房屋相邻权

房屋漏水相邻权纠纷民事起诉书

民事起诉书

原告:

被告:

被告:淮矿地产有限责任公司

被告:淮南东华实业(集团)有限责任公司

诉讼请求:

1、判令被告限期对XX的渗水点进行维修,排除对原告生活的妨碍

2、判令被告赔偿原告经济损失暂定10000元(最终以评估结论为准)。

3、判令被告承担本案的诉讼费用和评估费用。 事实与理由:

原告与被告XX系邻居,原告居住在一楼,二楼系被告XX所有。XXXX 原告要求三被告给出合理的解释并予以解决,三被告互相推诿,均不能予以妥善解决。事后,原告了解到像原告这样的情况,单单小区12栋楼就有几户,原告认为被告XX作为房屋的所有权人具有保管义务,被告XX作为房屋开发商对房屋防水承担质量责任,,被告XX作为小区物业公司具有疏通管道等义务。被告未尽到各自责任的行为,影响了原告工作和生活,给原告的房屋及家装造成严重损坏。 根据《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定:"不动产的相邻备方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。以及根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《业主临时公约》相关规定,特诉至人民法院,要求被告停止侵害,排除妨碍,赔偿损失并承担本案诉讼费、鉴定费。

此致

XX区人民法院

起诉人:

2016年3月3日

鉴定和评估申请书

XX区人民法院:

贵院受理的原告XX诉被告XX相邻权纠纷一案,为了便于明确受损的原因和数额,也便于人民法院更好地查明案件事实,公正审理本案。现原告XX申请对XX卫生间水管爆裂、入户花园下水主管漏水等原因进行鉴定,同时对造成原告家中地板、家具、家电、装饰等受损物品价值进行鉴定,以确定本案的具体赔偿数额(附损失赔偿鉴定清单及相关资料)。特此申请,恳请准许,为感!

申请人(原告):

2016年 月 日

相邻权房屋破损赔偿代理词

代理词

尊敬的审判长:

广东以泰律师事务所接受本案原告的委托,指派我担任原告的代理人。接受委托后,认真查勘受损房屋并认真查找相关建筑法律法规以及咨询建筑专家意见,现提出如下代理意见,请法庭予以充分考虑并采纳。 一、对被告答辩意见的反驳:

第一,对被告的诉讼主体资格的阐述。被告认为自己不是适格诉讼主体的理由是“广州兢业建筑结构技术有限公司没有查清确认房屋是被告的”,该理由实在是可笑。众所周知,鉴定机构不是房产局需要确认物权人,鉴定机构的任务是对房屋作出专业的鉴定意见即可无需确定产权问题。另外,原告之所以列XX为被告根据的是《物权法》第三十七条的规定“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任”,而不是被告所说的是根据鉴定报告。

第二,关于房屋遭受损害原因。被告掘土建房行为引起的地基不均匀沉降是造成我方房屋成为危房的直接原因与根本决定性因素。我方房屋破裂、地台下陷的原因明显就是被告建高楼导致。首先,被告擅自建房过程中,在已知我方房屋的使用年限等客观情况的前提下本应审慎施工,然而,被告不仅没有对我方房屋采取任何加固防护措施(见《鉴定报告》第8页六原因分析第一点),还在靠近我方房屋宅基地外墙壁不足30公分距离处,使用大型机械野蛮掘土建房,致使

我方房屋内墙壁多处断裂,房屋地基出现不均匀沉降。其次,广州兢业建筑结构技术有限公司所作《鉴定报告》第六原因分析3也明确指出:“因高层建筑基础布置不满足《建筑地基基础设计规范》

GB50007-2011第5.1.6条的规定,会导致XX房屋西侧沉降、南侧地台下陷、变形,引起地面砖空鼓、渗水,同时在受力构件与围护构件交接处和应力集中处产生裂缝。(见《鉴定报告》第8页)。再次,鉴定报告第二点虽然也提到“该房屋已有一定年期、在温度、应力,的作用下,在房屋外围容易受温度影响部位„„”但要知道,我方房屋为私有住宅,正常的使用功能仅仅是作为住房使用。被告掘土建房行为引起的地基不均匀沉降,不是一所住宅正常使用所应有的外部环境。如果没有被告不当的掘土建房行为就不会改变我方房屋正常使用所需要的外部环境;而如果外部环境不被改变就决然不会产生房屋倾斜、地台下陷、楼板开裂、面砖空鼓等损害。我方房屋已使用20余年,房屋内在质量问题和外界温度变化一直存在,但是却从未出现裂缝就是例证。相反,被告近距离掘土建房突然改变了我方房屋的周边地理属性,才会出现上述严重状况。

