.1 成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1.2 套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1.3 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1.4 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按“房产面积测算2”的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2.共有共用面积的处理和分摊公式

B2.1 共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 B2.2 共有共用面积的处理原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。 b)无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算: δSi=K.Si

K= ∑δSi/∑Si

式中:K---为面积的分摊系数

Si---为各单元参加分摊的建筑面积,m2;

δSi---为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2;

∑δSi---为需要分摊的分摊面积总和,m2;

∑Si---为参加分摊的各单元建筑面积总和,m2。

B3.共有建筑面积的分摊

B3.1 共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3.2 共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3.3 共有建筑的分摊方法

a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊到的全幢共有建筑面积,然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

范文十:房产测量规范GBT17986.1-2000

中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000

第一单元:房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求,适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.2—2000

第二单元:房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位,取至0.01㎡。

3·2 房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1 计算全部建筑面积的范围

a) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e) 房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

a) 与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算

b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算

c) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h) 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2 计算一半建筑面积的范围

a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c) 未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c) 房屋之间无上盖的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算,各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积:

a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e) 其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4 面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据,按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)……………………………(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)……………………………(19)

2i=1

式中:

S——面积,㎡;

Xi——界址点的纵坐标,m;

Yi——界址点的横坐标,m;

n——界址点个数i————界址点序号,按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………(20)

式中:

ms——面积中误差,㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差,m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度,m。

3·4·2 实地量距法

A)规则图形,可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形,将其分割成简单的几何图形,然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算,其精度等级的使用范围,由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3 图解法图上量算面积,可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定:

△S=±0.0003MS…………………………...........………(21)

式中:

△S——两次量面积较差,㎡;

S——所量算面积,㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。

4、变更测量

4·1 一般规定

4·1·1 变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2 现状变更测量内容

A)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

B)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

C)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

D)道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

E)地名、门牌号的更改;F)房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B(提示的附录)成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1 成套房屋建筑面积的测算

B1·1 成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

B1·2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

B1·4 套内阳台建筑面积按8·2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2 共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1 共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2 共有共用面积的处理原则

a) 产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

b) 无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3 共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊,按下式计算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——为面积的分摊系数;

Si——为各单元参加分摊的建筑面积,㎡;

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积,㎡;

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和,㎡;

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和,㎡;

B3 共有建筑面积的分摊

B3·1 共有建筑面积的内容共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3 共有建筑面积的分摊方法

a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,依照B2的方法和计算公式,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b) 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