第三,取得建设工程规划许可证并不意味着被告建设高层建筑就合法就无需对我方房屋的损害承担法律责任。建设工程规划许可证只是证明建设者有建设的资格,而我方对XX是否有建设资格并无异议。取得建设工程规划许可证的建设者侵害了相邻物权的依然需要承担相应的法律责任,否则建设工程规划许可证就成了违法免责的通行证了。

二、被告房屋部分建筑已经侵占我方空间,与我方房屋镶嵌,属违法建筑,严重侵犯我方物权。

根据《鉴定报告》第七页高层建筑情况调查写明“高层建筑首层外墙距本房屋外墙最近约1米 ,高层建筑东侧北端上部悬挑部位紧贴XX房屋,XX房屋二层房间2西侧外侧悬挑板已经与其重叠(即廖海桥房屋二层房间二西侧外侧悬挑板镶嵌于高层建筑东侧北端上部悬挑部位外围的围护墙体)。被告建设自己房屋时违法向外扩张,侵占他人空间,属违法建筑,应当向我方承担侵权责任。

根据《中华人民共和国物权法》第九十一条“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。” 以及第三十七条“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任”的规定,原告恳请法院依法维护原告的合法权益,以彰显法律公平正义的本质! 代理人:

2014年3月2日

房屋相邻权的规定

城市相邻房屋采光权纠纷案的处理原则、赔偿标准和范围

潢川县人民法院 丁大贵 发布时间:2004-05-11 08:49:54

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随着经济的迅速发展,人们生活水平的提高,城镇建设也日新月异。但由于城镇规划自身的因素,居民之间、居民与单位之间,单位之间修建房屋造成相邻采光纠纷不断增多。上述相邻问题,在我国民法通则中虽有规定,但规定得比较笼统、原则,而现实中的纠纷又复杂多样。笔者就上述相邻权问题谈一点浅显的看法。

一相邻采光纠纷的成因。相邻关系采光,是指两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人之间,利用日照光和自然光进行生产、生活、工作、学习等活动而不受任何干扰和妨碍。采光权是相互毗邻不动产所有、占有、使用权人的一项特殊的民事权益。我国民法通则规定,不动产的相邻各方,应当按照有利于生产,方便生活,团结互助,公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、通行、采光等相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。采光权之所以列入相邻关系中,是因为采光纠纷的形成与否,由相邻建筑的高低决定,主体是相邻不动产的所有人或使用人,内容是要求他方提供便利,他方应给予必要的便利,这种便利包含有采光在内;客体表现是不动产,实际上采光纠纷的客体是行使不动产所产生的利益。相邻关系情况复杂,因而形成采光纠纷的表现形成多种多样。根据《中华人民共和国建设规划法》规定,建筑房屋必须服从统一规划,不仅有利于节约土地,而且有利于长期发展,便于管理。而现实的城镇规划不是落后就是规划不当,由于城镇建设划图,确定了建房的排位座落,而对房屋的高度没有统一限制。随着时间的推移,人们对住房条件的要求越来越高,多数往高层发展,以往的规划显然已经落后。规划部门的官僚主义作用也引发了采光纠纷,规划时只注意收费,而不到现场勘验,不勘验就不了解四邻情况,不能客观考虑房屋高度,仅凭一份意向报告就审批,主观上给采光制造了矛盾。这是规划部门引起的。其次,是各种规范失调引起的。依照国家建设部门的规定,修建房屋必须由规划部门规划,土地部门审批,设计部门设计,施工部门报标等。而现有各单位之间未能协调一致,缺乏有效的监督制约机制,给相邻采光带来一定的隐患。土地部门未经规划即对土地使用进行审批,规划部门未经审批土地就规划建房,相互越权,使统一政策落到实处,使修建房屋处于无政府状态,为相邻关系带来诸多不利因素,加剧了采光纠纷的形成。第三,土地资源的匮乏,使纠纷不断增多。随着城镇建设用地日趋紧张,国家从宏观上加强对土地使用权的审批和管理,使城镇土地资源更加匮乏,修建房屋需用土地与国家严格限制土地审批之间的矛盾日益突出。一些居民单位在满足不了自己需要情况下,就在原有的土地上进行修建,随意向高空发展,无节制地发展产生了采光纠纷。第四,法制观念淡薄。相邻关系一般来说是相互提供便利,以达到有利生产、方便生活,团结互助、公平合理之目的,而现实生活中有相当一部分人对相邻关系知者很少,只讲个人利益,不顾他人利益,甚至损人利已,在自已不动产内行使权利,对相邻一方构成损害。第五、违章建筑增多而影响采光。违章建筑是指未经规划或未经有关部门审批而违反法律法规新建的房屋等。近几年来,由于部分单位和个人为了自己利益,在法律法规不允许的情况下,目违纪而擅自建筑的时有发生。违章者明知自己无权建筑,经与土地所有者私下协商,暗箱操作达成转让协议,强行施工,从而

影响了邻方的利益。

二相邻采光纠纷的管辖。采光纠纷是由相邻一方建筑物而形成的,对其管辖,笔者认为应分别对待。对于违章建筑或超出审批范围的建筑物引起相邻采光纠纷的,原则上应由政府城建部门依法处理决定,限期予以拆除。当事人如对处理人(处罚)的决定,既不履行又不申请行政复议或提起诉讼的,可由政府城建部门申请人民法院强制执行。现实中,城建部门对类似的钉子户,经过一次或数次的制止无效,显得束手无策,往往采取消极的态度,既不作出处理决定或处罚决定,又不积极阻止,将问题推到法院。致使违章或非法建筑物得以继续施工直至完工,给邻方采光权益造成更大的损害。对于诉讼到人民法院的案件,应积极受理。因为:(1)采光纠纷符合民诉法第108条规定的条件。采光纠纷的特征是:基于不动产相邻的事实而产生,主体是相邻或邻近的不动产所有人或占用、使用权,客体不是所有权客体本身,而是使用时引起的相互涉邻利益;内容是相邻人一方有权要求另一方不实施某种行为给予便利。影响采光的是由相邻建筑物引起,因而修建房屋和其他建筑物的当事人,应该使其建造与邻人房屋或其建筑保持适当的距离,当修建的建筑物或者妨害邻人的房屋或建筑物采光时,邻人有权请求其采取措施,予以排除。因此,采光纠纷中不仅原告与纠纷有利害关系,而且有明确原、被告,故应由法院管辖。(2)相邻采光纠纷属民事调整范围。采光纠纷是物权的范畴,民法通则把采光列入相邻关系之列,符合民法调整对象。相邻关系本身是给予便利,表现为对所有权的限制和延伸。一方要求相邻一方提供便利,提供便利者对自己所有权进行限制,要求提供者则是受益者,是自己的所有权得到延伸,依照公平原则,受到限制者应得到一定补偿,收益者应该给予补偿。故采光纠纷人民法院应予管辖。

三相邻采光纠纷处理的原则。(1)公平原则。相邻采光纠纷的主体,是毗邻不动产的所有权人或使用权人,有一定的感情基础,日后还要长期相处生活下去。因此,可调解或判决侵害方给受害方一定的经济补偿,体现权利义务相一致原则。或者由侵害方适当修改建筑方案,再给予一定的补偿,最大限度地照顾邻方的采光需求。(2)合法性原则。基于毗邻的不动产所有权使用权人,因采光发生纠纷,应审查建筑方有无土地使用权证,是否超界使用;有无城镇建设规划审批证,是否超审批面积及层数建筑。审查邻方有无房屋所有权或土地使用权证。因为房屋的所有、占有、使用权等权能,只有合法的前提下,方受法律保护。侵权损害的民事责任的构成,需具备四个要件:即损害事实的存在,侵权行为与损害事实有因果关系,行为人有过错,行为具有违法性。因此,合法性审查应是第一位的。建筑方土地使用及建设许可证等证件齐全,而邻方财产属于非法或违章建筑物的,因其失去合法的基础,其权益不受保护,不能抗辩建筑方,故应驳回邻方关于采光权的请求。对建筑方在诉讼庭审辩论终结前,仍不能提供其建筑的合法手续,又对邻方采光权造成侵害的,应判决限期拆除,排队妨碍。(3)补偿性原则。对于涉邻不动产双方,均有合法手续或有财产凭证的,对建筑方无拆除可能的,由其向邻方给予一定的经济补偿,具体应考虑邻方采光受限制的程度,房屋间距的远近等综合考虑。

四采光纠纷赔偿的标准、范围。采光纠纷在民法通则中规定得比较笼统,处理起来难度较大。因此,应对赔偿标准及范围进行认真审查。由于相邻采光已经形成纠纷,要求提供便利一方的采光权已经受到侵害,应当排除妨碍,赔偿损失。鉴于相邻关系情况复杂,应从不动产所有人和占有人之间长期相处,有利团结互助的角度考虑。对排除妨碍,能拆除的应判令把影响采光部分的建筑予以拆除,不能拆除的,尽可能采取措施,给予受侵方的采光予以补救。赔偿的范围及数额:(1)受侵害方房屋贬值部分。侵害方因其建筑物轻高空发展,充分利用了空间,其房屋有了较大的增值,或者侵害方所盖的高层建筑物纯粹为了商品房开发,其建

成房屋的经济效益自不待言。与此鲜明对比的是,邻方的房屋因采光受到影响,其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素,因此应委托物价评估部门,对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评估,其差额部分应属赔偿范围。或者变通由建筑方将邻方的房屋以原有价格买下,受害方另置买新房。(2)受侵害方采取补救措施的费用。受害方因采光的需要,需改变原有房屋结构,如增大门窗面积,开天窗等,该项费用应属赔偿范围。另外,受害方因采光不足,室内照明设备使用时间相对延长,对照设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响,可考虑将该项费酌情予以一次性判赔。(E)

房屋渗水邻居不配合修复 律师:可打相邻权官司

近日,家住福州晋安区的林先生反映,他位于环北一村小区的房子平时出租,半年前,租客告诉他房间天花板渗水,他找专业人士查看,发现是楼上漏水造成。“现在渗水情况愈发严重,水滴下来棉被都弄湿了,但是楼上的业主就是不配合维修。”   记者到林先生家中看到,其中一个卧室天花板的角落有明显的水迹。林先生告诉记者,为此事他已多次找过楼上业主协商,而且也愿意承担工程费用,可是对方不同意。   记者联系了住在六层的王女士,她告诉记者,此次林先生家出现渗水,根源在于七层住户。“楼上漏水导致我们家墙皮也出现脱落,解决好了楼上的,他们家自然就不漏水了,所以不应该来找我们。”王女士还表示,在此之前,她每次都配合整修。“他一有问题就来找我,可是并不是我家的问题,而且每次他们都把我家搞得乱糟糟的,这一次我是坚决不动的。”王女士态度坚决。   对此,福建亚嘉律师事务所孙律师认为,林先生遇到的情况属于法律上相邻权的范畴。相邻权指的是相互毗邻的不动产所有人或者使用人为了合理行使自己的权利,享有的要求相邻方提供配合的权利。在该事件中,王女士楼上住户的房屋漏水,导致王女士及林先生的正常居住受到影响,他们有权要求漏水的住户对房屋进行修缮。就林先生来说,在协商不成又无法明确漏水责任的情况下,他可以把王女士及王女士楼上的住户起诉至法院,要求漏水的住户履行修缮义务、保障其居住权利。   (摘编自福州日报)

刘金秀与叶晓风房屋相邻权纠纷案

刘金秀与叶晓风房屋相邻权纠纷案

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(2006)赣中民一终字第260号

民事判决书

上诉人(原审第三人)刘金秀,女。

委托代理人廖永权,系刘金秀之夫。特别授权代理。

委托代理人王彪,江西宋城律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)叶晓风,男。

原审被告信丰县嘉定镇水东村?F上组(以下简称?F上组)。

代表人谢振山,系该组组长。

原审被告信丰县嘉定镇水东村村民委员会(以下简称村委会)。

法定代表人张会保,系该村委会主任。

上诉人刘金秀因房屋相邻权纠纷一案,不服信丰县人民法院(2005)信法民一初字第611号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明,2001年4月28日,?F上组(甲方)与原告(乙方)签订了一份土地使用权转让协议。协议约定:1、乙方征用甲方位于嘉定镇水东村哈蟆丘土地一块,东靠?F上组田、南靠四米大路、西靠曹扬坚宅基地和未出售空地、北靠2.5米水沟(但水沟不得建房,只留作出水);2、转让土地南北长20米,东西宽8米,面积共计160平方米(见征地草图);3、在征地范围内如有争议,由甲方负责调解。按协议?F上组收了原告征地费8000元,村委会也在该协议书的甲方栏上盖了章,并以收取青苗补偿费的名义收取原告480元管理费。之后,原告取得了合法建房手续并于2001年10月在其所征土地上建起了新房。2001年7月15日,?F上组将原告房屋北面的空地中的2米×14米土地转让给

第三人,2005年6月第三人在未取得合法土地使用权的前提下,在其所征土地上用2米高的围墙围成了院坪。第三人建围墙后,对原告房屋排水、采光、通风有一定的影响。为此,原告以?F上组和村委会违反合同为由,向原审法院起诉。

原审法院认为:?F上组与原告签订的土地使用权转让协议合法有效,双方应全面履行。双方协议中约定北靠2.5米水沟(但水沟不得建房,只留作出水),而?F上组将此“2.5米水沟”中的2米×14米土地转让给第三人,且未告知其不得建房,导致第三人在此土地上建起了围墙,影响了原告房屋的排水、采光、通风,对此纠纷应负主要责任。?F上组与第三人签订的2米×14米土地转让协议虽然是双方真实意思表示,但此土地在未取得合法土地使用权的前提下建起围墙,影响他人排水、采光、通风,对此纠纷,也应负一定责任。村委会既不是水沟所有权人,又未参与?F上组与第三人土地转让协议的签订,故对此纠纷村委会不承担法律责任。因第三人是在2005年6月砌围墙后造成原告房屋的排水、采光、通风受一定影响,而原告于2006年8月22日向原审法院起诉,故本案未过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第44、60、107条,最高人民法院关于适应《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第9条,《中华人民共和国民法通则》第137条之规定,作出判决如下:1、刘金秀在判决生效之日起十日内拆除其于2005年6月在叶晓风房屋北面(从张培生房屋交界处至叶晓风房屋东北角处止)所建围墙,拆墙所需费用由?F上组承担;2、刘金秀在其围墙拆除之日起三日内按下游水沟标准(从张培生与曹扬坚房屋之间的水沟向东直线延长至叶晓风房屋东墙延长线)疏通水沟,其费用由刘金秀承担。叶晓风有权自其房屋北面开挖暗沟至疏通的水沟内,费用由其自行承担;3、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费630元,?F上组承担400元,刘金秀承担230元。

一审宣判后,上诉人不服,向本院提起上诉。上诉人上诉称:一审判决事实不清、适用法律错误、程序违法,请求撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求;被上诉人答辩称:

一审法院判决完全正确,请求二审维持原判;一审被告?F上组和村委会在二审称:这块地的所有权属?F上组集体所有,?F上组有权转让。

二审法院经审理查明,被上诉人的房屋于2002年6月30日取得了国有土地使用权证,此证经一审法庭质证,上诉人并无异议,本院予以确认。

二审法院查明其他事实与一审法院查明事实一致。

本院认为,2001年4月, 被上诉人与一审被告?F上组签订了土地征用“协议”,并于2001年10月在其所征用的土地上建起了新房。之后,被上诉人持土地征用“协议”经申请有关部门审批,于2002年6月取得了该地国有土地使用权证。依照《中华人民共和国土地管理法》第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”的规定,被上诉人取得了该地的合法使用权,其房屋相邻权利应受法律保护。而上诉人虽然持有2001年7月与一审被告?F上组签订的土地征用“协议”,但至今未取得该地国有土地使用权证,却于2005年6月在此土地上建起了2米高的围墙,对被上诉人房屋的排水、采光、通风造成一定影响。根据《中华人民共和国民法通则》第83条之规定,被上诉人请求法院判令一审被告?F上组继续履行合同对相邻权的约定,保证其排水畅通的诉讼请求理由充分,本院予以支持。所以,本案实属房屋相邻权纠纷,一审法院把本案案由定为“土地使用权转让合同纠纷”不当,应予以纠正。上诉人认为一审法院判决违反法定程序,不应把上诉人追加为第三人。因上诉人未经批准占地建设围墙,对被上诉人的房屋排水、采光、通风造成一定影响,上诉人应当排除妨碍。又因本案处理结果与上诉人有法律上的利害关系,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第56条和最高人民法院《关于适用若干意见》65条的规定,通知上诉人参加诉讼,符合法律规定,一审法院在本案一审中把上诉人追加为第三人并无不当,上诉人的这一上诉理由不充分,对此主张本院不予支持。关于诉讼时效问题,因上诉人所建围墙对被上诉人房屋排水、采光、

通风所造成的妨碍处于持续状态,且虽然2001年上诉人与一审被告?F上组签订了征地“协议”,但被上诉人的权利并未受到实质侵害。2005年6月上诉人砌围墙后,造成被上诉人房屋的排水、采光、通风受一定影响。被上诉人在多次请有关部门进行调解未果的情况下,于2005年8月向法院起诉,根据《中华人民共和国民法通则》第137条之规定,上诉人主张本案诉讼时效已过的上诉理由也不能成立。鉴于本纠纷的引起一审被告?F上组负有相应的责任,应承担相应的诉讼费用。综上,一审判决事实基本清楚,处理正确。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审受理费400元,实支费400元,合计800元,由信丰县嘉定镇水东村?F上组承担600元,上诉人刘金秀承担200元。

本判决为终审判决。

审 判 长 曾 军

审 判 员 熊赣周

代理审判员 郑小兵

二○○六年七月四日

书 记 员 宋玉玲

房屋相邻权中关于采光权的法律依据是什么

房屋相邻权中关于采光权的法律依据是什么

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房屋的通风采光权的规定

许多居民的住房被新建建筑遮挡阳光后,由于切身利益受到影响,从维持个人权益的角度出发,希望能够维护现有日照条件的愿望是可以理解的。但是,有一点是必须明确的:采光权只是一种有条件的权利,而不是无条件的权利。在1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中,第八十三条规定,“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”对于取得住宅产权或使用权的居民来说,采光权不像建筑面积那样,可通过简单的定量标准来确定。由于在住宅周围进行建设时,都会不同程度地遮挡住宅阳光。而我国地域广阔,南方与北方的日照条件和生活习惯均存在较大差异,如何在处理建筑采光问题上,体现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,只能通过各地区根据自己的地方特点,制定出相应的地方法规来进行规定。在制定法规的过程中,不可能同时满足有关各方的全部权益,当出现矛盾时,为兼顾有关各方的权益,有关各方都会相应丧失一部分权益。因此,采光权只是一种有条件的、相对的权利,而不是无条件的、绝对的权利。

另外,我国《民用建筑设计通则》jgj37-87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准,1987年10月1日起试行)第三章第3.1.2条规定:“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求,”“建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风”。第3.1.3条规定日照标准:“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。

此外,国家强制性标准国标gb50180-93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准,1994年2月1日起施行)1.0.5条规定了居住区的规划设计的基本原则,其中1.0.5.4条规定:“适应居民的活动规律,综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求,创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境”。第5.0.2条规定“住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。”

可见,采光权虽没有专门的单项法规,但并不是无法可依,而是有强制性的国家标准。您可以根据强制性的国家标准提出相关要求。

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文章来源:律伴网 http://www.lvban365.net/

房屋相邻关系

按照国家规定(设计规范)以冬至日照时间不低于1小时(房子最底层窗户)为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。也可以用:楼高:楼间距=1:1.2比值计算。

其他相关:房的采光状况是每个业主都十分关心的问题,当有新建的建筑在自己住房周围出现时,大家都会考虑到自己的采光是否受到侵犯。根据《民法通则》第八十三条规定,“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除障碍,赔偿损失。”这条规定给采光权受到侵犯的业主获得赔偿提供了基本法律依据。但是,是否真的侵犯采光权,还要结合具体的实际情况来分析。

首先,采光权是一种有条件、有范围的权利,它不是通过专业人员进行测量就能准确确定的。由于我国土地资源紧缺,城市房屋居住密集,现在的住宅都会有不同程度的遮挡阳光现象,不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的不同,南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采光问题上,依据《民法通则》的基本法律原则,只能是通过各个地方根据自身的特点,制定相应的地方法规来进行规定。 比如,北京市现在依据的地方法规主要是1994年经人民政府批准修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》,该法规条文是以建筑间距系数和最小距离作为核定建筑间距是否合法的标准。从现实情况来看,一般业主容易接受同一时期建设完成的居住区中的建筑间距,即使间距很小,也能得到业主的认可。而当有新建建筑出现并遮挡业主阳光时,业主往往难以接受,进而可能会发生纠纷。在这一点上,业主一定要经过仔细分析后,方可判断自己的采光权是否真的受到法律意义上的侵犯。新建建筑和现状住宅之间的距离,必须符合有关法规的要求,才可进行建设,否则就是违法建设。如果业主能够确定对方是违法建设,那么可向对方提出异议;如果新建工程是符合有关法规的规定建设的,即使是遮挡住宅的阳光,那也是合法遮挡,是受法律保护的。业主即使提出异议,也得不到法律的支持。

需要补充的是,在合法遮挡的情况下,依据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章的规定:“现状居民因新建、扩建建筑而被遮挡,造成冬至日满窗日照时间不足1小时的,享受一次性经济补偿。”这种补偿一般也就在几千块钱左右。这就是说,虽然是合法遮挡,但考虑到新建建筑对居民原有的日常生活居住条件产生较大影响,这种影响给居民带来了一定的损害,为了弥补对居民的损害,市有关部门结合北京的实际情况,提出了这种补偿的方式,这已经在很大程度上保护了居民的采光权。如果您的住房被新建建筑遮挡,符合上述第四章的规定,可以向城市规划行政主管部门申诉或依法向人民法院起诉。在此要提醒您的是,如果是同期建成的居住区,即使是因遮挡造成冬至日满窗日照时间不足1小时的,也没有经济补偿问题。

房屋的通风采光权的规定

许多居民的住房被新建建筑遮挡阳光后,由于切身利益受到影响,从维持个人权益的角度出发,希望能够维护现有日照条件的愿望是可以理解的。但是,有一点是必须明确的:采光权只是一种有条件的权利,而不是无条件的权利。在1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中,第八十三条规定,“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,

正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”对于取得住宅产权或使用权的居民来说,采光权不像建筑面积那样,可通过简单的定量标准来确定。由于在住宅周围进行建设时,都会不同程度地遮挡住宅阳光。而我国地域广阔,南方与 北方的日照条件和生活习惯均存在较大差异,如何在处理建筑采光问题上,体现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,只能通过各地区根据自己的地方特点,制定出相应的地方法规来进行规定。在制定法规的过程中,不可能同时满足有关各方的全部权益,当出现矛盾时,为兼顾有关各方的权益,有关各方都会相应丧失一部分权益。因此,采光权只是一种有条件的、相对的权利,而不是无条件的、绝对的权利。

另外,我国《民用建筑设计通则》JGJ37-87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准,1987年10月1日起试行)第三章第3.1.2条规定:“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求,”“建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风”。第3.1.3条规定日照标准:“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。

此外,国家强制性标准国标GB50180-93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准,1994年2月1日起施行)1.0.5条规定了居住区的规划设计的基本原则,其中1.0.5.4条规定:“适应居民的活动规律,综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求,创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境”。第5.0.2条规定“住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。” 可见,采光权虽没有专门的单项法规,但并不是无法可依,而是有强制性的国家标准。您可以根据强制性的国家标准提出相关要求。

根据上述资料您可以:

1、查看您楼前的建筑是否手续合法齐全(规划、土地、开工许可)齐全的话可以向人大反映,要求补偿。不齐全的可能很小,假如不齐全可以向建设行政主管部门反映或规划部门反映。

2、通过媒体提出自己的要求。

3、315投诉。

4、请律师咨询后向法院起诉。

5、民法规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

[案例分析]相邻房屋侵权纠纷

案情简介:

原告张某某与被告钱某某是邻居,原告住楼下。2012年被告钱某某、购得二手房即原告楼上并开始进行装修。装修过程中,被告私自进行拆改,将承重墙部分推倒,地面进行了铲除,公共烟道进行了封堵。造成原告屋顶开裂、漏水,公共烟道一至五楼用户无法使用。严重影响了原告的正常生活,侵犯了原告及其邻居的合法权益并给原告造成了巨大的经济损失。装修过程中原告及其楼下住户多次找到被告要求其停止侵权,但是被告对此置之不理。无奈,原告只好将被告告上法庭寻求法律的帮助。

本案争议焦点:

原告的损失是否为被告造成,以及被告应否赔偿。

案件分析:

我国《物权法》规定,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

《青岛市房屋安全使用管理条例》第五条规定,房屋所有人、使用人应当合法使用房屋,保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为:

(一)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品,在室内增设超荷载分隔墙体;

(二)在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸;

(三)将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房;

(四)拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构;

(五)其他危害房屋安全的行为。

被告在装修过程中不仅违法拆除了房屋的承重墙,封堵了公用烟道而且给原告造成了巨大损失,造成原告屋顶开裂,墙皮脱落破损,家具损坏,理应给予赔偿。为了制止被告的违法侵权行为同时维护自己的合法权益遂将被告告上法庭。

庭审概要:

庭审过程中,被告坚持原告的损失与自己无关不承担赔偿责任。通过大量的举证质证,证明损失是由被告造成而且被告的行为已经严重违法。最后在法院的主持下并充分听取承办律师的意见的情况下双方同意调解并达成了调解协议。

案件结果:

双方最终达成调解协议被告赔偿原告2万多元。

房屋相邻权纠纷补充协议

房屋相邻权纠纷补充协议

甲方: (开发商) 乙方: (受害方)

甲方与乙方两家房屋左右相邻,甲方现已改建商品房。原两家协 商甲方改建房屋与乙方相邻墙皮不能开窗。 现甲方违反协议强行在卧 室卫生间开了一个窗户,为此两方协商补充下列条款:今后乙方房屋 在自己原墙脚位上改建,甲方(包括购买甲方房屋者)不得以任何理 由要求乙方退让,或干涉开窗采光(此条款甲方必须写进购房合同) 。 如果甲方没有将此条款写进购房合同, 导致甲方购房者今后在乙方改 建房屋时发生纠纷,将由甲方一方承担违约责任,甲方向乙方赔偿违 约金壹佰万元整。 此补充协议一式两份,并经甲乙双方友好协议形成,需经双方共 同签字后,并具法律效力,双方各执一份为证。

协议人(甲方签字) :

协议人(乙方签字) :

房屋漏水相邻权起诉书

房屋漏水相邻权起诉书

在生活中,有时候因为装修的问题会导致房屋出现漏水,有时候漏水不仅影响了自己家,还可以能给邻居的房屋造成损失。那么房屋漏水相邻权起诉书怎么写呢?今天,律伴网小编就为您整理了一篇房屋漏水相邻权起诉书的范文,希望对您有所帮助。

房屋漏水相邻权起诉书范文

民事起诉书

原告:

被告:

被告:淮矿地产有限责任公司

被告:淮南东华实业(集团)有限责任公司

诉讼请求:

1、判令被告限期对xx的渗水点进行维修,排除对原告生活的妨碍

2、判令被告赔偿原告经济损失暂定10000元(最终以评估结论为准)。

3、判令被告承担本案的诉讼费用和评估费用。

事实与理由:

原告与被告xx系邻居,原告居住在一楼,二楼系被告xx所有。xxxx原告要求三被告给出合理的解释并予以解决,三被告互相推诿,均不能予以妥善解决。事后,原告了解到像原告这样的情况,单单小区12栋楼就有几户,原告认为被告xx作为房屋的所有权人具有保管义务,被告xx作为房屋开发商对房屋防水承担质量责任,被告xx作为小区物业公司具有疏通管道等义务。被告未尽到各自责任的行为,影响了原告工作和生活,给原告的房屋及家装造成严重损坏。

根据《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定:"不动产的相邻备方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。以及根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《业主临时公约》相关规定,特诉至人民法院,要求被告停止侵害,排除妨碍,赔偿损失并承担本案诉讼费、鉴定费。

此致

xx区人民法院

起诉人:xxxx年x月x日

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